Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 8 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE

N° RG 24/01161 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PYAA
du 08 Octobre 2024 
M.I 24/001054
N° de minute 

affaire : [I] [Z], [E] [B]
c/ [F] [L]















Grosse délivrée

à Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO

Expédition délivrée
à Me Anne-hélène PINEAU
EXPERTISE(3)

le
l’an deux mil vingt quatre et le huit Octobre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : 

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Juin 2024 déposé par Commissaire de justice. 


A la requête de :

Mme [I] [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat au barreau de NICE

M. [E] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS


Contre :


M. [F] [L]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Anne-hélène PINEAU, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant un acte notarié en date du 26 janvier 2023, Mme [I] [Z] et M.[E] [B] ont acquis de M.[F] [L], un appartement ( lot 332) et un local( lot 329) au prix de 213 000 euros.

Par acte du commissaire de justice du 10 juin 2024, Mme [I] [Z] et M.[E] [B] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, M.[F] [L], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

A l’audience du 10 septembre 2024, Mme [I] [Z] et M.[E] [B] représentés par leur conseil, ont maintenu leur demande.

Ils exposent avoir acheté le 26 janvier 2023 un appartement, un local et un garage auprès de M.[L] au prix de 224 000 euros, que quelques jours après la signature de l’acte authentique, ils ont constaté une importante trace d’humidité dans l’appartement, que le 8 février 2023, ils ont informé M.[L] de l’existence de ces désordres et qu’en l’état du développement des moisissures, l’intégralité des murs et du plafond de la salle de bain ont dû être être démolis et que le 22 mars 2023, Mme [Z] a proposé de réduire la somme de 1800 euros, du solde restant dû à M.[L], qui a accepté. Ils ajoutent que le 28 juin 2023, ils ont signalé à M.[L] l’ancienneté des désordres et les risques encourus par leur enfants de 1 an car le logement était recouvert de salpêtre et de moisissures mais que M.[L] a refuté toute dissimulation volontaire des désordres tout en reconnaissant que de l’eau provenait de derrière et que le problème devait être solutionné. Ils précisent l’avoir mis en demeure de prendre en charge les travaux nécessaires de rénovation de leur appartement en vain, avoir saisi leur assureur afin qu’un expert soit désigné et que ce denier a constaté que l’appartement était à l’origine une cave ou un vide sanitaire aménagé, que ce dernier était affecté d’un excès d’humidité et que les travaux d’étanchéité n’avaient pas été faits, l’expert relevant un vice caché. Ils soutiennent ne jamais avoir été informés de ces éléments, que M.[L] ne pouvait ignorer ces problèmes d’humidité et qu’une expertise judiciaire s’avère en conséquence nécessaire.

M.[F] [L] représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:
- le rejet des demandes
- de condamner conjointement et solidairement Mme [Z] et M.[B] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens
- à titre subsidiaire, si l’expertise était ordonnée, de prendre acte de ses protestations et réserves 
- d’exclure de la mission d’expertise le chef de mission suivant “ dire si l’appartement est destiné à l’occupation ou s’il a pour fonction d’être une cave ou un vide sanitaire”
- laisser les dépens à la charge des demandeurs

Il expose que les demandeurs ont visité plusieurs fois le bien, que les travaux qu’il a réalisés ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, que lors de la vente, le bien ne présentait aucun désordre et était en parfait état, que le lot 329 était situé au niveau -1 de l’appartement en Duplex, accessible par un escalier intérieur et que Mme [Z] et M.[B] restaient débiteurs du prorata des charges et de la taxe foncière au jour de la 


vente. Il ajoute avoir accepté de déduire la somme de 580 euros, car il n’avait de son côté pas réparé le volet roulant, mais que les demandeurs ont fait état de problèmes d’humidité après avoir décidé de faire des travaux dont il ignore la nature. Il ajoute ne pas avoir rencontré ce type de désordres sauf un dégât des eaux il y a 10 ans, que les demandeurs ont réalisé d’importants travaux au niveau de la salle de bain, qu’ils ont cassé un mur pour tenter de s’approprier un espace situé derrière le mur ne leur appartenant pas, que cet espace est une partie commune qui n’a pas été vendue, que l’expertise amiable a été réalisée hors son contradictoire neuf mois après, alors que les travaux avaient déjà commencé, de sorte qu’un expert ne pourra plus constater l’état du bien lors de la vente. Il ajoute que les consorts [Z]-[B] ne justifient pas d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure expertale, que le changement de destination d’un lot de copropriété ne relève pas de la compétence d’un expert, que les pièces versées sont insuffisantes et que le fait qu’ils aient cassé des murs pour augmenter la surface de leur bien en s’appropriant une partie commune ne relève pas de sa responsabilité.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.


MOTIFS ET DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, que le 26 janvier 2023, Mme [I] [Z] et M.[E] [B] ont acquis de M.[F] [L], un appartement situé au 1er étage et un local au rez-de-chaussée au prix de 213 000 euros.

Il est établi à la lecture des mails versés, que dès le 26 février 2023, Mme [I] [Z] a informé M.[L] de la présence de moisissures dans la salle de bain, tout en lui précisant qu’ils avaient été contraints de démolir l’intégralité des murs et le plafond car tout était moisi.

Dans un mail du 22 mars 2023, Mme [Z] a proposé de déduire la somme de 580 euros du solde restant dû à M.[L] de 1800 euros, au titre des frais de rénovation de la salle de bain et s’est engagée à lui régler le reliquat, ce qui a été accepté par ce dernier.

Par mail du 28 juin 2023, Mme [Z] a écrit à M.[L] que les moisissures étaient anciennes, qu’elle en découvrait sous les peintures, que l’appartement était insalubre, que les murs étaient recouverts de salpêtre et de moisissures et que les travaux qu’ils avaient dû réaliser leur avaient coûté plus de 5000 euros.

Le même jour, ils ont adressé une mise en demeure à M.[L] afin qu’il prenne à sa charge les travaux nécessaires de remise en état de l’appartement, en invoquant la garantie des vices cachés.

M.[L] leur a répondu, que ces désordres devaient provenir de l’extérieur ou de l’appartement du dessus, tout en précisant ne jamais avoir rencontré ce type de désordres et avoir subi, un seul dégât des eaux, il y a dix ans, dont l’origine provenait de l’appartement du dessus, tout en leur indiquant qu’il était “ certain qu’il y a de l’eau qui provient de derrière et qu’il faut résoudre ce problème”.

Il ressort des photographies versées, que des travaux ont été réalisés dans la salle de bain, que les murs étaient recouverts de moisissures et que du salpêtre était visible en divers endroits.
Le rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet IXI en date du 28 novembre 2023, en l’absence de M.[L] convoqué par lettre recommandée, mentionne que lors des travaux de rénovation, Mme [Z] a constaté que les lieux étaient à la base un vide sanitaire, que des moisissures se développent au pied des murs et que selon l’expert, cet appartement était à l’origine, une cave ou un vide sanitaire aménagé. Il précise qu’en l’absence d’un complexe étanche au niveau des murs semi-enterrés, l’humidité prévue à la base pour une cave ou un vide sanitaire n’est pas adaptée à une partie habitable, qu’un excès d’humidité est bien présent et que les acheteurs n’ayant pas été informés des aménagements réalisés, il s’agit d’un vice caché. 

De son côté, M.[L] verse un procès verbal d’assemblée générale et un mail du syndic, établissant que le lot 329 vendu, est un local à usage d’habitation situé sous le lot 332, des photographies de l’ancienne salle de bain et de l’appartement qui tendent à établir qu’ils étaient en bon état et quelques photographies des travaux réalisés dans la salle de bain par les acheteurs, qui ne permettent cependant pas de démontrer avec certitude et précision, ainsi qu’il le soutient que ces derniers auraient cassé des murs pour augmenter la surface de leur bien en s’appropriant une partie commune. En outre, il n’est pas rapporté la preuve que les travaux entrepris sont tous achevés ni que l’expert ne sera pas en mesure d’analyser les causes des désordres constatés, au vu des éléments versés.

En conséquence, au vu des photographies, des mails, courriers et du rapport d’expertise amiable versés par les demandeurs, il convient de considérer que, la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées. 

Il y sera en conséquence fait droit.

S’agissant de la mission confiée à l’expert, il convient s’agissant de la contestation soulevée en défense concernant le chef de mission visant à ce que l’expert indique si l’appartement est destiné à l’occupation ou s’il a pour fonction d’être une cave ou un vide sanitaire, de dire que l’expert devra seulement préciser si les biens vendus étaient à l’origine au vu notamment des plans ou pièces produites, une cave, un vide sanitaire ou un appartement et les transformations qui ont été réalisées.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Mme [I] [Z] et M.[E] [B], qui ont intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, à ce stade de la procédure et en l'absence de responsabilité établie, il convient de partager la charge des frais et dépens entre les parties. 


Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du nouveau code de procédure civile, 

Vu les protestations et réserves de M.[F] [L];

Ordonnons une expertise ;

Désignons pour y procéder M. [A] [F], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant [Adresse 3] , avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; 

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par Mme [I] [Z] et M.[E] [B] dans leur assignation et les pièces versées aux débats; les décrire, et donner tous éléments, utiles afin de déterminer notamment leur date d’apparition, s’ils sont antérieurs ou postérieurs à la vente, en précisant, en cas d’antériorité, s'ils pouvaient être connus, lors de la vente, par les parties et dans quelles conditions ;

* donner tous éléments utiles afin de déterminer si le bien est affecté d’un défaut le rendant impropre à sa destination et/ou ne permettant pas son usage ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser si les lots vendus étaient ou non à l’origine une cave, un vide sanitaire ou un appartement et les transformations qui ont été réalisées ;
* préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues  ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que Mme [I] [Z] et M.[E] [B] devront consigner ensemble à la régie du tribunal judiciaire, dans le délai de trois mois à compter du prononcé de la présente décision la somme de 3500 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion ;

DISONS que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation. Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;



DISONS qu’avant la première réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et leurs pièces numérotées sous bordereau daté ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, il devra adresser au magistrat mandant et à chacune des parties ou à leurs avocats, la liste des personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard le 8 mai 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations ;

DISONS que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens seront partagés par moitié entre les demandeurs et le défendeur ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;


Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES