Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 2 — 8 octobre 2024

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° RG 21/05463 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NOZI
Pôle Civil section 2

Date : 08 Octobre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDERESSE

S.N.C. [3], immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 306 731 779, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis Centre Commercial [3] - [Adresse 1]

représentée par Maître Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE - SOUBRA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDERESSE

S.A. ORANGE, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n°380 129 866, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Me Lorenzo BALZANO de la SELARL KALLIOPE, avocats plaidants au barreau de PARIS 
 



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL
Juge unique


assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.


DEBATS : en audience publique du 20 Juin 2024

MIS EN DELIBERE au 19 Septembre 2024 prorogé au 08 Octobre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 08 Octobre 2024




EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous-seing privé du 25 juillet 2002, la SNC [3] a donné à bail commercial à la S.A. Orange le local 202 au sein du centre commercial [3] à [Localité 4].

Reprochant à la S.A. Orange, ensuite de la pandémie de Covid 19, des retards importants de règlement des loyers, par acte de commissaire de justice délivré le 21 décembre 2020, la SNC [3] l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Montpellier et en application des dispositions des articles 1102 et 1103 du code civil, L145-1 et suivants du code de commerce, a sollicité sa condamnation lui payer 23 979,53 euros selon décompte du 25 novembre 2020, à parfaire à la date de l'audience outre 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 et les entiers dépens.


Par conclusions notifiées le 30 mai 2024 par R.P.V.A, sur le fondement des articles 1102 et 1103 du code civil, L145-1 et suivants du code de commerce, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, la SNC [3] sollicite du tribunal de condamner la S.A. Orange à lui payer 16.939,61 euros selon décompte au 28 mai 2024, à parfaire à la date de l'audience ainsi que 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 et les entiers dépens.


Par conclusions notifiées par R.P.V.A le 22 mai 2023, et sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile, 1134 ancien, 1231-5 et 1315 du code civil, L.511-1, L.512-1, L.512-2 et R.512-2 du code des procédures civiles d’exécution, la S.A. Orange demande au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes de la SNC [3], de la condamner à lui payer 8000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, et 

● à titre principal s’agissant des sommes dues au titre de l’arriéré locatif 
- de dire et juger qu’elles correspondent en réalité au non-paiement de deux factures de pénalités pour non-ouverture des locaux loués, équivalentes à un montant de 18.070, 08 euros, 
- de dire et juger qu’elle a régularisé en mai 2022 le montant des loyers et charges dus au titre des années 2021 et du premier trimestre 2022 et que ces paiements ont entrainé un trop-versé à hauteur de 13.103,11 euros, lequel devra être imputé sur la prochaine échéance de loyer due, 
-de dire et juger que les factures de pénalités COVID, soit factures n° 20000586 et 20000587 ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum, de sorte que les sommes réclamées sont infondées, et en conséquence de rejeter la demande de condamnation à payer à la SNC [3] la somme de 30.211 euros à parfaire, au titre de son prétendu arriéré locatif,
● à titre subsidiaire, de réduire à un euro symbolique le montant de l’indemnisation sollicitée par la requérante des pénalités pour non-ouverture des locaux loués en l’absence de démonstration de tout préjudice effectif,


● à titre principal sur l’irrégularité et le caractère infondé de la procédure de saisie-conservatoire opérée par la requérante, de dire et juger que la procédure de saisie-conservatoire réalisée par le bailleur ne respecte par les conditions exigées par l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire réalisée le 8 décembre 2021 entre les mains du Crédit lyonnais,
● à titre subsidiaire, 
- de dire et juger que la SNC [3] ne dispose d’aucune créance à son égard permettant de justifier la saisie conservatoire réalisée le 8 décembre 2021 sur les comptes bancaires de cette dernière auprès du Crédit lyonnais, 
- de condamner la SNC [3] à renoncer à la saisie conservatoire et autoriser les banque entre les mains de laquelle elle a été pratiquée à libérer l’ensemble des fonds rendus indisponibles, le tout dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
● en tout état de cause, de dire et juger qu’elle a subi un préjudice résultant du blocage des sommes ayant fait l’objet de la saisie-conservatoire opérée sur ses comptes ouvert auprès du Crédit lyonnais, et de condamner la SNC [3] à lui payer la somme de 738,02 euros, à parfaire au jour de la mainlevée des saisies, à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice résultant du blocage des sommes ayant fait l’objet des trois saisies-conservatoires simultanées opérées sur des comptes différents lui appartenant.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SNC [3], celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la S.A. Orange.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 juin 2024 avec une audience de plaidoirie le 20 juin 2024. 



MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire d'observer que les demandes de dire et juger ne constituent pas des prétentions mais un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur les demandes notamment de “dire et juger que les sommes réclamées [...] correspondent en réalité au non-paiement de deux factures de pénalités pour non-ouverture des locaux loués [...], dire et juger que (la S.A. Orange) a régularisé en mai 2022 le montant des loyers et charges dus au titre des années 2021 et du premier trimestre 2022 [...], dire et juger que les factures de pénalités COVID, soit factures n° 20000586 et 20000587 ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum, de sorte que les sommes réclamées sont infondées [...]” ; ni davantage à statuer les demandes de “dire et juger que la procédure de saisie-conservatoire réalisée par le bailleur ne respecte par les conditions exigées [...], dire et juger que la SNC [3] ne dispose d’aucune créance à son égard permettant de justifier la saisie conservatoire [...]”.


Sur l’existence et le montant de la créance de la SNC [3] :

L'article 1719 du code civil prescrit que le bailleur est notamment obligé de délivrer la chose louée au preneur et d'en garantir une jouissance paisible pendant toute la durée du bail : corrélativement, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle essentielle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 19.5 du contrat de bail commercial, signé entre les parties le 25 juillet 2002, est stipulé que sans préjudice de la clause résolutoire, toute infraction règlement de copropriété et au règlement intérieur sera sanctionné par une pénalité forfaitaire et irréductible correspondant à 1/20 des charges afférentes aux locaux en infraction au cours de l’exercice annuel écoulé, affecté d’un multiple correspondant au nombre de jours pendant lesquels l’infraction se poursuivra ou se renouvellera, que cette pénalité sera doublée, en cas d’infraction à la règle, de la continuité d’ouverture ainsi qu’aux prescriptions concernant l’éclairage la vitrine de la liquidation massive. Les pénalités seront affectées à due concurrence au règlement des charges générales, et que la constatation de l’infraction et de sa durée, “sera valablement effectuée par le syndic”, auquel, en tant que de besoin, bailleur et preneur donne mandat d’intérêt commun irrévocable pendant le cours du présent bail.


La SNC [3] réclame le paiement au titre de l’arriéré locatif de la somme de 16 939,61 euros dont une fraction de la créance correspond à des pénalités pour de multiples manquements, des défauts réguliers d’ouverture de la boutique Orange à 13 heures 30 ensuite de la réouverture le 11 mai 2020 du centre commercial.

La S.A. Orange soutient que l’arriéré locatif réclamé consiste uniquement dans le non règlement de deux factures de pénalités pour fermeture des locaux loués entre le 29 mai et le 14 septembre 2020 outre le 20 novembre 2020, qu’il est erroné et rappelle que lors de la réouverture des commerces en mai 2020 ces derniers ont été soumis à de nombreuses contraintes et obligations sanitaires “notamment en matière de nettoyage” ; que “la réouverture des locaux loués par ses soins relève de la réglementation des établissements recevant du public et était conditionnée à un accord passé avec les institutions représentatives de son personnel prévoyant, -afin d’assurer la protection des salariés-, un certain nombre de contraintes de nettoyage spécifiques parmi lesquelles figurait la désinfection complète de la boutique deux fois par jour, le matin avant son ouverture et à la mi-journée lors de la pause méridienne”. 

Mais la S.A. Orange oublie que l’ensemble des commerces du Polygone sont des établissements qui reçoivent du public et omet surtout de produire aux débats à la fois les dispositions afférentes à leur réglementation qui lui imposaient la fermeture méridienne de son local commercial outre le contenu de l’accord passé avec les institutions de son personnel qui la contraignait à la fermeture de son commerce, constatée par plusieurs clichés photographiques.

Sa critique sur le caractère inopérant des photographies versées aux débats, en ce qu’elles n’ont pas été prises par le syndic lui-même, n’est pas fondée. 
En effet, la pièce 30 de la requérante porte sur l’attestation du syndic, qui en application des stipulations du contrat de bail rappelées plus haut, a pris la responsabilité d’effectuer ces constats par les agents de sécurité du centre commercial. 
Les termes du dit contrat n’imposent nullement au syndic de lui-même constater le principe ou la durée de “l’infraction” alors que la S.A. Orange ne dénie pas non plus avoir procédé régulièrement à la fermeture de sa boutique pour les exigences de “l’IRP” dont aucune pièce ne vient expliciter et encore moins justifié l’existence ou l’étendue des mesures impératives.

S’agissant du quantum de la créance, aux termes de ses conclusions notifiées par R.P.V.A le 22 mai 2023, la S.A. Orange ne démontre aucune erreur de calcul sur le montant réclamé, son argument afférent au trop versé à hauteur de 13 103, 11 euros étant de surcroît inopérant : en effet, pénalités facturées, appels d’échéance et prises en compte de ses virements sont actualisés par relevé de compte du 28 mai 2024, soit plus d’un an ensuite de ses écritures.

En application des dispositions de l’article 1235-1 du code de procédure civile, la S.A. Orange sollicite à titre subsidiaire la réduction à un euro symbolique les pénalités réclamées : il fait valoir que la fermeture méridienne n’avait aucun impact sur la fréquentation, l’attractivité ou la synergie du centre commercial.
Sur ce point, la S.A. Orange développe une perception erronée de la réalité du centre commercial du centre [Localité 4] qui connaît ses meilleures affluences sur la période méridienne de la journée, en raison du grand nombre d’entreprises et administrations environnantes et de leurs salariés qui s’y rendent pendant leur pause déjeuner. Sa demande en diminution à l’euro symbolique des pénalités est rejetée.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SNC [3] et de condamner la S.A. Orange à lui payer la somme de 16 939,61 euros.



Sur les demandes reconventionnelles de la S.A. Orange :

Après avoir été autorisée par ordonnance du 29 novembre 2021 à pratiquer une saisie conservatoire et sa créance de 23 979, 53 euros éteinte, la SNC [3] rapporte la preuve d’avoir spontanément donné mainlevée des saisies pratiquées : il n’y a ainsi pas lieu de statuer sur les demandes de la S.A. Orange visant à ordonner la mainlevée de la requérante, pas d’avantage sur celle en condamnation de la SNC [3] “à renoncer à la saisie conservatoire.

Sur la demande en tout état de cause de la réparation de son préjudice causé par la mesure conservatoire au titre de l’application du taux légal sur la somme de 23 979, 53 euros, sur la période du 8 décembre 2021 au jour de leur mainlevée et la condamnation de la SNC [3] au paiement de 738,02 euros : cette dernière s’y oppose.

En l’occurrence, nonobstant une faute alléguée ou non de la SNC [3], la S.A. Orange ne justifie d'aucun préjudice causé par le blocage de la somme de 23 979, 53 euros et de son impossibilité de disposer de ce montant précisément.
La S.A. Orange est déboutée également de ce chef de demande.


Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Il y a lieu de condamner la S.A. Orange aux paiement des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la S.A. Orange à payer 1500 euros à la SNC [3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A. Orange à payer la somme de 16 939,61 euros à la SNC [3],

DÉBOUTE la S.A. Orange de sa demande en réparation de son préjudice,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE la S.A. Orange à payer 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SNC [3],

CONDAMNE la S.A. Orange au dépens,


ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 8 octobre 2024.


 LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL