Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AF


N° RG 24/00705 
N° Portalis DBX4-W-B7I-SXOQ




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[I] [X]

 
 
C/



[E] [N]
[L] [P]
S.A.S. TAGERIM
S.A.R.L. TAGERIM GESTION

 




Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à Me Farah FAKHOURI et à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [I] [X]
demeurant RESIDENCE JASMIN, APPARTEMENT A 01 - 2 RUE PIERRE SIMON DE LA PLACE - 31270 CUGNAUX

représentée par Maître Christophe NEROT, avocat au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDEURS

Monsieur [E] [N]
demeurant 26 RUE DE BERCY - 75012 PARIS

représenté par Maître Alice LERAT (avocat plaidant), avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Farah FAKHOURI (avocat postulant), avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Aurélien DUCAP, avocat au barreau de TOULOUSE,

Madame [L] [P]
demeurant 26 RUE DE BERCY - 75012 PARIS

représentée par Maître Alice LERAT (avocat plaidant), avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Farah FAKHOURI (avocat postulant), avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Aurélien DUCAP, avocat au barreau de TOULOUSE,

S.A.S. TAGERIM, dont le siège social est sis 2 BIS AVENUE LOUIS BLERIOT - 31500 TOULOUSE

représentée par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. TAGERIM GESTION, dont le siège social est sis 2 BIS AVENUE LOUIS BLERIOT - 31500 TOULOUSE

représentée par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE 


RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 4 juin 2015, Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P], représentés par leur mandataire, la SARL TAGERIM, ont donné à bail à Madame [U] [G] un appartement à usage d’habitation situé Résidence Jasmin, Apt A01, 2 rue Pierre Simon de la Place, 31270 CUGNAUX.

Madame [I] [X], mère de Madame [U] [G], s'étant installée dans le logement, un nouveau bail a été conclu le 28 avril 2018 à leur deux noms.

Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] ont fait délivrer le 18 octobre 2023 par huissier un congé pour vente pour le 27 avril 2024.

Madame [U] [G] a quitté les lieux.

Par acte du 20 décembre 2023, Madame [I] [X] a fait assigner la SAS TAGERIM devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la condamnation de cette dernière à prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier aux remontées d'humidité dans l'appartement sous astreinte et l'autoriser à consigner le loyer sur un compte séquestre jusqu'à la réalisation effective des travaux de réparation, et condamner la SAS TAGERIL au paiement de la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au dépens. (affaire n°24/00705)

Par actes des 24 et 25 avril 2024, Madame [I] [X] a fait assigner Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] ainsi que la SARL TAGERIM GESTION de les voir condamner solidairement aux précédentes demandes. (affaire n°24/01934)

A l'audience du 28 mai 2024, les deux affaires ont été jointes sous le numéro de la plus ancienne (n°24/00705).

Après plusieurs renvois, l’affaire était retenue et plaidée à l'audience du 29 août 2024. Les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Madame [I] [X], sollicitent aux termes des débats et de ses dernières conclusions :
- de joindre l'appel en cause avec la procédure RG 24/00705,
- de lui donner acte de son désistement à l'égard de la SAS TAGERIM,
- de condamner la SARL TAGERIM GESTION et les consorts Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] à prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier aux remontées d'humidité dans l'appartement sous astreinte de 150€ par jour passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision,
- de l'autoriser à consigner le loyer sur un compte séquestre entre les mains du Bâtonnier jusqu'à la réalisation effective des travaux de réparation des désordres d'humidité,
- de condamner la SARL TAGERIM GESTION et les consorts Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] au paiement de la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes que :
- le bailleur a une obligation de délivrer un logement décent en vertu des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'appartement étant affecté de vices le rendant impropre à sa destination et hors d'état de servir à l'usage pour lequel il a été loué du fait d'une humidité générale qui provoque des moisissures importantes qui affectent toutes les pièces du logement,
- la résistance fautive du bailleur est caractérisée au regard des infractions au règlement sanitaire départemental et à l'absence de mesures prises malgré la menace d'un procès-verbal d'infraction par le maire, et compte tenu des expertises amiables et du courrier de mise en demeure d'effectuer les travaux adressé par son conseil,
- dans l'attente des travaux et au regard du caractère partiellement habitable de l'appartement, la séquestration du loyer est justifiée,
- Madame [G] a quitté le logement avant la délivrance du congé,
- le congé pour vendre est nul en raison de l'existence d'une procédure d'insalubrité engagée avant la délivrance de cet acte conformément aux articles 15 de la loi de 1989 et L511-10 du code de la construction et de l'habitation.


Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P], représentés par leur conseil sollicitent de :
* à titre principal,
- prononcer la jonction avec le dossier 24/00705,
- juger que Madame [I] [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 avril 2024,
- en conséquence, débouter Madame [X] de ses demandes d'injonction de faire et de consignation de loyer,
- ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] avec recours à la force publique si nécessaire,
- ordonner la séquestration des meubles aux frais du défendeur,
- condamner Madame [I] [X] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 567,51€ jusqu'à la libération effective des lieux, somme annuellement révisable, 
* à titre subsidiaire,
- juger que la cause des désordres dont se plaint Madame [X] est réparée,
- la débouter en conséquence de ses demandes d'injonction de faire et de consignation de loyer devenues sans objet,
* en tout état de cause,
- condamner Madame [I] [X] au paiement de la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils font valoir en défense que le congé pour vente est régulier et qu'il n'a été donné aucune suite par les locataires. En outre, ils estiment que les conditions de l'article L511-10 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas remplies, aucun arrêté n'ayant été pris pour ce local, et aucune injonction de travaux et compte tenu du fait que Madame [X] ne rapporte pas la preuve de l'engagement d'une quelconque procédure gérée par l'ARS. Ils ajoutent qu'en l'absence de bail, il n'y a donc pas d'obligation contractuelle à leur charge.
A titre subsidiaire, ils indiquent que Madame [X] omet de mentionner le rapport de clôture de l'assureur qui met en évidence que les infiltrations subies dans le logement occupé par cette dernière proviennent des installations sanitaires du logement A13 qui ont été réparées début avril 2023, ce qui démontre que les causes des inflitrations ont déjà été réparées. Ils ajoutent que seule l'impossibilité totale d'occuper le logement loué permet de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement des loyers, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

La SARL TAGERIM et la SAS TAGERIM, représentées par le même conseil, sollicitent sur le fondement de l'article 32 du code de procédure civile :
- de prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées à l'égard de SAS TAGERIM,
- de prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées à l'égard de SARL TAGERIM,
- de débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes,
- de condamner Madame [X] à payer à la SAS TAGERIM la somme de 2500 € et à la SARL TAGERIM la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elles font valoir que la SAS TAGERIM n'a aucun lien de droit avec les bailleurs ou les locataires, que la SARL TAGERIM n'a que la qualité de mandataire des bailleurs et que seuls les bailleurs sont tenus envers leur locataire des obligations découlant d'un bail.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction de procédures

Une jonction ayant déjà été ordonnée à l'audience du 28 mai 2024, cette demande est sans objet.

Sur le désistement à l'égard de la SAS TAGERIM

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que "le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance."

L'article 395 du Code de procédure civile poursuit : "Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste."


En outre, s’agissant d’une procédure orale, la date des prétentions et des moyens d’une partie régulièrement présentés par écrit est celle de leur communication entre parties.

En l'espèce, Madame [X] s'est désistée à l'audience du 29 août 2024 de sa demande à l'égard de la SAS TAGERIM et il n'est pas démontré que les fins de non recevoir de la SAS TAGERIM ont été notifiées préalablement au désistement. 

Par conséquent, l’acceptation de la défenderesse n'était pas nécessaire pour que le désistement soit parfait. 

Il convient donc de constater le désistement des demandes à l'égard de la SAS TAGERIM et la fin de non recevoir de la SAS TAGERIM n'a donc pas à être examinée.

Sur l'irrecevabilité de la demande à l'égard de la SARL TAGERIM GESTION

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Seul le bailleur peut être tenu à exécuter les obligations mises à sa charge par un contrat de bail le mandataire gestionnaire du bien pouvant seulement voir rechercher sa responsabilité délictuelle en cas de défaut d’exécution de son mandat de gestion et d’administration du bail. 

Le locataire s'il est recevable à agir en responsabilité délictuelle contre le mandataire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, n’est donc pas fondé à solliciter du mandataire du bailleur l'exécution de travaux dans le cadre de l’obligation de remettre un logement décent et d’assurer une jouissance paisible du logement prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de travaux obligations, ces demandes pouvant seulement être dirigées contre le bailleur.

Par conséquent, l'action exercée à l'encontre de la SARL TAGERIM GESTION est irrecevable.

Sur la validation du congé et la demande d'expulsion

Le contrat de bail conclu avec Madame [I] [X] et Madame [U] [G] le 28 avril 2018 fourni par la requérante indique une date de prise d'effet du bail le 28 avril 2018 pour une durée de trois ans renouvelable.

Il est constant que Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] ont fait délivrer à Madame [I] [X] et Madame [U] [G], par acte d’huissier du 18 octobre 2023, un congé pour vente à effet au 27 avril 2024 précisant le prix de vente (125 000€) et la possibilité pour les locataires de faire valoir leur droit de préférence.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour vendre, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur la validité de ce congé sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande de Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] d’ordonner l’expulsion de Madame [X] du bien pour occupation sans droit ni titre et à sa condamnation à leur verser une indemnité d’occupation.

Ce congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il contient l’indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi précitée. Au surplus, il a été délivré par les bailleurs dans un délai de six mois avant la fin du bail et de son renouvellement par tacite reconduction.

S'agissant de l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui est invoqué par Madame [X] pour justifier l'irrégularité du congé, il convient de rappeler que cet article dispose que "la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâti".


Or selon l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation : "L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation, tels qu'ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l'immeuble.
L'autorité compétente à l'initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l'engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature ou par affichage sur la façade de l'immeuble.
Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants."

En l'espèce, Madame [X] verse un courrier daté du 16 février 2023 sollicitant le constat de logement insalubre ainsi qu'un courriel de l'ARS du 23 janvier 2024 indiquant que "compte tenu de cette suspicion d'insalubrité, il a été décidé, lors d'une commission du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne (...) que l'ARS prenne en charge ce dossier" et qu'une visite sur site allait être effectuée dès que possible, ce qui atteste que Madame [X] avait saisi le service communal d’hygiène et de santé avant la délivrance du congé. 

Il ne peut cependant être retenu qu’une procédure tendant à faire reconnaître le péril ou l’insalubrité était en cours alors qu'aucune visite sur site n'avait été réalisée et qu'il n’est pas démontré que Monsieur [N] et Madame [P] aient été informée de la saisine du service d’hygiène préalablement à la délivrance du congé du 8 octobre 2023.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas démontré qu'une procédure contradictoire au sens de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation était engagée au moment où le congé a été délivré ni que le congé ait été délivré pour échapper à la réalisation de travaux de mise en conformité du logement. Madame [X] n’est donc pas fondée à se prévaloir d’une suspension de la possibilité de donner congé.

Le congé délivré par Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] est donc régulier en la forme et il convient donc de le valider. 

Madame [I] [X] et Madame [G] n'ont donné aucune suite à l’offre de vente et il est constant et non contesté que seule Madame [I] [X] s'est maintenue depuis cette date dans les lieux sans droit ni titre. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [I] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 avril 2024, causant ainsi un préjudice aux bailleurs. Elle sera donc condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à savoir la somme de 567,51€ jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux étant précisé qu'il est constant et non contesté que Madame [X] est à jour concernant le paiement de ses loyers.

Sur les demandes de travaux sous astreinte et de consignation du loyer

Madame [I] [X] devenant occupante sans droit ni titre du fait du congé pour vente ayant pris effet le 27 avril 2024, elle sera déboutée de ses demandes de travaux et de consignation de loyer.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] ainsi que la SARL TAGERIM pour assurer leur défense, Madame [I] [X] sera condamnée à leur verser à chacun une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Tenue aux dépens, Madame [X] ne peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sa demande sera donc rejetée.

Compte tenu du désistement de Madame [X] à l'égard de la SAS TAGERIM, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son égard et la demande de cette dernière formée à ce titre sera donc rejetée. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la demande de jonction de procédure est sans objet comme ayant déjà été ordonnée à l'audience du 28 mai 2024 ;

CONSTATONS le désistement de Madame [I] [X] à l'égard de la SAS TAGERIM ;

DECLARONS irrecevable l’action diligentée par Madame [I] [X] à l’encontre de la SARL TAGERIM GESTION ;

VALIDONS le congé donné par Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] le 18 octobre 2023 avec effet au 27 avril 2024 ;

CONSTATONS que Madame [I] [X] occupe sans droit ni titre le logement situé Résidence Jasmin, Apt A01, 2 rue Pierre Simon de la Place, 31270 CUGNAUX appartenant à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] à la suite du congé pour vente ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [I] [X] à payer à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 567,51 €, révisable annuellement selon les dispositions contractuelles ;


DEBOUTONS Madame [I] [X] de ses demandes de travaux et de consignation de loyer ;

CONDAMNONS Madame [I] [X] à verser à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [P] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [X] à verser à la SARL TAGERIM GESTION une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [I] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SAS TAGERIM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [X] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;



Le greffier Le vice-président,