Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
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[Adresse 3]
[Adresse 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02808 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TFD3




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[Z] [L] [D] [G]

 
 
 
C/


[O] [R] [U]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY 
LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [Z] [L] [D] [G]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Arnaud FLEURY, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [O] [R] [U]
demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

 
 












RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 28 octobre 2022 avec effet au 07 novembre 2022, Madame [Z] [L] [D] [G] a donné à bail à Madame [O] [R] [U] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 1]) et un parking (n°02) situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 630€ et 30€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [L] [D] [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mars 2024. 

Par acte du 30 avril 2024, Madame [Z] [L] [D] [G] a ensuite fait assigner Madame [O] [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 août 2024, Madame [Z] [L] [D] [G], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation pour demander de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- condamner Madame [O] [R] [U] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux, y compris l’emplacement de stationnement n°02 situé à la même adresse, avec recours à la force publique et d'un serrurier,
- condamner cette dernière au paiement :
- à titre provisionnel de la somme actualisée de 3009,40€ au titre de l'arriéré locatif avec intérêt de droit à compter du commandement de payer en date du 12 mars 2024 ; 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération effective des lieux indexable selon les dispositions contractuelles,
- de la somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’exécution. 

Madame [O] [R] [U] comparante, reconnait la dette et souhaite se maintenir dans les lieux, tout en indiquant ne plus travailler. Elle précise avoir trois enfants à charge, âgés de 12, 10 et 4 ans mais ne reçoit pas de pension alimentaire de la part du père de ses enfants. Elle déclare percevoir le RSA et avoir entre 760 et 800 euros par mois. Cette dernière déclare pouvoir recommencer à payer le loyer courant et qu’elle demande, par conséquent, un renvoi afin de reprendre le paiement du loyer courant. Elle affirme avoir eu connaissance de l’obligation de paiement du loyer courant et que sans cette condition, cette dernière ne pouvait prétendre à l’octroi de délais de paiement. 

 Madame [Z] [L] [D] [G] représentée par son conseil, indique que cela fait un an que Madame [O] [R] [U] n’a pas repris le paiement du loyer et qu’à l’audience, cette dernière a reconnu être consciente des conséquences. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2024, contrairement aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s'infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s'impose à peine d'irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, il n'en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n'étant encourue de ce chef. 

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. 

Le bail conclu le 28 octobre 2022 avec effet au 07 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024 pour la somme en principal de 2125,35 €.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [Z] [L] [D] [G] produit outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Madame [O] [R] [U] reste devoir la somme de 2811,71 €, après soustraction des frais de poursuite (197,69 euros) mensualité du mois d’août 2024 incluse.

Madame [O] [R] [U], comparante reconnaît le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2811,71 € avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2125,35 € et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 222 décembre 2023 dispose que : 

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Madame [O] [R] [U] sollicite un renvoi afin de payer le loyer courant et permettre l'octroi de délais de paiement, demande qui peut être considérée comme une demande de suspension de la clause résolutoire. 

Toutefois, il résulte du décompte locatif fourni aux débats que Madame [O] [R] [U] n'a pas repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience aucun paiement n'étant intervenu depuis août 2023 et ce alors qu’elle reconnaît qu’elle avait connaissance de l’obligation de paiement du loyer courant avant l’audience pour pouvoir bénéficier de ces délais de paiement. Il est également constant et non contesté qu'elle n'est pas en situation de régler sa dette locative. Il apparaît donc qu'en l'absence de reprise de paiement des loyers elle ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l'article précité ou de la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [O] [R] [U] sera rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D'OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 13 mai 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Madame [O] [R] [U] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [O] [R] [U] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, indexable selon les dispositions contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er septembre 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé. Madame [Z] [L] [D] [G] sera déboutée de sa demande concernant les frais d’exécution au titre de l’article A444-32 du Code de commerce, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] [L] [D] [G], Madame [O] [R] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2022 avec effet au 07 novembre 2022 entre Madame [Z] [L] [D] [G] et Madame [O] [R] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking (n°02) situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

DEBOUTONS Madame [O] [R] [U] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ; 

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [L] [D] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] [U] à verser à Madame [Z] [L] [D] [G] à titre provisionnel la somme de 2811,71 € (mensualité d’août 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2125,35 € et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] [U] à payer à Madame [Z] [L] [D] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi indexable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] [U] à verser à Madame [Z] [L] [D] [G] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [Z] [L] [D] [G] de sa demande concernant les dépens au titre de l’article A444-32 du code de commerce ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,