Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01388 
N° Portalis DBX4-W-B7I-SZL2




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024



[P] [T]
[F] [T]

 
 
C/



[G] [V]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à Me Olivier GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [P] [T]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [F] [T]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [G] [V]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté


 









RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 septembre 2022, Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] ont donné à bail à Monsieur [G] [V] un appartement à usage d’habitation et deux parkings (n°172 et 204) situés [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 19 décembre 2023. 

Par acte du 4 mars 2024, Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] ont ensuite fait assigner Monsieur [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 14 juin 2024, Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et actualisé la créance pour demander de :
- constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] et de tout occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, 
- le condamner à payer : 
* à titre provisionnel la somme actualisée de 5018,32€ au titre des loyers, arriérés et charges,
* une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux, indexable selon les dispositions contractuelles,
* la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
* les dépens y compris le coût du commandement de payer.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [G] [V] n’était ni présent ni représenté.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre Monsieur et Madame [T] de fournir le bail complet contenant la clause résolutoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 août 2024.

Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé la dette à la somme de 4218,32€.

Monsieur [G] [V] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. 

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.



L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. 

Le bail conclu le 30 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 978,16€.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. 

Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] produisent outre le contrat de bail, un décompte locatif démontrant que Monsieur [G] [V] reste devoir, déduction faite des frais de poursuite (180,05+96,60+132,42+132,42) la somme de 3676,83€ au 27 août 2024 au titre des loyers et régularisation de charges, mensualité de mars 2024 incluse.

Monsieur [G] [V] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3676,83€.

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, révisable selon les dispositions contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2024, et jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.



III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T], Monsieur [G] [V] sera condamné à leur verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2022 entre Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] d'une part et Monsieur [G] [V] d'autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et deux parkings (n°172 et 204) situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à verser à Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] à titre provisionnel la somme de 3676,83€ (décompte arrêté au 27 août 2024 mensualité de mars 2024 incluse) ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à verser à Monsieur [P] [T] et Madame [F] [T] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Présidente