Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 

NAC: 5AH

N° RG 24/00628 
N° Portalis DBX4-W-B7I-SW6G




 JUGEMENT


N° B 24/


DU : 07 Octobre 2024



[C] [G]

 
 
C/


[M] [Z]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Octobre 2024

à Madame [C] [G]

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le lundi 07 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 01 juillet 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;





ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [C] [G]
demeurant [Adresse 4]

comparante en personne



ET


DÉFENDERESSE

Madame [M] [Z]
demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée



 

 









EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [M] a donné à bail à Madame [G] [C] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] par contrat du 20/01/2021 avec effet au 15/02/2021, pour un loyer mensuel de 495€ provisions sur charges comprises.
Un dépôt de garantie de 445€ a été versé.

La locataire a quitté les lieux à la suite de l'état des lieux de sortie du 2/07/2022.

Une tentative de conciliation est demeurée infructueuse selon constat d'échec du 16/10/2023 dressé par conciliateur de justice.

Par requête en date du 18/12/2023 Madame [G] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse sollicitant la condamnation de Madame [N] [M] et demandant :

*A titre principal le paiement de la somme de 498,68€ :
représentant le coût des peintures antérieures à l'état des lieux de sortie pour la somme de 253,42€
représentant le total des charges dont elle est créditeur pour la somme de 245,26€
* La condamnation à 1 300€ à titre de dommages et intérêts.
* L'application de 10% de majoration par mois depuis août 2022 concernant la non restitution du dépôt de garantie
* Une indemnité de 190€ pour de frais de transport (170€) et de consultation de juriste CNL 31 (20€)

Convoquée à l’audience du 1/07/2024, Madame [G] [C] expose :

Que pendant le mois de préavis « ils étaient » dans le logement en train de repeindre et sont entrés dans son appartement sans son autorisation.
Que les travaux ont été faits avant l'état des lieux de sortie et la bailleresse les a déduits de son dépôt de garantie.
Qu'elle demande donc :
La somme de 498,68€ correspondant à 245,26€ de crédit de charges non remboursés et pour le surplus le dépôt de garantie de 445€ duquel il convient de déduire les travaux de peinture.
Qu'elle demande en outre, une majoration du dépôt de garantie non restitué.
Ainsi, en ajoutant la demande initiale de 498,68€ à cette majoration la somme globale de 1513€  est sollicitée ;
Qu'elle souhaite confirmer sa demande de remboursement de ses frais de déplacement et de consultation d'un juriste ainsi que la condamnation à dommages et intérêts car lors des travaux de peinture ses meubles étaient sur place.
Qu'elle demande, de plus, la remise de l'état des lieux de sortie complet ne l'ayant reçu que partiellement et une page étant manquante.
Elle fournit le bail à l'audience qui comporte deux pages.

Convoquée à cette même audience par LRAR dont l'accusé de réception a été signé le 13/03/2024, Madame [Z] [M] n'est ni présente ni représentée.

Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par la demanderesse.

L'affaire a été mise en délibéré au 7/10/2024.

Il ressort d’un courriel et du contrat de bail que le nom de la défenderesse s’orthographie “[Z]” et non “[N]”. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu le contrat de bail du 20/01/2021,
Vu les pièces versées au débat,

Sur l'application de la loi du 6/07/1989 au bail

Le bail pour un logement meublé signé le 20/01/2021 avec effet au 15/02/2021 entre les parties s'apparente à un bail civil dont une des mentions indique que la loi du 6/07/1989 ne s'applique pas à celui-ci.
En effet, il indique – loi applicable : le présent contrat est expressément exclu du champ de la loi du 6 juillet 1989 concernant les rapports locatifs.

L'article 25-3 de loi du 6/07/1989 dispose :
« Les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers »
Il ne ressort pas du dossier que le logement loué meublé par Madame [G] [C] ne l'a pas été à titre de résidence principale pendant plus de huit mois par an et ce au sens de l'article 2 de la loi.
La loi du 6/07/1989 s'applique bien au bail conclu le 20/01/2021 avec effet au 15/02/2021 entre Madame [Z] [M] et Madame [G] [C] pour l'appartement loué meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Sur la demande de restitution de charges trop perçues (solde créditeur)

Un décompte a été transmis à Madame [G] [C] en date du 2/07/2022 à partir duquel certaines retenues sont explicitées :
- 12,58€ pour le reliquat de loyer de juillet 2022
- 736,10€ pour charges du 15/02/2021au 2/07/2022
- 253,42€ pour frais divers de remise au propre de l'appartement, notamment peinture 

Madame [G] [C] conteste les mentions de la dernière page de l'état des lieux de sortie.
** Sur le nettoyage du logement :
Aucun devis ou facture n'est fourni concernant le nettoyage du logement.
** Sur les impacts sur la machine à laver :
Aucune évaluation chiffrée avec à l'appui devis ou facture n'est versé au dossier.
** Sur les travaux de peinture (Appartement refait entièrement : peintures murs et plafonds selon les mention sur état des lieux de sortie ) :
Cela semble correspondre aux deux factures jointes de 207,77€ et 45,65€ soit un total de 253,42€.

En fait, sur les trois items contestés, seule est retenue par la bailleresse pour paiement la somme de 253,42€ pour la peinture du logement qui figurera sur le décompte en « totaux débiteurs ».
Ces factures sont établies en date du 24/06/2022 (207,77€) et 28/06/2022 (45,65€) avant l'état des lieux de sortie, non pas au nom de Madame [Z] [M] mais au nom de SA DISSEGNA, [Adresse 6], elles n'indiquent pas à quoi elles se rapportent (le logement loué ou non, pièces repeintes ...) elles seront donc écartées.

Ainsi, concernant ce décompte les totaux sont recalculés considérant que les factures de peinture (253,42€) ne sont pas prises en compte, et il sera retenu :
provision totale : 802,36€ (calculée par la bailleresse)totaux débiteurs : 12,58 + 736,10 = 748,68€totaux créditeurs : 802,36€différence entre totaux : 802,36 – 748,68 = 53,68€
La somme de 53,68€ a été perçue en trop au titre des charges dues sur la période.

Cette somme de 53,68€ devra être restituée au titre des charges trop perçues sur la période d'occupation du logement et Madame [Z] [M] en sera condamnée au paiement.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration légale

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.(...)
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
(...)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »

Un état des lieux d'entrée a été établi le 14/02/2021 et celui de sortie le 2/07/2022 dont il manque une page qui n'aurait pas été fournie par la bailleresse.
Madame [R] [O] a représenté Madame [G] [C] en qualité de mandataire lors de l'état des lieux de sortie, la locataire n'ayant pu être présente.
Il se déduit des échanges entre les parties que les états des lieux d'entrée et sortie sont identiques concernant les mentions portées sur les pages ayant déjà supporté les annotations de l'état des lieux d'entrée puisque cette assertion de la locataire n'a pas été contestée par la bailleresse sauf qu'il convient de relever les mentions en annexe ( dernière page ) de l'état des lieux de sortie :
Remarques : annexes 
Appartement refait entièrement : peintures murs et plafonds ( car … aux visites pour la relocation)Appartement rendu non propre, ménage non fait (gazinière, poils de chien) ...(alimentation placards)Facture peinture sera jointe au décompteImpacts machine à laver (qui était neuve)Ainsi, ces mentions permettent de dire que les états des lieux d'entrée et sortie ne sont pas parfaitement conformes sur au moins trois points : la propreté du logement, l'état de la machine à laver qui a reçu des impacts et sur le point spécifique touchant à la peinture qui ayant été réalisé avant l'état des lieux de sortie ne peut être pris en considération.
Selon l’article 22 de la loi du 6/07/1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
En l'espèce, les remarques en annexe de la dernière page de l'état des lieux de sortie montrent que les deux états des lieux ne sont pas tout à fait conformes. Cette dernière page a été signée sans réserve ou commentaire par la mandataire de Madame [G] [C].
Cependant, comme indiqué précédemment, aucun des trois items contestés et mentionnés l'état des lieux de sortie (nettoyage du logement, impacts sur la machine à laver, travaux de peinture) ne pourra faire l'objet de retenus par la bailleresse.
Aucune retenue n'est justifiée.
Ainsi, le délai de deux mois après remise des clés sera retenu comme point de départ du décompte de la majoration légale qui débutera à compter du mois de septembre 2022.
Le dépôt de garantie de 445€ n’a donc pas été remboursé durant une période de 23 mois sachant « qu’ à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.»
La majoration applicable sera donc de 23 mois fois 44,5€ (10% de 445€ ) soit 1 023,50€.
La somme totale de 1 513€ est réclamée par Madame [G] comprenant la restitution du dépôt de garantie et la majoration légale sur 23 mois (23X44,5€ = 1 023,50€).
Ainsi, le dépôt de garantie de 445€ aurait dû être restitué depuis le mois de septembre 2022 (les deux états des lieux n'étant pas parfaitement conformes).
Madame [Z] [M] devrait payer la somme de 1 468,50€ au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration légale (445€ + 1 023,50€). 

La somme globale de 1 522,18€ (1 468,50€ + 53,68€) serait due mais afin de ne pas statuer « ultra petita » considérant la demande de paiement de la somme de 1 513€, Madame [Z] [M] sera condamnée à verser la somme de 1 459,32€ au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration légale pour non restitution dans les délais.

La somme totale due par Madame [Z] [M] s'établira à 1513€ (1 459,32€ + 53,68€) au titre de la restitution du dépôt de garantie avec majoration et du trop perçu de charges.


Sur les dommages et intérêts

Des travaux sont intervenus dans le logement de Madame [G] alors qu'elle n'avait pas encore restitué les clés et ses meubles étant encore dans les lieux.
Selon les témoignages versés au dossier de Madame [F] [P] (mère de la demanderesse) qui le 28/06/2022 a trouvé des murs du logement repeints et de Madame [R] [O] qui a trouvé le 29/06/2022 « le propriétaire » en train de repeindre les murs alors qu'elle devait faire l'état des lieux de sortie le 2/07/2022, des travaux de peinture ont été effectués dans le domicile de la locataire sans qu'aucun accord ne soit donné.
Des factures ont été produites de la part de la défenderesse pour demander le remboursement des travaux de peinture datées du 24/06/2022 et 28/06/2022 soit avant la date de l'état des lieux de sortie.

Cette prestation ne pouvait que fausser l'état des lieux de sortie outre le fait qu'elle pouvait constituer un délit pénal.

Les désagréments causés et les irrégularités fautives commises au détriment de Madame [G] [C] doivent être sanctionnés.

En conséquence, Madame [Z] [M] sera condamnée à payer à Madame [G] [C] la somme de 400€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi dans le cadre de la location de ce bien.


Sur la demande de transmission de la page manquante de l'état des lieux de sortie

Il n'est pas prouvé que Madame [Z] n'ait pas transmis volontairement une page de l'état des lieux de sortie du 2/07/2022 ni même qu'elle n'ait pas transmis cet état des lieux dans son entièreté.
Elle évoque des envois par courrier à la demanderesse et un mail en date du 13/01/2023 montre un fichier en pièce jointe intitulé « [C] état des lieux de sortie.pdf ».
Cependant, Madame [G] ayant droit à un exemplaire complet de l'état des lieux de sortie Madame [Z] lui transmettra un exemplaire complet de cet état des lieux.


Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [M] supportera la charge des dépens de l'instance.

L'article 700 du code de procédure civile dispose :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; »

La demande d'une indemnisation à hauteur de 190€ pour de frais de transport (170€) et de consultation de juriste CNL 31 (20€) représente en fait l'indemnité pouvant être payée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [C], Madame [Z] [M] sera condamnée à lui payer la somme de 190€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit que que le contrat de bail conclu entre Madame [G] [C] et Madame [Z] [M] le 20/01/2021 avec effet au 15/02/2021 pour l'appartement loué meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Condamne Madame [Z] [M] à payer à Madame [G] [C] la somme de 53,68€ au titre des charges trop perçues sur la période d'occupation du logement ;

Condamne Madame [Z] [M] à payer à Madame [G] [C] la somme de 1 459,32€ au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration légale pour non restitution dans les délais ;

Condamne Madame [Z] [M] à payer à Madame [G] [C] la somme de 400€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral subi dans le cadre de la location du bien ;

Dit que Madame [Z] [M] transmettra un exemplaire complet de l'état des lieux de sortie en date du 2/07/2022 relatif au logement loué à Madame [G] [C] au [Adresse 2], dans le délai d' un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Condamne Madame [Z] [M] à payer à Madame [G] [C] la somme de 190€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [M] aux dépens de l'instance ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.



LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT