Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02827 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TFKX




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


S.C.P.I. KYANEOS PIERRE prise en la personne de son représentant légal la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle-même représentée par son Président Monsieur [H] [Y]

 
 
 
C/



[T] [D]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à Me Lamine DOBASSY

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.C.P.I. KYANEOS PIERRE prise en la personne de son représentant légal la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle-même représentée par son Président Monsieur [H] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par Maître Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [T] [D]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée






RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 08 avril 2022 Madame [F] [R] a donné à bail à Madame [T] [D] un appartement à usage d’habitation n°1, 1er étage, et un parking situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 640€ et 42€ de provisions sur charges.

La SCPI KYANEOS PIERRE venant aux droits de Madame [F] [R] suivant acte d’acquisition du 21 août 2023 lui a adressé une relance par courrier du 19 septembre 2023 puis une mise en demeure de régler la somme de 2320€ sous huitaine par courrier du 11 décembre 2023.

La SCPI KYANEOS PIERRE a par la suite fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 janvier 2024. 

Par acte du 07 mai 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE a en conséquence fait assigner Madame [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 août 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de :

- déclarer que Madame [T] [D] s'est abstenue de respecter le contrat de bail, et n'a pas déféré aux causes du commandement de payer visant la clause résolutoire :
- déclarer l'acquisition régulière de la clause résolutoire figurant au contrat de bail la liant à Madame [T] [D],
- déclarer Madame [T] [D] occupante sans droit ni titre,
- condamner Madame [T] [D] au paiement par provision de l'indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer actuel, ainsi qualifiée à compter du 20 mars 2024, date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire trouve à s'appliquer en l'absence de toute diligence de la requise dans le délai fixé.
- condamner Madame [T] [D] à payer la somme actualisée de 6.831,28 euros (mensualité d’août 2024 incluse), à titre de provision,
- ordonner l'expulsion de Madame [T] [D] des locaux ainsi que de toutes personnes de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique.
- condamner Madame [T] [D] à payer à la société KYANEOS PIERRE au paiement par provision de la somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- condamner Madame [T] [D] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'huissiers relatifs à la délivrance du commandement de payer, à la notification CCAPEX et à la délivrance de l'assignation.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à la dernière adresse connue selon procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions prévues à l’article 659 du code de procédure civile, Madame [T] [D] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.

Par note en délibéré autorisée, le conseil du demandeur a fait parvenir l’accusé de réception du courrier envoyé par le commissaire de justice en vertu des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

 sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 08 avril 2022 contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2024 pour la somme en principal de 2900€.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2024.

L’expulsion de Madame [T] [D] sera ordonnée, en conséquence.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’actualisation de la dette à l’audience sollicité par le bailleur n’a pas été signifiée au défendeur et l’assignation ne comporte pas la mention que la somme demandée au titre de l’arriéré des loyers et indemnité d’occupation est une somme à parfaire à l’audience, de sorte que les sommes demandées à l’audience de façon non contradictoire ne peuvent être retenues en application de l’article 16 du code de procédure civile. Il sera donc tenu compte uniquement de la somme sollicitée dans l’assignation.

La SCPI KYANEOS PIERRE produit outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Madame [T] [D] reste devoir, déduction faite des frais de poursuite (96,98€) la somme de 4 091€ à la date du 22 avril 2024 mensualité d’avril 2024 incluse.

Madame [T] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. 

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4091?€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2900€ à compter du commandement de payer (19 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.


L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, révisable selon les dispositions contractuelles.



L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2024, et jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCPI KYANEOS PIERRE prise en la personne de la Société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle-même représentée par son président Monsieur [H] [Y], Madame [T] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 08 avril 2022 entre la SCPI KYANEOS PIERRE venant aux droits de Madame [F] [R] et Madame [T] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation n°1, 1er étage et un parking, situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCPI KYANEOS PIERRE prise en la personne de la Société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle-même représentée par son président Monsieur [H] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE prise en la personne de la Société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle-même représentée par son président Monsieur [H] [Y] à titre provisionnel la somme de 4091€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2900€ à compter du commandement de payer (19 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE prise en la personne de la Société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle-même représentée par son président Monsieur [H] [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE prise en la personne de la Société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle-même représentée par son président Monsieur [H] [Y] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;




CONDAMNONS Madame [T] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Vice-Présidente