Tribunal Judiciaire · VENTES — 4 octobre 2024

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution, et par Madame Valérie BORG, Greffier présent lors du prononcé

N° RG 23/06917 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KAC6
1 copie exécutoire à : Me Marc FOLLANA
1 expédition à : la SCP BOTTE PILLON PEPRATX
délivrées le : 04 OCTOBRE 2024


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

JUGEMENT DU 04 OCTOBRE 2024
___________________________

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution 
GREFFIER : Madame Valérie BORG, Greffier


DÉBATS : 

A l’audience du 05 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Octobre 2024.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Agnès MOUCHEL.


DEMANDEUR 

SOCIÉTÉ LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
dont le siège social est [Adresse 1],
immatriculée au RCS de PARIS sous le n°379 502 644,
représentée par son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, 
domicile élu : chez Maître Marc FOLLANA Avocat, [Adresse 3]

CREANCIER POURSUIVANT LA VENTE, représenté par Maître Virginie MEYER, avocat plaidant, avocat au barreau d’ALBI et Maître Marc FOLLANA, avocat postulant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,


DEFENDEUR 

Monsieur [G] [O] [Z] [W]
né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 7] (VAR), 
demeurant [Adresse 4]

DEBITEUR SAISI, non comparant







EXPOSE DU LITIGE

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT poursuit au préjudice de Monsieur [G] [O] [Z] [W] la vente sur saisie immobilière des biens et droits immobiliers lui appartenant sur la commune de [Localité 6].

Ainsi, le créancier poursuivant lui a fait délivrer un commandement aux fins de saisie immobilière le 9 juin 2023, publié au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 5] le 24 juillet 2023, volume 2023 S numéro 92.

Suivant exploit du commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, le créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [G] [O] [Z] [W] à l’audience d’orientation du juge de l'exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 24 novembre 2023.

A l’audience du 22 décembre 2023, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a sollicité du juge de l’exécution le bénéfice de ses écritures. 

Monsieur [G] [O] [Z] [W], bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

À l’issue de l’audience du 22 décembre 2023, par jugement en date du 9 février 2024, le juge de l’exécution a :
-Ordonné la réouverture des débats ;
-Invité les parties à conclure sur l'éventuel caractère abusif de la clause du contrat du prêt résultant de l’acte notarié du 31 mars 2011 stipulant la résiliation de plein droit de ce contrat huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, en cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date, au regard des dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction, dans sa rédaction issue de la loi 2010-737 du 1er juillet 2010 et des arrêts de la CJCE (devenue CJUE) du 4 juin 2009 (C-243/08) et de la CJUE des 26 janvier 2017 (C-421/14) et 8 décembre 2022 (C-600/21) - (cf Cassation 1ère civile - 22 mars 2023- pourvois n°21-16.476 et 21-16.044) ;
-Ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience du juge de l’exécution de Draguignan du vendredi 2024 à 09 heures ;
-Réservé le surplus ainsi que les dépens.

Ce jugement a été notifié par le greffe à Monsieur [W] selon LRAR réceptionnée le 16 février 2024.

L’examen de l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été retenu à l’audience du 5 juillet 2024, en la seule présence du conseil du poursuivant lequel a, conformément à ses conclusions signifiées à Monsieur [W] par acte en date du 13 juin 2024, remis à l’étude après vérification de son domicile, l’acte portant également assignation à comparaître à l’audience du 5 juillet 2024, demandé au juge de :
VU les articles R 311-2, L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
VU les pièces versées au débat,
JUGER QUE le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;
JUGER QUE la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;
JUGER que la saisie pratiquée à l’encontre du ou des débiteurs requis est valable au regard notamment des conditions prévues aux articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
MENTIONNER le montant de la créance du créancier arrêté au 30.05.2024 poursuivi en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ;
DETERMINER les modalités de poursuites de la procédure en autorisant la vente amiable si le ou les défendeurs en font la demande et sur justification qu’elle peut être conclu dans des
conditions satisfaisantes ;
EN CAS DE VENTE FORCEE, 
FIXER la date de l’audience de vente dans les délais légaux de l’article R.322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution que vous ordonnerez sur la miseà prix de 28.000,00 € telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et déterminer les
modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus ;
AUTORISER, en application des dispositions de l’article R.322-37 du CPCE, dans un souci d’une publicité plus large et d’une réduction des frais, le remplacement des deux avis simplifiés prévus à l’article R.322-32 du CPCE, par une publication sur le site internet « enchèrespubliques.com »
DIRE qu’aux fins de permettre aux amateurs de visiter les lieux saisis, il sera procédé à la visite des lieux par un Huissier tel que déterminé ci-dessus et que le Commissaire pourra, en cas de
difficultés, se faire assister de Monsieur le Commissaire de Police et/ou de deux témoins et d’un serrurier ;
ORDONNER que soit remis par le Greffe à l’Avocat du créancier poursuivant, la copie des créances produites, en vue de l’établissement du projet de distribution prévu à l’article R.322-
3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
SUBSIDIAIREMENT, et pour le cas où le Juge ferait droit à une demande d’autorisation de vente amiable, fixer le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux
conditions économiques du marché ainsi que les conditions générales et particulières de cette vente, fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément à l’article 54
du même Décret et dire que les émoluments de la vente amiable seront partagés par moitié conformément à l’article 37 du décret du 2 avril 1960 ;
ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente comprenant le coût des visites et divers diagnostics. 
DIRE qu’en cas de règlement de la totalité de la créance par le débiteur avant la vente, les frais de poursuite et de radiation du commandement valant saisie demeureront à la charge du débiteur.

Monsieur [G] [O] [Z] [W], bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’Étude du commissaire de justice, après vérification de son domicile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473 du Code de Procédure Civile, la présente décision sera réputée contradictoire en l'absence des défendeurs.

En application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, en l'absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. 

En application de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution :
« A l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées,vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».
Les articles L311-2, L311-4 et L311-6 du même code disposent :
« Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».
« Lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu'après une décision définitive passée en force de chose jugée.
Toutefois, pendant le délai de l'opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d'une décision rendue par défaut ».
«Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession».

Il appartient donc au présent juge, au besoin d’office, de vérifier que le créancier poursuivant en matière de procédure de saisie immobilière dispose effectivement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

En l’espèce, au soutien de la procédure de saisie immobilière qu’il a diligentée, le créancier poursuivant produit aux débats:
- la copie exécutoire d’un acte reçu le 31 mars 2011par Maître [J] [L], notaire à [Localité 6], contenant prêt accordé à Monsieur [W] d’un montant de 17 200 euros à taux zéro rembousable en 192 mensualitée et prêt d’un montant de 96 200 euros au taux nominal révisable initial de 3.80% l’an remboursable en 420 mensualités, selon offres émises le 10 février 2011 ; 
- le courrier de mise en demeure en date du 23 janvier 2023 d’avoir à régulariser les impayés à hauteur de 1 113.18 euros dans le délai de 8 jours suivant la réception de la lettre sous peine de déchéance du terme adressé par LRAR à l’emprunteur, revenu avec la mention “pli avisé non réclamé”;
- le décompte de sa créance arrêté provisoirement au 29 mars 2023 à la somme de 101 274.16 euros, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux contractuel et jusqu’à parfait paiement.

Selon l’article L.132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi 2010-737 du 1er juillet 2010, applicable en l’espèce, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 
Les clauses abusives sont réputées non écrites. 

L'article R 132-2 dans sa rédaction issue du décret 2009-302 du 18 mars 2009, applicable en l’espèce, dispose que dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et second alinéa de l'article L 132-1, sauf à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet notamment de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable. 

Le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat.

La Cour de justice des Communautés européennes, devenue la Cour de justice de l'Union européenne a dit pour droit que le juge national était tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle dès qu'il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu'il considérait une telle clause comme étant abusive, il ne l'appliquait pas, sauf si le consommateur s'y opposait (CJCE, 4 juin 2009, C-243/08).

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l'Union européenne a dit pour droit que l'article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation par une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l'arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu'il dégageait pour l'appréciation du caractère abusif d'une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l'ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d'apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

Il a été jugé par la cour de cassation que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées avec préavisde 8 jours créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Cassation 1ère Chambre civile - 22 mars 2023 - pourvois n°21-16.476 et 21-16.044. 

En l'absence de précision, dans l'arrêt précité, sur l'application dans le temps du droit prétorien nouveau, il convient de considérer qu’il s'applique aux procédures en cours et aux contrats souscrits antérieurement à la date de son prononcé. 

En l’espèce, l’acte dressé le 31 mars 2011 constitue un titre exécutoire au sens de l’article L.111-3 4° du code des procédures civiles d’exécution.

L’exigibilité de la créance revendiquée par la société poursuivante résulte, d’une part du non-paiement des échéances impayées dans le cadre des deux prêts énoncés à l’acte et, d’autre part de l’application du paragraphe 11-Exigibilité anticipée des CONDITIONS PARTICULIERES DES PRETS A TAUX ZERO +(PTZ+) et du paragraphe XI-Exigibilité anticipée-Défaillance de l’emprunteur-Clause Pénale des CONDITIONS GENERALES DES PRETS IMMOBILIERS figurant en annexe de l’acte notarié, aux termes duquel “le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra-judiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus” dans des hypothèses déterminées et notamment en cas de non paiement des échéances prévues.

Or, d’une part, le délai de huit jours séparant l'envoi de la mise en demeure du prononcé de la déchéance du terme ne constitue pas un préavis d'une durée raisonnable au regard du droit de l'Union européenne et de la dernière jurisprudence de la Cour de cassation précitée.
D’autre part, en présence d’une telle clause, présumée abusive, il appartient à la banque poursuivante de rapporter la preuve contraire, notamment par la demonstration, par exemple, que cette clause a été négociée de façon individuelle, qu’elle n’est pas soumise qu’à sa propre volonté ou qu’il existe un autre mécanisme conventionnel prévu de régularisation des retards de paiement, ce qu’elle ne fait pas.
Enfin, les conditions de mise en oeuvre de la clause importent peu, de sorte que le prêteur ne peut se prévaloir de ce qu’il a adressé à son débiteur plusieurs relances amiables avant de se prévaloir de cette clause ou que la mise en demeure lui a accordé, de fait, un délai plus long que celui prévu par la clause litigieuse pour régler l'arriéré, ces éléments ne pouvant régulariser le vice originel de la clause.

Par conséquent, la clause susvisée doit être réputée non écrite.

Il convient, dès lors, de s'intéresser aux effets du caractère abusif de cette clause sur la liquidité et l’exigibilité de la créance réclamée par la banque dans le cadre de la présente saisie immobilière.
Aux termes du commandement de payer valant saisie immobilière, les poursuites tendent tant à obtenir paiement du capital restant dû et de l’indemnité d’exigibilité découlant du prononcé de la déchéance anticipée du terme des prêts que le paiement des échéances restées impayées à la date du 23 janvier 2023, à savoir 4856,12 € s’agissant du prêt de 96 200 € et 1113,18 € s’agissant du prêt à taux zéro.
Si la saisie immobilière ne peut être validée pour obtenir paiement des sommes résultant de la déchéance anticipée du terme des prêts, non valablement prononcée en raison du caractère non écrit de la clause sur le fondement de laquelle elle l’a été, la saisie peut, en revanche, permettre de recouvrir les différentes échéances impayées à leur terme, conformément au tableau d’amortissement propre à chacun des prêts.

Au vu des décomptes produits par la société poursuivante (pièce 13 à 15) les premiers impayés datent de janvier 2022, soit de moins de deux ans avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 9 juin 2023, de sorte qu’aucune prescription biennale consumériste ne peut lui être opposée, sans même avoir à prendre en considération les éventuels actes d’exécution antérieurs diligentés à l’encontre de Monsieur [W].

Par conséquent, la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT justifie qu’elle dispose, à l’encontre de Monsieur [W], d’une créance liquide et exigible découlant du titre exécutoire dont elle se prévaut d’un montant total de 5969,30 € (4856,12 € + 1113,18 € ) correspondant aux échéances impayées des prêts au 23 janvier 2023, laquelle n’est au demeurant contestée ni en son principe ni en son montant par le débiteur saisi.

Les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont donc réunies.

Conformément à l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, il convient de retenir en l’espèce la créance de la société poursuivante à la somme susvisée de 5969,30€ qui sera reprise dans le dispositif du présent jugement et de rejeter le surplus des prétentions de la banque poursuivante.
En l’absence de demande de vente amiable formulée par le débiteur, il convient, en application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, d’ordonner la vente forcée des biens lui appartenant, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente. 

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis à la demande de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R.322-31 et R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant qu’il y soit dérogé.
En revanche, compte tenu de la situation du bien, le créancier poursuivant pourra, dans la limite de frais taxables à hauteur de 1000 € TTC, faire procéder à une publicité complémentaire par la publication de l’avis sur le site Internet enchères- publiques.com.

Au vu de l’état de frais et des justificatifs produits, les frais de poursuite seront provisoirement taxés à la somme de 2302.91 euros TTC (après déduction de l’émolument de 236.06 euros) et devront être payés par l’adjudicataire, en sus du prix de vente.

Les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur seront également payables par l’acheteur en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite.

Les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de vente, avec distraction au profit du conseil du poursuivant.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN statuant en audience publique, en matière de saisie immobilière, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Dit que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Constate que la société LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT poursuit la saisie immobilière au préjudice de Monsieur [G] [O] [Z] [W] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 5969,30 € correspondant aux échéances impayées des prêts au 23 janvier 2023, sans préjudice des intérêts jusqu’à parfait paiement ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée le vendredi 10 Janvier 2025 à 09 heures 30 ;

Désigne la SCP BOTTE PILLON PEPRATX, commissaires de justice associés à BANDOL, qui a établi le procès verbal de description des biens et droit immobiliers saisis, pour assurer la visite des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier, selon les modalités qu’elle lui appartiendra de déterminer en accord avec le créancier poursuivant ;

Dit que le commissaire de justice instrumentaire pourra se faire assister lors de la visite d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir et de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

Dit que la publicité de la vente sera opérée conformément aux dispositions des articles R.322-31 et R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution ; 

Autorise la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, dans la limite de frais taxables à hauteur de 1000 € TTC, à faire procéder à une publicité complémentaire par la publication de l’avis sur le site Internet enchères- publiques.com ;

Taxe provisoirement les frais de poursuite à la somme de 2302.91 € T.T.C. et dit que ces frais seront directement versés par l’adjudicataire, en sus du prix de vente ; 

Dit que les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront également payables par l’adjudicataire en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement valant saisie du 9 juin 2023, publié au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 5] le 24 juillet 2023, volume 2023 S numéro 92; 

Dit qu’il y sera procédé par les soins de Madame ou Monsieur le Directeur du Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement au vu d’une expédition du présent jugement ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge du cahier des conditions de vente déposé au tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 26 septembre 2023 ; 

Dit que les dépensde la présente instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxe et seront distraits au profit de Me Marc FOLLANA sur ses offres et affirmations de droits.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 04 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE PRESIDENT