Tribunal Judiciaire · Référés — 9 octobre 2024

DU 09 Octobre 2024 Minute numéro : 

N° RG 24/00601 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NYEE

Code NAC : 30B

VILLE DE [Localité 4]
C/
S.A.R.L. BOULANGERIE DES FRERES

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, premier vice-président 

LE GREFFIER : Christelle SIMON, lors des plaidoiries
 Xavier GARBIT, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

VILLE DE [Localité 4] dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Carole COFFY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 118, et Me Hubert DIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0995

DÉFENDEUR

S.A.R.L. BOULANGERIE DES FRERES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée 
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Débats tenus à l’audience du 11 septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 09 Octobre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 1983, la société SOLVEG, agissant pour le compte de la société DES PARIS CENTRE, a donné à bail à M. [R] [U] et Mme [K] [N] un local à usage de commerce de boulangerie, pâtisserie et confiserie, formant le lot n°3 d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 51.102 francs, hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2008, le droit au bail a été cédé au profit de la SARL « [Localité 6] ». 

Par acte notarié du 10 décembre 2008, la commune de [Localité 4] a acquis auprès de la société DES PARIS CENTRE, moyennant un prix de 300.000 euros, un immeuble à usage commercial situé à [Localité 4] lieudit « [Localité 6] », cadastré section AP n°[Cadastre 1] lieudit « [Adresse 8] » et section AP n°[Cadastre 2] lieudit « [Adresse 7] », composé de deux bâtiments, élevés sur sous-sol d’un simple rez-de-chaussée, divisés, le premier en quatre magasins et le second en six magasins, dont le lot n°3 sur lequel porte le bail commercial susmentionné. 

Par acte sous seing privé en date du 03 juillet 2012, le bail était renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans, avec prise d’effet au 15 novembre 2010, moyennant un loyer annuel de 11.084 euros hors taxes et hors charges. 

Suivant procès-verbal du 30 avril 2013, les associés de la SARL « [Localité 6] » décidait de modifier la dénomination sociale de la société en « BOULANGERIE FRERES » et de nommer un nouveau gérant. 

A compter de la fin d’année 2021, des loyers sont demeurés impayés et des retards de paiement étaient constatés. 

Le 16 février 2024, la commune de [Localité 4] a fait délivrer à la SARL BOULANGERIE FRERES un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 23.251,63 euros dans le délai d’un mois au titre des loyers et des charges impayés, frais d’acte inclus. 

La SARL BOULANGERIE FRERES n’a pas déféré aux causes du commandement dans le délai imparti.

C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 15 mai 2024 à personne morale, à la requête de la commune de GARGES LES GONESSE à la SARL BOULANGERIE FRERES devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 19 décembre 1983 renouvelé en dernier lieu le 15 novembre 2010 ;
- prononcer et ordonner l’expulsion immédiate de la SARL BOULANGERIE FRERES ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin ;
- condamner la SARL BOULANGERIE FRERES à payer à la commune de [Localité 4], à titre provisionnel, la somme de 33.580,73 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 7 mars 2024 ; 
- condamner la SARL BOULANGERIE FRERES à payer à la commune de [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.758 euros, à compter de la date de résolution du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 
- condamner la SARL BOULANGERIE FRERES à verser à la commune de [Localité 4] une indemnité de 4.146,59 euros au titre de la clause pénale ;
- condamner la SARL BOULANGERIE FRERES à régler à la commune de [Localité 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par exploit d’huissier du 23 mai 2024, la procédure a été dénoncée au créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience du 11 septembre 2024, la commune de [Localité 4], représentée par son conseil a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. 

La SARL BOULANGERIE FRERES, bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la société demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 09 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial initial stipule en son article I (page 10) une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme de loyer, prestations, accessoires et de toutes autres sommes dues en vertu du présent bail, un mois après un commandement de payer ou un mois après une sommation d’exécuter les conditions, demeurés sans effet. 

Le commandement de payer délivré le 16 février 2024 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Il est donc régulier.

En faisant délivrer ce commandement, la commune de [Localité 4] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. 

Le commandement délivré le 16 février 2024 détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 23.251,63 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, 4ème trimestre 2023 inclus, ainsi qu’aux frais d’acte d’un montant de 218,90 euros. 

Il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 16 mars 2024. 

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 mars 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur les demandes subséquentes à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL BOULANGERIE FRERES et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. 

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer, outre les charges, taxes et accessoires, et il y aura lieu de condamner la SARL BOULANGERIE FRERES au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles. 

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la commune de [Localité 4] produit dans son assignation un décompte actualisé au 24 avril 2024 sur lequel il apparait que la dette s’élève à la somme de 33.580,73 euros, terme du 2ème trimestre 2024 inclus. 

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la SARL BOULANGERIE FRERES n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 33.580,73 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 24 avril 2024.

Il conviendra dès lors, de condamner la SARL BOULANGERIE FRERES par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la pénalité forfaitaire

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale, sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. De plus, la clause pénale ne doit pas apparaître comme manifestement excessive. 

En l’espèce, la commune de [Localité 4] sollicite l’application de la pénalité forfaitaire prévue à la clause K du bail commercial qui stipule :

« En cas de retard dans la libération des lieux, en conséquence soit de l’expiration de la présente location (à son terme normal ou tacitement reconduit), soit de la résiliation en vertu de l’article qui précède, le preneur devra payer au bailleur outre une indemnité d’occupation calculée sur la base du loyer en vigueur lors du congé, une pénalité forfaitaire de cinq cents francs par jour de retard, ladite pénalité restant définitivement acquise au bailleur par le seul fait du retard, sans que celui-ci soit tenu de justifier d’un préjudice. » 

Le bailleur soutient que la pénalité forfaitaire contractuelle de 500 francs exprimée en euros, s’élève à 112,07 euros par jour de retard, sans en justifier. Ainsi, il sollicite une somme de 4.146,59 euros, en faisant valoir que le preneur se maintient irrégulièrement dans les lieux depuis le 17 mars 2024, soit 37 jours. 

Or, la conversion stricte en euros (sans majoration en lien avec l’inflation) de la somme de 500 francs, est de 76,22 euros et le demandeur ne verse aucune pièce aux débats permettant de justifier le montant réclamé. 

Dès lors, la somme réclamée au titre de la clause du bail relative à l’indemnité forfaitaire apparait sérieusement contestable et son appréciation relève du pouvoir du juge du fond. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. 

Sur les demandes accessoires 

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. 

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL BOULANGERIE FRERES qui succombe, devra dès lors supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL BOULANGERIE FRERES ne permet d’écarter la demande de la commune de [Localité 4] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Enfin, l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 mars 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL BOULANGERIE FRERES et de tout occupant de leurs chefs des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL BOULANGERIE FRERES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SARL BOULANGERIE FRERES au paiement de cette indemnité ; 

Condamnons la SARL BOULANGERIE FRERES à payer à la commune de [Localité 4] la somme provisionnelle de 33.580,73 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de l’indemnité forfaitaire ;

Condamnons la SARL BOULANGERIE FRERES aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamnons la SARL BOULANGERIE FRERES à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Et l’ordonnance est signée par le président et le greffier. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT