Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 2 — 8 octobre 2024

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° RG 22/03078 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NYCM
Pôle Civil section 2

Date : 08 Octobre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDERESSE

S.A.R.L. SKYLINE, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n°794 913 319, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [W] [V], dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 2]

représentée par Me Cécilia LASNE, avocat au barreau de MONTPELLIER




DEFENDEUR

Monsieur [T] [U]
né le 09 Août 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]/FRANCE

représenté par Maître Jean christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER




COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL
Juge unique


assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.


DEBATS : en audience publique du 20 Juin 2024

MIS EN DELIBERE au 19 septembre 2024 prorogé au 08 Octobre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 08 Octobre 2024







FAITS ET PROCÉDURE


Selon acte sous seing privé du 14 février 2012, M. [T] [U] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Skyline un local à usage de débit de boissons, salon de thé et restaurant, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (34), moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros hors charges avec effet au 15 février 2012, pour une durée de 12 ans.

Le 23 mai 2022, M. [T] [U] a fait signifier à la S.A.R.L. Skyline un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif de 22 462, 68 euros.

Par acte du 20 juin 2022, la S.A.R.L. Skyline a assigné M. [T] [U] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'opposition au commandement de payer précité. 

Par dernières conclusions notifiées le 16 mars 2023 par R.P.V.A. et sur le fondement des articles 1104 et 1345-5 du code civil, la S.A.R.L. Skyline sollicite notamment du tribunal 
- le prononcé de l’annulation du commandement de payer visant clause résolutoire,
- le rejet en conséquence de la demande de son expulsion et de toute demande de paiement, -à l’exclusion de la dette de loyer COVID 19-, sollicitée par le défendeur qui ne produit aucun justificatif afférent, 
- un délai de 24 mois aux fins du paiement à la S.A.R.L. SKYLINE pour apurer sa dette de loyer fixée à la somme de 6.636,77 € au 1 er janvier 2023 loyer de janvier compris, 
- la condamnation du défendeur au paiement de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer. 


Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A le 2 décembre 2023, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1240, 1342-10 2224 du code civil, et L 145-41 du code de commerce, M. [T] [U] sollicite du tribunal d’écarter, en cas d’annulation du commandement, d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions dont celles afférentes à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre 
- le débouté de l’ensemble des demandes de la requérante, 
- sa condamnation à lui payer la somme de 5 039,39 € au titre des régularisations de charges, outre 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de 699 du même code.


En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la S.A.R.L. Skyline et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [T] [U].


L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 20 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024 et prorogée au 8 octobre 2024.






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du commandement signifié le 23 mai 2022

Sur le fondement des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, le commandement de payer doit, à peine de nullité, reproduire la clause résolutoire pour laquelle il est signifié : tel est bien le cas de du commandement de payer les loyers délivré le 23 mai 2022.

Les dispositions de l'article 1104 ne sont pas applicables au contrat de bail précité, les parties l’ayant conclu avant le 1er octobre 2016 : il ressort enfin de l'article 1134 du code civil -dont le principe est repris aux nouvelles dispositions de l'article 1104 du même code-, que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. 

Ultimement, à l’article 12 -Charges- du contrat de bail, il est stipulé que “ [...] Le remboursement des charges par le Preneur sera effectué comme il suit : un versement mensuel à titre de provision sur charges d’une somme de 200 euros, [...]”.

En l’espèce, la S.A.R.L. Skyline fait valoir notamment que 
- les circonstances exceptionnelles liées aux périodes de fermeture COVID 19 doivent prévaloir et inciter les parties au contrat à adapter les modalités d'exécution de leurs obligations contractuelles, alors que le “bailleur ne communiquait quasi exclusivement [...] que par envoi de commandement de payer” et qu’il “n’a jamais répondu (à ses ) différentes demandes [...] que ce soit avant la pandémie concernant le montant des charges ou encore la délivrance de quittance de loyer ou après” ;
- à l’instar de nombreux commerces de restauration, il ne lui pas non plus été possible d’honorer ses loyers pendant le premier et deuxième confinement, que sa volonté de règlement des loyers est intacte ;
- ce n’est qu’après une période longue de plus d’un an et demi d’envoi de courriers et de demandes que le bailleur a répondu et a accepté un paiement échelonné de l’arriéré des loyers.

En défense, M. [T] [U] expose les multiples recouvrements des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, en vain. Il ajoute que l’arriéré au 15 juillet 2021 s’élevait à la somme de 25 079, 53 euros, que malgré l’acceptation par la requérante de la proposition d’échelonnement sur 24 mois à hauteur de 1044 euros, au final, cette dernière n’a pas respecté ses engagements et ne se conformait pas à l’échéancier proposé, et que pour éviter toute contestation de la part de la S.A.R.L. Skyline, le commandement de payer délivré le 23 mai 2022 reprenait les sommes consignées aux termes du décompte effectué par la requérante elle-même et qu’enfin, les dénonces du commandement étaient faites aux deux personnes physiques caution du bail, outre l’assurance d’avoir respecté les conditions de validité de la délivrance du commandement de payer ainsi que la preuve rapportée d’avoir eu suffisamment de bienveillance et de patience.

A l’analyse des pièces produites aux débats, il n’apparaît aucune atteinte aux droits et obligations convenus entre les parties, étant observé que l’obligation contractuelle de paiement des loyers sous forme d’un échéancier sur 24 mois est une forme d’adaptation cohérente avec les périodes passées du Covid 19 de ses modalités d’exécution, qu’il est de surcroît constant que la provision sur charges a été diminuée à 80 euros par mois, outre le fait qu’en 2024, les conséquences financières des fermetures imposées par la pandémie sont désormais largement atténuées.

Par ailleurs, que le bailleur ne communique “quasi exclusivement [...] par envoi de commandement de payer”, ne peut relever ni d’aucune substantielle mauvaise foi ni d’un particulier “mésusage” des relations contractuelles s’agissant d’une voie de droit qui est ouverte à tout intéressé, étant observé qu’aucun préjudice issu de cet argument n’est démontré par la S.A.R.L. Skyline.

En outre, si la bonne foi se présume, la mauvaise foi, elle, ne se présume pas et ne peut résulter de réclamer par voie judiciaire l'application d'un contrat de bail et par conséquent le paiement des loyers exigibles aux termes de la loi.
Enfin, si la mauvaise foi d'une partie engage sa responsabilité contractuelle et l'oblige à réparer le préjudice en résultant, elle n'autorise toutefois pas l'autre partie à s'exonérer de ses propres obligations. 
Ainsi, le commandement délivré le 23 mai 2022 concerne notamment les loyers et provisions sur charges des mois d’octobre 2021 au mois de mai 2022 : il permet à la S.A.R.L. Skyline d’être notifiée du montant réclamé de 22 462, 68 euros et il formule précisément qu’il s’agit non des charges de copropriété et des charges locatives mais des seules provisions sur charges, diminués à la somme mensuelle de 80 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, aucune mauvaise foi ne peut être reprochée au défendeur et la S.A.R.L. Skyline est déboutée de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 mai 2022.

Les demandes de la S.A.R.L. Skyline en rejet de la résiliation du bail, en rejet de son expulsion et celle en paiement de la dette de loyer Covid 19, outre celle aux fins d’un délai de paiement en application de l’article “1345-5" du code civil- en lieu et place de 1343-5- aux fins d’apurement de sa dette de loyer de 6 636, 77 euros, sont sans objet : aucune de ses prétentions n’étant formée par M. [T] [U] qui se limite à solliciter la seule régularisation des charges. Il n’y a donc pas lieu de statuer de ces différents chefs de demande.

Sur la demande reconventionnelle en condamnation du paiement au titre de la régularisation des charges

M. [T] [U] sollicite le paiement de la somme de 5039, 39 euros au titre des régularisations de charges.

La S.A.R.L. Skyline s’oppose à toute demande de paiement autre “que la dette de loyer Covid 19", ce qui implique le rejet du paiement de cette somme afférente la régularisation des charges.

Il ressort des développements précédents et des critiques du preneur que les sommes réclamées au titre des charges n’ont jamais été justifiées.

Il est constant qu’aucune pièce justificative n’est produite aux débats par M. [T] [U], en violation des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, au soutien de sa demande : il s’ensuit le rejet de sa demande en paiement de la somme réclamée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Il y a lieu de condamner la S.A.R.L. Skyline, succombant, aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Jean-Christophe Legros, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la S.A.R.L. Skyline à payer à M. [T] [U] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. Skyline de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 mai 2022,

DÉBOUTE M. [T] [U] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5 039, 39 euros,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. Skyline aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Jean-Christophe Legros, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. Skyline à payer à M. [T] [U] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 8 octobre 2024.


 LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL