Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02090 
N° Portalis DBX4-W-B7I-S7EK




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[Y] [U]
[N] [T] épouse [U]

 
 
 
C/



[Z] [H]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 octobre 2024

à Me Diane DUPEYRON

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [N] [T] épouse [U]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [H]
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

 
 






EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat électronique à effet au 29 juillet 2022, Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] ont loué à Monsieur [O] [H] un appartement meublé à usage d’habitation et une place de parking n°16 situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 545€ outre 55€ de provisions sur charges.

Le 05 février 2024, Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] ont fait signifier à Monsieur [O] [H] un congé pour motif légitime et sérieux à savoir des impayés locatifs et des retards de paiement.

Le 22 février 2024, invoquant un arriéré locatif, Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] ont fait signifier à Monsieur [O] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette locative de 1948,08€.

Un procès-verbal de constat de l’occupation du logement a été dressé par commissaire de justice le 14 août 2024. 

Le 29 avril 2024, Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] ont finalement assigné Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [H] avec recours à la force publique au besoin,

- fixer la provision sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels avec indexation contractuelle et le condamner au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise des lieux,

- les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de leur choix aux frais, risques et périls du défendeur,

- le condamner à leur payer la somme de 3190€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 05 avril 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

- le condamner à leur payer la somme de 1000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l'audience du 29 août 2024, Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U], représentés par leur conseil, indiquent que le locataire aurait soldé sa dette en cours de procédure.

Ils indiquent également que ce dernier a reçu un congé avec un motif sérieux et qu’ils maintiennent leur demande d’expulsion à ce titre. 

Monsieur [O] [H], comparant, affirme être à la recherche d’un nouvel appartement l’actuel logement, un studio, n’étant plus adapté à la composition de son foyer (3 personnes).
Il affirme de même avoir déposé trois dossiers pour des logements sociaux et n’avoir eu que des refus. Il sollicite donc de pouvoir rester dans les lieux.

Il soutient ne pas avoir pu honorer les échéances de loyer en raison de difficultés l’obligeant à faire le déplacement au Sénégal auprès de son épouse alors enceinte et sollicite de rester dans les lieux pour l’instant.

Il fournit un bulletin de salaire et indique enfin percevoir environ 2400€ de salaire net et précise que sa compagne est sans activité.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 22 février 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette. 

Le bail à effet au 29 juillet 2022 entre Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] d’une part et Monsieur [O] [H] d’autre part contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024 pour la somme en principal de 1948,08€ par Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U].

Il ressort du décompte versé en procédure que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024. 

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Les bailleurs produisent outre le contrat de bail, un décompte locatif démontrant que la dette locative apparaît soldée. 

En l’absence de désistement, la demande en paiement sera donc rejetée comme étant sans objet.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Toutefois, l'article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 1modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 
“V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué”.

Il résulte des débats et du décompte locatif actualisé fourni par le bailleur que le locataire a apuré intégralement sa dette dont un versement conséquent de 1241,92€ soldant définitivement la dette le 1er août 2024.

Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver au locataire un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu'il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

En conséquence, en raison du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 23 avril 2024, date du constat de son acquisition, jusqu’au 1er août 2024, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

En outre, les bailleurs seront déboutés de leur demande d'expulsion, de condamnation à une indemnité d'occupation et d’autorisation de faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux qui deviennent en conséquence sans objet.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] sollicitent à l’audience à titre subsidiaire l’expulsion du locataire sur la base du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 05 février 2024.

Cependant, l’appréciation du caractère légitime et sérieux d’un congé relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer. 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu du fait que Monsieur [O] [H] supporte les dépens et des diligences que les demandeurs ont dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, il sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 29 juillet 2022 entre Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U], d’une part, et Monsieur [O] [H], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation et une place de parking n°16 situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire du 23 avril 2024 au 1er août 2024, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

CONSTATONS que la dette de loyer est soldée ;

CONSTATONS que la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif est devenue sans objet ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;

DEBOUTONS en conséquence Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] de leurs demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et à être autorisés à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux qui sont devenues sans objet ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur la demande d’expulsion fondée sur le congé pour motif légitime et sérieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente