Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01894 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5FJ




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. HLM MESOLIA

 
 
 
C/

[H] [X]
[K] [P]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à Me ASSOULINE SEROR

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM MESOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]


représentée par Me Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

M. [H] [X], demeurant [Adresse 8] - [Localité 4]

comparant en personne

Mme [K] [P], demeurant [Adresse 9] - [Localité 5]

comparante en personne











RAPPEL DES FAITS

La SA HLM MESOLIA a donné à bail à Mme [K] [P] et M [H] [X] un appartement à usage d’habitation et des annexes dont un garage et un jardin situés au [Adresse 9] [Localité 5] par contrat du 10 avril 2017 avec effet au 14 avril 2017, pour un loyer mensuel de 571,30€ € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM MESOLIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

La SA HLM MESOLIA a ensuite fait assigner Mme [K] [P] et M [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 juin 2024 et renvoyée à la demande des locataires afin que soient produits l'avis d'imposition (SLS), les justificatifs sur leur situation et le congé donné par M [H] [X] ainsi que sa nouvelle adresse.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA HLM MESOLIA - représentée par son conseil - s'en rapporte à son assignation et demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Mme [K] [P] et M [H] [X] ou de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ; et de les condamner au paiement de la somme actualisée de 8386,28 € avec intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA HLM MESOLIA précise que la dette n'a cessé d'augmenter et qu'aucun chèque n'a été réceptionné ni encaissé. Elle ajoute que le préavis de M [H] [X] n'a pas été régularisé par lettre recommandée suite à sa réception par courriel. Elle ajoute que les revenus du couple sont de l'ordre de 1400€ à 1700€.

Mme [K] [P] et M [H] [X] sont présents. Ils indiquent avoir fait face à des difficultés financières et que le couple est séparé, M [H] [X] vivant désormais à l'UNION.
Ils demandent à ce que le bail soit maintenu afin que Mme [K] [P] se maintiennent dans les lieux avec les enfants (20 ans et 17 ans) laquelle a fait des demandes d'aides auprès de la caisse d'allocations familiales.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé réceptionné par l'organisme le 06 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 24 juillet 2023 d'application immédiate modifie l'article 24 ci-dessus en ce qu'elle prévoit que le locataire dispose désormais d'un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n'étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n'a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d'espèce sur le fondement de l'ordre public de protection applicable en matière de baux d'habitation. 

Le bail conclu le 10 avril 2017 avec effet au 14 avril 2017 contient une clause résolutoire (article 10-1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 5271,29 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. La clause résolutoire insérée au bail ayant un caractère automatique, elle est acquise au profit du bailleur par le seul effet de l’expiration du délai du commandement de payer ; le juge ne peut donc que constater la résiliation du bail.

L’expulsion de Mme [K] [P] et M [H] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA HLM MESOLIA produit un décompte démontrant que Mme [K] [P] et M [H] [X] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite (234,88€ et 132,92€), la somme de 8151,40€ à la date du 01 juillet 2024 mensualité du mois de juin incluse

Bien que Mme [K] [P] et M [H] [X] sollicitent leur maintien dans les lieux, ils ne justifient ni de leur situation financière tel que sollicité à l'audience du 11 juin 2024 ni de la régularisation du congé par M [X], or au regard de leurs revenus déclarés par le bailleur, ils n'apparaissent pas en capacité de faire face à cette dette et ce d'autant que le couple est désormais séparé.

En tout état de cause, aucun paiement même partiel n'est intervenu depuis le mois d'août 2023 de sorte que la condition tenant au paiement du loyer courant afin de bénéficier de délais n'est pas remplie. 
En conséquence, Mme [K] [P] et M [H] [X] seront déboutés de leurs demandes de maintien dans les lieux et de délais de paiement.

Mme [K] [P] et M [H] [X] seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8151,40 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Mme [K] [P] et M [H] [X] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 641,05€.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [P] et M [H] [X], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM MESOLIA, Mme [K] [P] et M [H] [X] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2017 avec effet au 14 avril 2017 entre la SA HLM MESOLIA et Mme [K] [P] et M [H] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation et les annexes (dont le garage et le jardin) situés au [Adresse 9] [Localité 5] sont réunies à la date du 24 mars 2024 ;

DEBOUTONS Mme [K] [P] et M [H] [X] de leurs demandes de maintien dans les lieux et de délais de paiement,

ORDONNONS en conséquence à Mme [K] [P] et M [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [K] [P] et M [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM MESOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Mme [K] [P] et M [H] [X] à verser à la SA HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 8151,40 € (décompte arrêté au 01 juillet 2024 mensualité du mois de juin incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Mme [K] [P] et M [H] [X] à payer à la SA HLM MESOLIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 641,05€;

CONDAMNONS Mme [K] [P] et M [H] [X] à verser à la SA HLM MESOLIA une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [K] [P] et M [H] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,