Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre A — 4 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

1ère Chambre A

MINUTE N° 

DU : 04 Octobre 2024

AFFAIRE N° RG 24/00958 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4RJ

NAC : 63B

Jugement Rendu le 04 Octobre 2024

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :


Madame [Z] [X]-[C], demeurant [Adresse 1] FRANCE
représentée par Maître Raphaël BENTOLILA de la SELASU R&M Avocats, avocats au barreau de PARIS 


DEMANDERESSE


ET :


Maître [Y] [V], domicilié : [Adresse 2] FRANCE

défaillant


DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-Présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,
Greffiers: Eloïse FIGUIGUI lors des débat, Morgiane ACHIBA Directrice des services de greffe judiciaires lors de la mise à disposition




DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 8 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Octobre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 20 avril 2022, une promesse unilatérale de vente a été conclue entre Madame [Z] [X]-[C] (promettant), d'une part, et Madame [U] [W] (bénéficiaire), d'autre part, portant sur une maison située [Adresse 1] à [Localité 4] (91). Ledit acte a été reçu par Maître [Y] [V], notaire.

Ladite promesse a été consentie moyennant le prix de 259.000 euros et sous réserve de la réalisation d’une condition suspensive de la vente du bien immobilier appartenant au bénéficiaire et d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt par le bénéficiaire d'un montant maximum de 259.000 euros, d'une durée maximale de 25 ans, à taux d'intérêt maximum de 1,30 % l’an (hors assurances), avec une date d’obtention du prêt au plus tard le 20 juin 2022.

Les parties ont convenu de fixer une indemnité d'immobilisation d'un montant de 5.000 euros, qui a été versée au promettant par le bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 27 octobre 2022 à seize heures. 

Le 12 août 2022, Madame [U] [W] (bénéficiaire) a renoncé à la condition suspensive de vente de son bien immobilier.

Par mail en date du 19 août 2022, Madame [B] [E], notaire, a informé Maître [Y] [V], notaire, que Madame [Z] [X] l’a sollicitée pour la représenter pour la vente de son bien immobilier, objet de la promesse unilatérale de vente du 20 avril 2022 et lui demandé de lui adresser l’intégralité des pièces en sa possession. 

En octobre 2022, Madame [U] [W] (bénéficiaire) a indiqué ne pas poursuivre l’acquisition du bien immobilier, objet de la promesse unilatérale de vente du 20 avril 2022. 

Par courrier recommandé en date du 2 décembre 2022, Madame [Z] [X], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Maître [Y] [V], notaire, de donner suite à sa demande de réparation de l’ensemble de ses préjudices lui reprochant un défaut d’information et de conseil quant à la portée de la promesse unilatérale de vente en lien avec la renonciation à la vente de Madame [U] [W].

Par courrier en date du 12 décembre 2022, Maître [Y] [V] a répondu au conseil de Madame [Z] [X] que lors de la signature de la promesse du 20 avril 2022, l’intégralité de l’acte a été vue et les explications inhérentes aux engagements des parties ont été délivrées et notamment l’engagement ferme et définitif du promettent et l’option laissée au bénéficiaire à charge d’indemnisation dans les termes prévus par la promesse. 

Par courriers recommandés en date des 6 avril et 7 juin 2023, Madame [Z] [X], par l’intermédiaire de son conseil, a informé le conseil régional des notaires de son projet d’assignation en justice et a demandé d’être informée des suites qu’il entend donner à cette affaire.

Engagement de la procédure au fond

C’est dans ces conditions que Madame [Z] [X] a, par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry, Maître [Y] [V], notaire, aux fins de la voir condamner à indemniser l’ensemble de ses préjudices. 

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de son assignation en date du 12 décembre 2023 valant conclusions, à laquelle il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, Madame [Z] [X] sollicite du tribunal de:
- juger que Maître [Y] [V] a manqué à l’obligation d’information et de conseil lui incombant,
- condamner Maître [Y] [V] à lui verser les sommes de:
- 1.009,03 euros au titre du préjudice matériel,
- 7.950 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, 
- 49.000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix stipulé au terme de la promesse litigieuse,
- 2.000 euros au titre du préjudice moral,
- condamner Maître [Y] [V] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Maître [Y] [V] aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Madame [Z] [X] expose que Maître [Y] [V], en sa qualité de notaire, a manqué à son obligation de conseil et d’information dans la mesure où la promesse de vente signée le 20 avril 2022 comporte des incohérences manifestes la rendant inintelligible et porte dès lors atteinte à la sécurité juridique de l’acte. 

La demanderesse soulève deux points: 
- d’une part, elle fait état du caractère potestatif de la condition suspensive de vente pesant sur le bénéficiaire, consistant en la vente de son bien immobilier puisque cette stipulation dépend exclusivement de la volonté du bénéficiaire de procéder à la vente,
- d’autre part, elle expose que le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente litigieuse ne correspond pas aux dispositions de l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation lesquelles prévoient que l’indemnité doit être égale à 5% du prix de vente, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’elle a été fixée à la somme forfaitaire de 5.000 euros, ce qu’elle ignorée en tant que profane et n’a pas été informée, ni conseillée sur ce point par le notaire. 

Madame [Z] [X] explique que si le notaire n’avait pas manqué à ses obligations, elle n’aurait pas souscrit la promesse litigieuse. Elle indique que la renonciation tardive de la bénéficiaire de procéder à l’achat de son bien immobilier a entraîné des préjudices dont elle demande la réparation: les frais de déménagement engagés étant persuadée que la vente serait réalisée, la perte de chance de vendre son bien au même prix que celui de la promesse, le préjudice moral et le montant de l’indemnité d’immobilisation qui aurait dû être prévu à la promesse.
***
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, Maître [Y] [V], notaire, n’a pas constitué avocat.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2024. 

MOTIFS

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En application de cette disposition, la responsabilité du notaire peut être recherchée si les conditions tenant à la réalisation d'une faute, l'existence d'un dommage et à un lien de causalité entre cette faute et le dommage sont réunies. Le notaire commet une faute chaque fois qu'il manque à l'une des deux grandes catégories d'obligation qui s'imposent à lui, soit l'obligation d'authentification et de conseil. 

Au titre de son devoir de conseil, le notaire est tenu d'une obligation de conseil et d'information impérative et doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu'à leur efficacité juridique.

La preuve de l'exécution du devoir de conseil incombe au notaire.

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

La promesse unilatérale de vente permet au bénéficiaire de conserver la faculté de ne pas conclure la vente mais il est redevable dans cette hypothèse du paiement d’une indemnité d’immobilisation au profit du promettant sauf à établir que l’une des conditions suspensives de la promesse n’a pas pu se réaliser dans les délais contractuels et que cette absence de levée de la condition suspensive n’est pas due à un comportement fautif du bénéficiaire de la promesse.

En l’occurrence, il est constant que l’acte authentique en date du 20 avril 2022 est une promesse unilatérale de vente conclue entre Madame [Z] [X]-[C] (promettant), d'une part, et Madame [U] [W] (bénéficiaire), d'autre part, portant sur une maison située [Adresse 1] à [Localité 4] (91), lequel acte a été reçu par Maître [Y] [V], notaire.

L’information donnée quant à la définition et la portée de la promesse unilatérale de vente résulte de la promesse elle-même signée par les parties dont Madame [Z] [X], laquelle promesse en outre a été visualisée et lue (page 32 in fine de l’acte). 


En effet, la promesse de vente comporte notamment les informations suivantes:
à la page 4 “OBJET DU CONTRAT
PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
Le PROMETTANT confère au BENEFICIAIRE la faculté d’acquérir, le BIEN ci-dessous identifié.
(...)
Le BENEFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation.”

à la page 7 “FORCE EXECUTOIRE DE LA PROMESSE
Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le BENEFICIAIRE de la promesse faite par le PROMETTANT, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du Code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celle-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel.
Il en résulte notamment que:
- Le PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BENEFICIAIRE aux conditions des présentes. Le PROMETTANT ne peut, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse, conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le BIEN, consentir aucun bail, location ou prorogation de bail. Il ne pourra non plus apporter aucune modification matérielle, si ce n’est avec le consentement du BENEFICIAIRE, ni détérioration au BIEN. Il en ira de même si la charge ou la détérioration n’était pas le fait directe du PROMETTANT. Le non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes si bon semble au BENEFICIAIRE.
- Par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BENEFICIAIRE, indépendamment du comportement du PROMETTANT.
(...)”

Ainsi, il résulte de ce qui précède que le notaire a donné l’information de la définition et de la portée de la promesse unilatérale de vente signée par Madame [Z] [X], en qualité de promettant. 

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente comporte notamment deux conditions suspensives particulières et prévoit une clause sur l’indemnité d’immobilisation. Madame [Z] [X] développe deux moyens pour engager la responsabilité du notaire, lui reprochant d’une part, une condition suspensive potestative concernant la vente du bien immobilier par le bénéficiaire et d’autre part, le montant de l’indemnité d’immobilisation, non conforme au code de la construction et de l’habitation.

S’agissant de la condition suspensive relative à la vente du bien immobilier du bénéficiaire

Aux termes de l’article 1304-2 du code civil, est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause.

La condition qui suspend l'exécution de la vente d'un bien, à celle, par l'acquéreur, d'un autre bien, n'exigeant pas du débiteur qu'une simple manifestation de volonté, mais supposant l'accomplissement d'un fait extérieur, à savoir la découverte d'un acquéreur pour le bien dont il est propriétaire, n'est pas une condition purement potestative.




En l’espèce, la promesse unilatérale de vente comporte en page 10, une condition suspensive particulière sur la vente par le bénéficiaire du bien immobilier lui appartenant qui stipule notamment que “La réalisation des présentes est soumise à la vente par le BENEFICIAIRE d’un bien immobilier lui appartenant, sis à [Adresse 3]. (...) Le BENEFICIAIRE déclare: avoir mis en vente depuis 26 mars 2022 aux termes d’un mandat de vente signé par l’intermédiaire de ORPI [Localité 5] dont une copie a été remis au PROMETTANT ce jour, (...)”

Ainsi, force est de relever que cette condition suspensive tenant à la vente du bien par le bénéficiaire n’est pas une condition purement potestative dans la mesure où elle suppose la découverte d’un acquéreur et ne repose donc pas sur la simple manifestation de volonté du bénéficiaire.

Ainsi, Madame [Z] [X] échoue à démontrer un manquement du notaire en lien avec la rédaction d’une telle clause à la promesse unilatérale de vente. 

S’agissant du montant de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. 

L’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente comporte en page 8 et 9, une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 5.000 euros. Il est notamment prévu quant au sort de cette indemnité que cette dernière est acquise à titre d’indemnité forfaitaire au promettant faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. 

Il résulte des dispositions légales précitées que l’indemnité d’immobilisation pour un montant minimal de 5% du prix de vente n’est prévue, à peine de nullité, que pour la promesse de vente dont la validité est supérieure à dix-huit mois.

Toutefois, force est de constater que la promesse unilatérale de vente litigieuse a été signée le 20 avril 2022 et il est expressément prévue que la promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 27 octobre 2022. Ainsi, la promesse a une durée de validité de six mois et les dispositions tendant à prévoir une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5% du prix de vente ne sont pas applicables et les parties sont libres de fixer son montant.





Par ailleurs, par courrier en date du 12 décembre 2022, Maître [Y] [V], notaire, a indiqué au conseil de Madame [Z] [X] que si la promesse unilatérale de vente n’a pas abouti à une vente, le bénéficiaire ayant renoncé à l’acquisition et ne pouvant plus se prévaloir de la condition suspensive de vente de son bien à laquelle il a été renoncé le 12 août 2022, Madame [Z] [X] a été indemnisée pour l’immobilisation de son bien dans les termes convenus entre les parties.

Ainsi, Madame [Z] [X] échoue à démontrer un manquement du notaire en lien avec le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente, laquelle indemnité est restée acquise au promettant suite à la renonciation du bénéficiaire et ce conformément à la lettre de la promesse unilatérale de vente. 

En conséquence, il résulte de ce qui précède que Madame [Z] [X] ne démontre pas la faute du notaire dans son obligation de conseil et d’information.

Ainsi, en l’absence de faute du notaire, condition nécessaire à l’engagement de la responsabilité délictuelle, Madame [Z] [X] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de réparation. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [X], succombant à l’instance, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu la décision, Madame [Z] [X] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées, 

DEBOUTE Madame [Z] [X] de l’intégralité de ses demandes de réparation à l’encontre de Maître [Y] [V], notaire; 

DEBOUTE Madame [Z] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles;
 
CONDAMNE Madame [Z] [X] aux dépens; 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire;

Ainsi fait et rendu le QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, assisté de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,