Tribunal Judiciaire · DROIT COMMUN — 7 octobre 2024

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 22/01353 - N° Portalis DB3J-W-B7G-FWAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2024



DEMANDEURS : 

Madame [C] [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jessy RENNER, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [L] [N]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jessy RENNER, avocat au barreau de POITIERS,


DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [W]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocats au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
- Me RENNER
- Me LE LAIN

Copie exécutoire à :
- Me RENNER






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphane WINTER, Vice-président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Thibaut PAQUELIN


Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 15 Avril 2024.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 10 avril 2019, Monsieur et Madame [L] et [C] [N] ont acquis de Monsieur [P] [W] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 3] (Vienne) au prix de 180.000 euros.

Se plaignant de désordres au titre des travaux de construction de l’immeuble qu’aurait lui-même exécutés Monsieur [W], les époux [N], après avoir fait diligenter des expertises d’assurance et unilatérale, ont obtenu, suivant ordonnance de référé du 19 mai 2021, l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à Monsieur [S].

Le rapport d’expertise judiciaire a été établi le 30 décembre 2021.

Les époux [N] ont fait assigner, par acte du 25 mai 2022, Monsieur [W] en réparation de leurs préjudices.

Par ses conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2023, les époux [N] ont demandé au tribunal de :
«Vu les dispositions des articles 1112-1 ; 1130 ; 1131 ; 1137 ; 1240 ; 1604 ; 1615 ; 1641 et 1642 du Code civil 
Vu les dispositions des articles 238 et 700 du Code de procédure civile 
Vu la jurisprudence citée, 
Vu les pièces versées au débat, 
[…]
- JUGER que les désordres constatés sont constitutifs de vices cachés ; 
- JUGER inopposable la clause de l’acte authentique de vente prévoyant que l’acquéreur prend le bien dans l’état ou il se trouve sans recours contre le vendeur eu égard à la qualité de professionnel de Monsieur [W]. 

A titre subsidiaire : 
- JUGER que le consentement de Monsieur et Madame [N] [Y] a été vicié eu égard aux manœuvres dolosives de Monsieur [W]. 

A titre très subsidiaire : 
- JUGER que Monsieur [W] a manqué à son obligation précontractuelle d’information. 

En tout état de cause : 
- JUGER que Monsieur [W], ès qualité de vendeur, a manqué à son obligation de délivrance conforme. 

En conséquence : 
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur et Madame [N] [Y] la somme de 75.540,32€ TTC à titre de dommages et intérêts pour le coût de remise en état de la maison ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur et Madame [N] [Y] la somme de 680€ TTC à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance futur lié à la réalisation des travaux de remise en état de la maison ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser aux demandeurs la somme de 30.000€ TTC à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance résultant du manquement à l’obligation de délivrance conforme de Monsieur [W] ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur et Madame [N] [Y] la somme de 900€ TTC à titre de remboursement des honoraires de l’expert amiable. 
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser aux demandeurs la somme de 5.000€ TTC à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par les époux [N] [Y]. 
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur et Madame [N] [Y] la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance ». 

A l’appui, ils ont exposé que l’expert judiciaire a confirmé l’existence de nombreux désordres (nombreuses infiltrations d’eau à l’intérieur de la maison au rez-de-chaussée et au sous-sol résultent principalement, d’une part, d’une mauvaise étanchéité du carrelage, d’autre part, de l’absence de drainage autour des murs de la cave ), que l’expert les a imputés aux travaux effectués par Monsieur [W] non conformes aux normes en vigueur, désordres constitutifs selon eux de vices cachés préexistant à la vente, rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Ils ont ajouté que les traces des désordres avaient été dissimulées, dont indécelables lors de la visite du bien. Ils ont également invoqué le rapport d’expertise amiable, faisant état de la présence de Monsieur [W] lors des constatations préalables. Ils ont également soutenu que les expertises démontraient que celui-ci avait connaissances de vices qu’il a dissimulés, Monsieur [W] étant lui-même un professionnel du secteur de la construction et étant ainsi présumés connaître les désordres, outre l’usage avant la vente d’un déshumidificateur. Ils ont contesté l’applicabilité de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés. Subsidiairement, ils ont soutenu que les agissements de Monsieur [W] à leur égard constituaient un dol.

Sur leurs préjudices, notamment, ils ont fait valoir le non respect de l’obligation de délivrance conforme, l’impossibilité d’utiliser la moitié des espaces de la maison, et au titre du préjudice moral, le fait qu’ils ont utilisé toute leurs économies pour l’achat de la maison, outre les pathologies provoquées depuis l’acquisition (asthmes, dépressions).

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2023, Monsieur [W] a demandé au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil, 
Vu les dispositions de l’article 1604 du Code civil 
Vu les dispositions de l’article 1130 du Code civil 
Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [S] 

JUGER Monsieur [N] et Madame [Y] mal-fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions. 

Par conséquent 

DEBOUTER Monsieur [N] et Madame [Y] de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre de Monsieur [W] 

CONDAMNER Monsieur [N] et Madame [Y], à payer à Monsieur [W] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

A l’appui, il a fait valoir que les époux [N] n’étaient pas fondés à se prévaloir quasi exclusivement du rapport d’expertise amiable établi à leur demande par Monsieur [U], seul l’expertise judiciaire ayant eu lieu dans le respect du contradictoire et des droits de la défense des parties. Ils ont ajouté, contestant avoir dissimulé les vices au moment de la vente, que l’expert judiciaire ayant conclu au caractère apparent des prétendus désordres, s’agissant de stigmates d’humidité, et ses adversaires se prévalant de photographies antérieures à la vente, ceux-ci ne pouvaient fonder leur action au titre des vices cachés, ne rapportant pas la preuve de leur réalité.

Il a précisé que les ouvrages ayant été construits dans les années 2000, lui-même n’étant pas un professionnel du bâtiment, en 2005, les époux [N] ont rapidement entrepris d’importants travaux de rénovation, après avoir visité de nombreuses fois l’immeuble - travaux dont il ne pouvait être exclu qu’ils aient eu une incidence dans la survenance des désordres.

Il a opposé en tout état de cause la clause de l’acte de vente d'exclusion de garantie des vices cachés conformé à l’article 1643 du code civil, contestant la qualité prêtée de professionnel, qualifiant les travaux qu’il avait lui-même effectué de rénovation mineure et d’embellissement 

Monsieur [W], contestant également avoir commis un dol ou manqué à l’obligation de délivrance, la prétendue inhabitabilité n’étant pas selon lui établie, a considéré les réclamations indemnitaires disproportionnées au regard du prix de vente, la demande du chef du préjudice de jouissance non démontrée, la maison étant occupée,

La clôture a été prononcée le 29 juin 2023, l’affaire plaidée à l’audience du 15 avril 2024, la décision mise en délibéré au 1er juillet 2024, date prorogée au 7 octobre 2024 en raison d’une surcharge d’activité.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera rappelé à titre liminaire que si la juridiction peut statuer sur un rapport d’expertise non judiciaire, dès lors que celui-ci est soumis au contradictoire et que d’autres pièces aux débats viennent conforter les éléments probatoires retenus, elle doit statuer sur la validité du rapport d’expertise judiciaire, dont elle n’est pas liée par les conclusions, cette mesure d’instruction étant encadrée par les dispositions du code de procédure civile, notamment le principe du contradictoire, et les pouvoirs du juge chargé de son suivi, sauf à ce que le rapport soit invalidé pour telles raisons.

En l’espèce, les parties ne contestent pas la validité du rapport d’expertise judiciaire, mais en en tirent des conclusions différentes.

Le tribunal examinera donc le présent litige sur la base du rapport de l’expertise judiciaire établie par Monsieur [S].

A ce stade, il est rappelé que l’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’acte de vente notarié du 10 avril 2019 énonce, en page 8, paragraphe « Etat du bien » que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents,des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices étaient en réalité connus du VENDEUR ».
Monsieur [W] oppose à, l’action adverse cette clause de non garantie contractuelle.

A ce stade, il est constaté qu’il ressort de l’expertise judiciaire les éléments suivants :
La maison litigieuse présente des désordres résultant d’infiltrations d’eau de pluie à l’intérieur (rez-de-chaussée et sous-sol = garage et cave) – page 10 du rapport,Ces infiltrations résultent (page 10) :D’une mauvaise étanchéité du carrelage : la pente est < à 1,5 %, ce qui serait non conforme à la norme DTU 52.2absence de revêtement étanche et drainant au sol sous le carrelage et de relevé d’étanchéité contre les murs, ce qui serait également non conforme à la norme DTU 52.2absence de gestion du recueil et de l’évacuation des eaux de pluie en provenance de la terrassemauvaise évacuation des eaux de pluie sur la terrasse Sud-Ouest créant une « piscine » lors de fortes pluies,d’une absence de drainage autour des murs de la cave (remontées capillaires et moisissures)le carrelage intérieur est désagrégé de façon importante (droit de la porte Sud-Ouest) – page 10le sous-sol autre que la cave ne dispose d’aucune ventilation mécanique ni de grilles d’aérations sur les menuiseries – page 10la porte d’entrée principale et la porte fenêtre en PVC donnant sur la terrasse Sud-Ouest sont voilées – page 10ces désordres ne sont pas récents, la maison ayant été construite en 2001 et 2002 – page 10le carrelage extérieur des deux terrasses (Nord-Est et Sud-Ouest) a été réalisé par Monsieur [W] en 2005 – page 10ces désordres devaient être visibles avant la vente – page 12l’immeuble n’ayant pas été drainé, des remontées capillaires sont présentes sur les murs périphériques – page 12les travaux réalisés par les époux [N] n’ont aucun lien avec les désordres observés – page 12.
A noter que la réalité des désordres énoncés n’est pas contestée par les parties.

Partie des désordres tenant aux infiltrations d’eau proviennent d’une mauvaise exécution des travaux de carrelage sur les terrasses que Monsieur [W] a lui-même effectués. De ce chef, il sera jugé comme s’étant comporté comme un constructeur, si bien qu’il ne saurait, de ce chef, se prévaloir de la clause de non garantie.

S’agissant des désordres résultant à l’absence de drainage autour des murs de la cave (remontées capillaires et moisissures), il a été relevé par l’expert judiciaire que les travaux de maçonnerie de la maison ont été exécutés par une entreprise tierce (pages 10 et 29 du rapport), aucun élément ne permettant d’établir que Monsieur [W], dont il ressort par ailleurs des débats et de la pièce n° 2 produites par les époux [N] qu’il n’exerce que la profession de plâtrier et non de maçon ou d’architecte, se fût réservé, pour la construction de la maison, la partie du chantier en lien avec le défaut de drainage ou le défaut d’aération au niveau du sous-sol.

L’expert judiciaire a par ailleurs relevé les désordres devaient être visibles avant la vente. Dans ces conditions, Monsieur [W], occupant de l’immeuble, ne saurait se prévaloir de la clause de non garantie s’agissant de l’origine des désordres constitués par les remontées de capillarités et moisissures, la non garantie d’appliquant pas aux vices dont le vendeur avait connaissance.

Le moyen tenant à l’application de la clause de non garantie contractuelle sera donc écarté.

S’agissant de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés, Monsieur [W] oppose en premier lieu qu’il n’est pas exclu que les travaux entrepris par les époux [N] après l’acquisition de la maison aient eu une incidence dans la survenance des désordres.

Cependant, l’expert judiciaire a précisément, sur un dire du conseil de Monsieur [W], que les travaux entrepris par les acquéreurs n’avaient aucun lien avec les désordres constatés.


Monsieur [W] n’apportant aux débats aucun élément technique de nature à contredire la conclusion de l’expert judiciaire de ce chef, le moyen tiré de la non imputabilité des désordres à l’ouvrage vendu sera écarté.

Monsieur [W] oppose en deuxième lieu que les désordres énoncés étaient apparents au moment de la vente, si bien que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la garantie des vices cachés.

Sur ce point, il convient de relever, d’une part, que si l’expert judiciaire a indiqué que les désordres devaient être visibles avant la vente, cela ne saurait signifier qu’ils l’étaient au moment de la vente, c’est-à-dire au moment des visites de la maison par les candidats à l’acquisition, les époux [N] reprochant précisément au vendeur d’avoir dissimulé les traces d’humidité, d’autre part, que si des traces d’humidité importantes sur les murs d’une maison ne devraient pas passer inaperçues aux yeux de tel visiteur, l’ampleur - l’expert judiciaire évoque une phénomène de « piscine » sur l’une des terrasses en cas de fortes pluies - ou les causes à l’origine de celles-ci qui tiendraient à un défaut de pente d’une terrasse ou à l’absence de drainage de l’immeuble ne sauraient en soi être qualifiées d’apparentes.

S’agissant du reproche de dissimulation des traces d’humidité au moment des visites préalable à l’acquisition, les époux [N] se fondent sur l’expertise qu’ils ont commandée à Monsieur [U] et dont le rapport a été établi le 8 décembre 2020, la visite dudit expert ayant eu lieu les 23 septembre 2020 et 18 novembre 2020 en présence de Monsieur [W] ou d’un autre expert le représentant (page 1/45 du rapport).

Cependant, l’avis émis par cet expert, d’où il ressortirait que Monsieur [W] a dissimulé les traces d’humidité en repeignant les parties tachées ou en les cachant par du lambris au sous-sol – avis donné sur la base de photographies communiquées par Monsieur [N] et adressées par Monsieur [W] avant leurs visites, ne saurait être retenu, d’une part, en raison du caractère non contradictoire de cette interprétation des faits, l’expert représentant Monsieur [W] lors de l’expertise ne l’ayant pas validée, d’autre part et surtout, en raison du fait que l’expert judiciaire, intervenu postérieurement à l’expertise de Monsieur [U], n’a relevé aucun élément confirmant la dissimulation dénoncée – et un fait technique de dissimulation en matière de litige de vices cachés n’aurait pas été négligé par un expert judiciaire - ni même été interpelé de ce chef par les époux [N] et leur conseil.

Sur ce dernier point, il convient en effet de constater que le dire adressé pour les époux [N] à l’expert judiciaire est muet sur le sujet des dissimulations reprochées, alors que l’expertise judiciaire était précisément organisée pour permettre l’examen de l’ensemble des éléments en litige. A noter que ce dire portait par ailleurs sur la question de l’interprétation d’une photographie adressée par Monsieur [W] (mais différentes que celles fondant le reproche adverse de dissimulation).

De la même manière, les témoignages versés aux débats par les époux [N] expliquant que Monsieur [W] a fait disparaître telle trace d’humidité ou réaliser des travaux pour cacher les traces de moisissures - écrits dont aucun ne rappelle formellement le risque de poursuite judiciaire en cas de fausse de déclaration en justice – ont été rédigés avant les opérations d’expertise judiciaire et n’ont pas été soumis à l’avis de l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, il conviendra de juger que les époux [N] ne peuvent pas obtenir, à l’encontre de Monsieur [W], réparation d’une partie des désordres qualifiés d’apparents par l’expert judiciaire et tenant à la présence de traces d’humidité et de moisissures dans le sous-sol, mais le peuvent au titre des désordres provoqués par les vices non visibles résultant des défauts des terrasses et de l’absence de drainage, seuls vices qui seront qualifiés de cachés au sens de l’article 1641 précité, ces vices rendant impropres la destination de l’immeuble, l’habitation n’étant pas compatible avec les infiltrations d’eau.

Les époux [N] demandent réparation au titre de la garantie des vices cachés comme suit :
75.540,32 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres, soit 60.250,32 euros TTC pour les désordres résultants des travaux réalisés par Monsieur [W],15.290 euros TTC pour la reprise de l’absence de drainage au pourtour de la maison.
L’expert judiciaire a validé les devis de travaux de reprise (page 11), Monsieur [W] n’apportant pas aux débats d’élément de nature à remettre en cause cette validation.

Les traces d’humidité par capillarité et moisissures au sous-sol ayant été écartées de la garantie des vices cachés, le coût de reprises sera fixé comme suit :
Devis BATISOL – reprise garage-sous sol, carrelages, salon, carrelage terrasses (pages 11, 18 à 20 du rapport d’expertise) : 27.900,03 euros HT moins 379,50 euros de reprise du garage-sous sol, soit 27.520,53 euros HT, soit 30.272,58 euros TTC (TVA à 10%),Devis BOURDILLEAU TP. - drainage extérieur : 15.290 euros TTCDevis SAS GUIGNARD – reprise des terrasses et dallage extérieur : 13.789,93 euros TTC + 11.770,34 euros TTC, soit 25.560,27 euros TTC,Devis LM FACADE – porte-fenêtres : 3.000,02 euros TTC,Soit un total de 60.361,87 euros TTC.

Le préjudice de jouissance a été évalué par l’expert judicaire à 680 euros TTC, au titre des trois semaines de travaux qu’il a estimés nécessaires pour la reprise des désordres.

Monsieur [W] n’apporte aucun élément de nature à contredire cette évaluation.

Le préjudice de jouissance sera réparé à hauteur de 671,84 euros en tenant compte que le coût des travaux de reprise dans le garage-sous sol représentaient 1,2 % du total du devis BATISOL.

La demande de réparation complémentaire à hauteur de 30.000 euros n’est pas étayée, la reprise des désordres étant de nature à prévenir un préjudice de perte de valeur de l’immeuble.

La demande de remboursement des frais d’honoraires de l’expertise de Monsieur [U] sera rejetée, étant relevé que ses conclusions n’ont pas été soumises à l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire n’a pas, par ailleurs, émis d’avis sur la qualité de l’air et le danger sanitaire résultant des désordres, le cas échéant par l’intermédiaire d’un sapiteur, n’ayant manifestement pas été interpelé par les époux [N] ou leur conseil de ce chef alors même qu’ils avaient fait entreprendre des mesures en février 2021 par la SAS AnalyZair et fait rédiger un certificat médical le 29 janvier 2021 étayant l’hypothèse d’un lien avec des conséquences médicales évoquées.

Cependant, il est établi aux débats qu’ils n’ont pas été prévenus par le vendeur du phénomène de « piscine » provoqué par de fortes pluies sur l’une des terrasses de la maison.

Dans ces conditions, ils sont fondés à obtenir une réparation du préjudice moral à hauteur de 2.000 euros.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [W], qui, succombant, sera tenu aux dépens, y compris les frais de la procédure de référé et les frais de l’expertise judiciaire, à payer aux époux [N], la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément commande d’écarter le principe de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à payer à Monsieur et Madame [L] et [C] [N] la somme de de 60.361,87 euros au titre des travaux de reprise des vices cachés affectant la maison qu’ils ont acquise suivant acte notarié du 10 avril 2019,

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à payer à Monsieur et Madame [L] et [C] [N] la somme de de 671,84 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à payer à Monsieur et Madame [L] et [C] [N] la somme de de 2.000 euros au titre du préjudice moral,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [P] [W] aux entiers dépens, y compris les frais de la procédure de référé et les frais de l’expertise judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à payer à Monsieur et Madame [L] et [C] [N] la somme de de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Le Greffier Le Président