Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA

N° RG 23/04346 
N° Portalis DBX4-W-B7H-SQET




 JUGEMENT


N° B 24/


DU : 07 Octobre 2024


S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur FONCIERE RU PR 2016

 
 
 
C/


[M] [Y]
[Z] [W] [H] [D] épouse [Y]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Octobre 2024

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le lundi 07 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 01 juillet 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;





ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
dans les droits du bailleur FONCIERE RU PR 2016 dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS (avocats plaidant), avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA (avocats postulant), avocats au barreau de TOULOUSE,



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [M] [Y]
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [W] [H] [D] épouse [Y]
demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée



EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé le 26/07/2021 avec effet au 28/07/2021, la FONCIERE RU PR 2016 représentée par NEXITY LAMY a donné en location à Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] un logement situé, [Adresse 1] à [Localité 5].

Le loyer à la signature du bail s'établissait à 664,34€ et 65€ provisions pour charges soit un total de 729,34€.

Le 26/07/2021, le bailleur a conclu un contrat de cautionnement Visale par lequel la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] pour le règlement de l'intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d'incidents de paiement, la FONCIERE RU PR 2016 représentée par NEXITY LAMY a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] le 16/03/2023, un commandement de payer la somme de 1 446,50€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n'a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

A la suite de nouveaux incidents de paiement la caution a réglé des sommes complémentaires au bailleur.

Par actes de commissaire de justice du 29/09/2023, signifiés à étude pour les deux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y].

En conséquence,

ORDONNER L'EXPULSION de Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 961,99€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16/03/2023 sur la somme de 1 446,50€ et pour le surplus à compter de la présente assignation.

FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux.

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du CPC.

DIRE qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit.

CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l'audience du 15/01/2024, représentée par son avocat, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a réactualisé sa demande à la somme de 8 222,62€ en principal, selon quittance subrogative du 12/12/2023 mais présentant un décompte en date du 3/01/2024 indiquant une dette de 613,05€.

A la même audience, Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] n'étaient ni comparants ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 12/03/2024.

Une réouverture des débats a été ordonnée avec renvoi à l'audience du 1/07/2024 pour production par le demandeur d'une attestation en confirmation de la dette réclamée.

Par lettre du 25/06/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué une dette à hauteur de 613,05€ après les remboursements effectués par les locataires, précisant de se reporter au décompte fourni.

A l'audience du 1/07/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son avocat, expose :
- que la dette dont il est demandé paiement est de 613,05€
- que les demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion sont maintenues.

Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] étaient convoqués à l'audience du 1/07/2024 par lettres recommandées avec accusé de réception, les lettres n'étaient pas retirées et étaient retournées au tribunal avec le mention : « pli avisé et non retiré ».

L'affaire a été mise en délibéré au 7/10/2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l'action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et sur sa qualité à agir pour obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail :  : 

Selon l’article 2306 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d'une clause de réserve de propriété est admise.

De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail...Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé ».

De surcroît, la quittance subrogative stipule que « conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil dont ci-après l'énoncé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable en son action.

II. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2/10/2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 17/03/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29/09/2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 16/03/2023 aux locataires qui mentionne un délai de deux mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de deux mois restant applicable aux locataires le bail ayant été signé avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ((cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), et étant en outre plus favorable à ces derniers.



Le bail conclu le 26/07/2021 avec effet au 28/07/2021 contient une clause résolutoire (page 9 - article II - 4° des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16/03/2023 pour la somme de 1 446,50€ en principal.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17/05/2023.

Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] étant considérés comme occupants sans droit ni titre depuis 17 mai 2023, leur expulsion sera donc ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l'audience une quittance subrogative du 12/12/2023 et un décompte en date du 3/01/2024 démontrant que Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] doivent, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 613,05€ en principal.

La dette locative a été confirmée à hauteur de 613,05€ après réouverture des débats.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 613,05€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16/03/2023 sur la somme de 1 446,50€ et à compter de l'assignation pour le surplus.

Le retard de paiement ne représente pas la valeur d'un loyer charges comprises.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Les locataires n'ont formulé aucune demande de délais de paiement étant absents à l'audience.
Cependant, considérant la lettre de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en date du 25/06/2024 évoquant le fait qu'aucun impayé n'est intervenu depuis octobre 2023 et qu'il a été procédé à des remboursements pour la somme de 7 609,57€ induisant que les locataires sont en situation de régler leur dette locative et qu'il ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, le tribunal accordera des délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et du fait que selon le décompte du 3/01/2024 la somme de 5 659,57€ a pu être remboursée par deux versements en août et septembre 2023, que Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] semblent en état de rembourser leur dette inférieure à un mois de loyer, ils seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de celle-ci selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.


Les effets de la clause résolutoire ne pourront pas être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les locataires n'ayant pas formulé un telle demande n'étant ni présents ni représentés à l'audience et il conviendra donc de faire droit à la demande d'expulsion.

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17/05/2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 26/07/2021 avec effet au 28/07/2021, entre la FONCIERE RU PR 2016 représentée par NEXITY LAMY d'une part et Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] d'autre part concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 17/05/2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 613,05€ (selon quittance subrogative du 12/12/2023 et décompte du 3/01/2024), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16/03/2023 sur la somme de 1 446,50€ et à compter de l'assignation pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 40€ chacune et une 16ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [H] [D] [Z] [W] épouse [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.



LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT