Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02226 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TAN4




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[X] [R]

 
 
 
C/


[E] [K]
[Y] [F]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à la SCP CATALA & ASSOCIES

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [X] [R]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 1]

représenté par Maître Robin SENIE-DELON de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Laurine POUEY de la de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE 



ET


DÉFENDERESSES

Madame [E] [K]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]

non comparante, ni représentée

Madame [Y] [F]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]

non comparante, ni représentée


 








EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 20 septembre 2023, Monsieur [X] [R] a donné à bail à Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] un appartement à usage d'habitation situé 1er étage, [Adresse 5] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 900€ et 10€ de provision sur charges.

En raison d'impayés de loyers, Monsieur [X] [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 décembre 2023 pour un montant en principal de 2730€ à Madame [Y] [F] et Madame [E] [K].

Par actes de commissaire de justice du 24 mai 2024, Monsieur [X] [R] a ensuite fait respectivement assigner Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 août 2024, Monsieur [X] [R], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de :

- constater la résiliation du contrat de location du local sis [Adresse 5] [Localité 6],

- prononcer l’expulsion de Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique,

- les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 2730€ outre les loyers et charges dues au jour de l’audience, avec intérêts de droits échus et à échoir depuis le 21 décembre 2023 (date du commandement de payer),

- les condamner in solidum au paiement de la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à son profit ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Bien que convoquées par actes de commissaire de justice remis à l’étude selon les modalités prévues à l’article 658 du Code procédure civile, Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] ne sont ni présentes, ni représentées.

Monsieur [X] [R] dûment autorisé a fourni par note en délibéré un décompte actualisé des loyers et charges à la somme de 12566,12€ accompagné de pièces justificatives par courriel du 05 septembre 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION 

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action : 

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le propriétaire, et à la diligence de l'huissier, de notifier, auprès du représentant de l'État dans le département, l'assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail dans les six semaines précédant l'audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d'irrecevabilité de la demande.

En l'espèce, le demandeur produit la notification à la préfecture de Haute-Garonne de l’assignation en justice délivrée au locataire par la voie électronique le 28 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 20 septembre 2023 conclu entre Monsieur [X] [R] d’une part et Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] d’autre part contient une clause résolutoire (article 6.2).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023 pour un montant en principal de 2730€ par Monsieur [X] [R].

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 février 2024. 

L’expulsion de Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [X] [R] produit outre le contrat de bail un décompte actualisé au 29 août 2024 et divers justificatifs sur les charges dues par les locataires.

Il apparaît que les locataires restent devoir la somme de 10010€ au titre des loyers, 83€ au titre de la taxe d’ordures ménagères pour laquelle l’avis d’imposition de taxe foncière est fourni pour 2023.

La somme de 1200€ de caution apparaissant dans le décompte du bailleur ne fait pas partie des sommes pouvant être réclamées en référé au titre des loyers et charges dus et ne sera donc pas prise en compte.

S’agissant de la « consommation d’eau » dont il est demandé le paiement sans qu’il soit précisé pour quelle période, il est indiqué par le bailleur qu’une somme de 208€ seraient due correspondant à une consommation de 66,03m3x3,15€. Cependant le seul document fourni pour en justifier est une facture de Eau de Toulouse Métropole du 4 mars 2024 d’un montant de 169,67€. Seule cette somme de 169,67€ apparaît donc justifiée en l’état.

En outre, si le contrat de bail indique que « la fourniture de gaz et d’électricité est entièrement gérée par le locataire », le décompte actualisé fourni par le bailleur indique une consommation de gaz de 0,294Kg sur un index initial de 1,000 qui serait justifié par une facture. Il est néanmoins relevé que seule la facture de repompage d’un montant de 501,67€ est fournie de sorte que la somme de 683,45€ supplémentaire réclamée n’est pas justifiée et devra être retirée du décompte fourni.

Comme indiqué par le bailleur il convient par ailleurs de déduire des charges dues et justifiées la somme de 120€ au titre des provisions sur charges déjà versées par les locataires.

Il n’apparait ainsi justifié que la somme de 10 644,34€ au titre du décompte fourni (10010+83+169,67+501.67-120).

Madame [E] [K] et Madame [Y] [F], non comparantes, ne contestent ni le principe, ni le montant de l’arriéré locatif. 
Elles seront par conséquent condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10 644,34€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de de 2730€ à compter du commandement de payer (21 décembre 2023) 1et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail, elles seront également solidairement condamnées au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et révisable selon les modalités contractuelles. 

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elles seront condamnées solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er septembre 2024, et jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [K] et Madame [Y] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [R], Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 20 septembre 2023 entre Monsieur [X] [R] d’une part et Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] d’autre part concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 6], sont réunies à la date du 2 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] à verser à Monsieur [X] [R] à titre provisionnel la somme de 10 644,34€ (décompte arrêté au 29 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal 1sur la somme de 2730€ à compter du commandement de payer (21 décembre 2023) 1et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] à payer à Monsieur [X] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi révisable selon les modalités contractuelles ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] à verser à Monsieur [X] [R] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [K] et Madame [Y] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente