Tribunal Judiciaire · Référés — 9 octobre 2024

DU 09 Octobre 2024 Minute numéro : 

N° RG 24/00788 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NY7G

Code NAC : 30B

S.C.I. PACMAR
C/
S.A.R.L. 2M PROBAT ENTREPRISE DE TRAVAUX ET RENOVATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, premier vice-président 

LE GREFFIER : Christelle SIMON, lors des plaidoiries
 Xavier GARBIT, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. PACMAR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Fabienne GLEMAIN-GRUSSENMEYER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 4

DÉFENDEUR

S.A.R.L. 2M PROBAT ENTREPRISE DE TRAVAUX ET RENOVATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée 

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Débats tenus à l’audience du 11 septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 09 Octobre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la SCI PACMAR a donné à bail à la SARL 2M PROBAT un box n° 6 sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer initial mensuel de 75 euros.

Le 21 décembre 2023, la SCI PACMAR a fait délivrer à la SASU MK RENOVE, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme de 600 euros en principal au titre des loyers impayés, dans le délai d’un mois.

La SARL 2M PROBAT n’a pas déféré aux causes du commandement de payer, dans le délai imparti.

Le 1er février 2024, la SARL 2M PROBAT a réalisé des versements mais n’a pas repris le paiement du loyer. 

C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 12 juin 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, à la requête de la SCI PACMAR à la SARL 2M PROBAT devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :
- prononcer la résiliation pure et simple du contrat de bail du 1er avril 2021 ;
- ordonner l’expulsion de la SARL 2M PROBAT ainsi que celle de tous les occupants de son chef, et du mobilier, avec l’assistance de la force publique si besoin ;
- condamner la SARL 2M PROBAT à payer à la SCI PACMAR la somme de 450 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation et jusqu’au prononcé de l’ordonnance à venir avec intérêts aux taux légal à compter du 21 décembre 2023 ; 
- condamner la SARL 2M PROBAT à payer à la SCI PACMAR une indemnité d’occupation mensuelle de 150 euros, à compter du prononcé de l’ordonnance en application de la clause pénale prévue au contrat, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; 
- condamner la SARL 2M PROBAT à régler à la SCI PACMAR la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

A l’audience du 11 septembre 2024, la SCI PACMAR, représentée par son conseil a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. 

La SARL 2M PROBAT, bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la société demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 09 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. 

L’article 1225 du code civil prévoit également que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l’espèce, le contrat de location signé le 1er avril 2021 stipule en son article VIII une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat, un mois après un commandement demeuré infructueux, notamment en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges. 

De plus, le contrat prévoit toujours dans son article VIII une clause pénale aux termes de laquelle il est prévu que le locataire déchu de tout droit d’occupation, doit verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. 

Le commandement de payer délivré le 21 décembre 2023 détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 600 euros, correspondant aux loyers impayés du 1er avril 2023 au 1er novembre 2023 inclus. Il contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Il est donc régulier.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI PACMAR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. 

Il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 21 janvier 2024. 

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 janvier 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur les demandes subséquentes à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL 2M PROBAT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. 
La SCI PACMAR sollicite l’application de la seconde clause pénale du bail qui prévoit une majoration de l’indemnité d’occupation mensuelle de deux fois le montant du loyer, soit à 150 euros. 

Or, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. De plus, la clause pénale ne doit pas apparaitre comme manifestement excessive.

En l’espèce, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et apparait manifestement excessive. Elle relève donc de l'appréciation du juge du fond. 

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer, et il y aura lieu de condamner la SARL 2M PROBAT au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles. 

Sur la demande de paiement

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable.

Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Au vu du décompte produit par la SCI PACMAR, il apparaît que la SARL 2M PROBAT se trouve redevable de la somme de 675 euros au titre des loyers dus au 1er septembre 2024.

Le défendeur n'étant pas comparant à l'audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s'en tenir aux termes de l'assignation soit la somme de 450 euros. Les loyers restant impayés, l'obligation du locataire n'est pas sérieusement contestable. 

Il convient donc de condamner la SARL 2M PROBAT à payer à la SCI PACMAR la somme de 450 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1er juin 2024, à titre de provision.

Sur les demandes accessoires 

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. 

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL 2M PROBAT qui succombe, devra dès lors supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL 2M PROBAT ne permet d’écarter la demande de la SCI PACMAR formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 janvier 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL 2M PROBAT et de tout occupant de son chef du box n° 6 sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL 2M PROBAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SARL 2M PROBAT au paiement de cette indemnité ; 

Condamnons la SARL 2M PROBAT à payer à la SCI PACMAR une provision de 450 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la majoration de l’indemnité d’occupation mensuelle au titre de la clause pénale ;

Condamnons la SARL 2M PROBAT aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamnons la SARL 2M PROBAT à payer à la SCI PACMAR la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Et l’ordonnance est signée par le président et le greffier. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT