Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AA


N° RG 23/03432 
N° Portalis DBX4-W-B7H-SIZX




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[G] [E] [J]

 
 
 
C/


[O] [U]
[Z] [O]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à Me Lou PIAT

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [G] [E] [J]
demeurant 2 BIS RUE CHAUPY - 31330 GRENADE

représentée par Maître Lou PIAT, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Madame [O] [U]
demeurant APPARTEMENT 2, 3251 ROUTE DE GRENADE - 82600 AUCAMVILLE

représentée par Maître Nathalie DUPONT, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [O]
demeurant 15 ALLEE ALSACE LORRAINE - 31330 GRENADE

comparant en personne











EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 4 mai 2016, Madame [G] [J] a donné à bail à Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] une maison à usage d’habitation située 15 allée Alsace Lorraine, 31330 GRENADE pour un loyer mensuel de 790€ hors charges. 

En raison d'impayés de loyers, Madame [G] [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 avril 2023.

Par acte d'huissier du 13 septembre 2023, Madame [G] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 12 janvier 2024.

Par ordonnance du 26 février 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à Madame [J] de fournir le bail complet contenant la clause résolutoire. 

Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 29 août 2024, audience à laquelle Madame [J] et Madame [U] étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [G] [J], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :
- juger que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au 26 juin 2023,
- juger que le départ du logement par Monsieur [O] est intervenu le 3 mars 2024,
- juger que Monsieur [O] sera tenu de transférer la domiciliation de son activité professionnelle à compter de la date de la mise en demeure, le cas échéant sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 790€ par mois,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à la date du prononcé du divorce soit le 20 novembre 2023,
- condamner Monsieur [Z] [O] au paiement de cette indemnité d'occupation du 21 novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux soit le 3 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] à payer le montant des loyers de décembre 2022 à juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] à payer le montant de l'indemnité d'occupation du 27 juin 2023 au 20 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] à payer le montant des taxes et charges impayées pour la période de décembre 2022 à novembre 2023,
- condamner Monsieur [Z] [O] au paiement des taxes et charges impayées du 21 novembre 2023 jusqu'au 3 mars 2024,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] à payer la somme de 1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile soit 900€ chacun, 

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Madame [U] l'a informé par courrier du 8 mai 2023 avoir quitté la maison en septembre 2022 et qu'une procédure de divorce était en cours mais elle estime que les époux restent solidaires des dettes de loyers et de l'indemnité d'occupation dès lors que Madame [U] ne lui a adressé aucun congé. 

Madame [O] [U], représentée par son conseil, sollicite en défense de :
- juger que le bail est résilié de plein droit au 26 juin 2023,
- constater que Madame [U] ne réside plus au sein du bien depuis le 1er septembre 2022,


- de condamner Monsieur [O] seul au paiement de l'indemnité provisionnelle d'occupation,
- de condamner Monsieur [O] à la relever et garantir de toute condamnation au titre de l'arriéré de loyer,
- de lui accorder des délais de paiement de 24 mois,
- de condamner Monsieur [O] à la relever et garantir de toute somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner Monsieur [O] aux dépens.

Elle fait valoir que le divorce a été prononcé le 20 novembre 2023 et qu'en vertu de l'ordonnance du 7 février 2023 la jouissance du logement a été attribuée à Monsieur [O]. Elle indique qu'elle exerce la profession d'éducatrice sportive et perçoit un revenu mensuel de 754€.

Monsieur [Z] [O], comparant, conteste en partie la dette, indiquant ne pas devoir trois jours de loyers en mars et que Madame [J] n'a pas déclaré avoir perçu 28€ d'APL à trois reprises. Il indique être à la retraite depuis septembre 2023 mais qu'il perçoit encore le RSA son dossier n'étant pas complet.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de répondre aux demandes tendant à voir « constater » et « juger » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas répondu à la demande de juger que Monsieur [O] sera tenu de transférer la domiciliation de son activité professionnelle.

I. SUR LA RÉSILIATION et L'EXPULSION :

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le propriétaire, et à la diligence de l'huissier, de notifier, auprès du représentant de l'État dans le département, l'assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail dans les six semaines précédant l'audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d'irrecevabilité de la demande.

En l'espèce, le bailleur produit la notification à la préfecture du Tarn et Garonne de l’assignation en justice délivrée aux locataires par la voie électronique le 15 septembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 4 mai 2016 entre Madame [G] [J] d’une part et Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] d’autre part contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2023 pour la somme en principal de 1756,20 € par Madame [G] [J]. 

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2023. 

L’expulsion de Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] sera ordonnée, en conséquence.





Cependant, il résulte des débats de l'audience et des écritures des parties que Madame [U] a quitté les lieux en septembre 2022 et que Monsieur [O] a quitté les lieux le 3 mars 2024 de sorte que la demande de résiliation et d'expulsion de Monsieur [O] sont ainsi devenues sans objet.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

* Sur la solidarité entre les époux

En vertu de l'article 1751 du code civil "Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité."

Par application des articles 220 alinéa 1er et 515-4 al 2 du Code civil, les époux et les partenaires sont solidaires quant à l'exécution des obligations du contrat de bail, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires. En ce qui concerne les époux, cette solidarité cesse à la date d’effet du congé délivré par les deux époux et si un seul époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, peu important qu’il ait quitté les lieux avant cette date ou qu’il ait été autorisé à résider séparément.

En revanche, en cas de résiliation du bail par application d’une clause résolutoire, la solidarité entre époux ne s’étend pas, en principe, à la dette née postérieurement. L’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer revêt en effet un caractère quasi-délictuel et n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux sauf si l’indemnité d’occupation a un caractère ménager ce qui est le cas, par exemple, lorsque l’époux qui demeure dans le logement avec les enfants du couple dont il a la garde.

En l’espèce, il est constant et non contesté que Madame [U] n’occupe plus le logement depuis septembre 2022 mais également qu'il y a eu transcription du jugement de divorce du 20 novembre 2023 sur les registres de l’état civil.

En outre, comme il a été développé ci avant, le bail étant résilié depuis le 27 juin 2023 par application de la clause résolutoire, les enfants communs ne vivant pas au domicile de leur père et la preuve du caractère ménager de la dette au titre de l’indemnité d’occupation n'étant pas rapporté, seul Monsieur [O] qui s’est maintenu dans les lieux peut donc être condamné à payer cette indemnité d'occupation. 

Madame [U] est donc redevable solidairement avec son ex époux, Monsieur [O], des loyers impayés jusqu'au 27 juin 2023, date de la résiliation du bail et ne peut prétendre à être relevée et garantie par son ex époux de cette dette due au titre de la solidarité légale.

Puis, postérieurement à cette date de résiliation du bail, s'agissant d'indemnité d'occupation et plus de loyers, Monsieur [O] est seul redevable des indemnités d'occupation dues entre le 27 juin 2023 et le 3 mars 2024, date de son départ des lieux.

* Sur le montant des sommes dues

- au titre des loyers et charges

Madame [G] [J] produit outre le contrat de bail un décompte arrêté au 10 août 2024 démontrant que la dette locative se monte à la somme de 6997€ mensualité février 2024 incluse et déduction faite du paiement d'un montant de 55€ fait par Monsieur [O] le 11 juillet 2024.

Sur cette somme totale 6997€, il résulte du décompte produit que les loyers et charges impayés entre décembre 2022 et juin 2023 représentent la somme de 3898€. 

Il est fourni une copie d'un chèque de 100€ au nom de Monsieur [O] daté du 20 août 2024 dont il n'est pas démontré qu'il a été encaissé de sorte qu'il n'en sera pas tenu compte en l'état pour le décompte final, étant précisé que Madame [J] devra le déduire des sommes dues s'il était bien encaissé.

S'agissant des contestations émises par Monsieur [O], notamment les allocations de la CAF qu'aurait perçu Madame [J] à hauteur de 84€, il n'en rapporte pas la preuve. 

Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 3898€ au titre des loyers et charges impayés entre décembre 2022 et juin 2023, mensualité de juin 2023 incluse, avec intérêts à taux légal à compter de la décision.

- au titre des indemnités d'occupation

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail est due afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 790€. 

Les indemnités d'occupation due par Monsieur [O] entre le 27 juin 2023 et mars 2024 représentent la somme de 3099€.

Monsieur [Z] [O] sera donc condamné à payer la somme de 3099€ au titre des indemnités d'occupation dues entre le 27 juin 2023 et mars 2024, mensualité de février 2024 incluse, avec intérêts à taux légal à compter de la décision.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n'ont pas vocation à s'appliquer en raison de la fin du bail.

L'article 1343-5 du code civil dispose que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

En l'espèce, compte tenu des justificatifs fournis par Madame [U] sur ses ressources (revenus mensuel de 754€ et diverses allocations familiales) et ses charges à hauteur de 996,96€, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en 24 mensualités selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité justifiera le paiement immédiat de l’intégralité du solde restant.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [J], Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2016 entre Madame [G] [J] d'une part et Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] d'autre part concernant la maison à usage d’habitation situé 15 allée Alsace Lorraine, 31330 GRENADE sont réunies à la date du 27 juin 2023 ;

CONSTATONS que Monsieur [Z] [O] a quitté les lieux le 3 mars 2024 ; 

CONSTATONS que la demande de résiliation et d'expulsion sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] à verser à Madame [G] [J] à titre provisionnel la somme de 3898 € au titre des loyers et charges impayés entre décembre 2022 et juin 2023, mensualité de juin 2023 incluse, avec intérêts à taux légal à compter de la décision ;

AUTORISONS Madame [O] [U] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’en revanche toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation dû à compter du 27 juin 2023, date de la résiliation, au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 790 € ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à verser à Madame [G] [J] à titre provisionnel la somme de 3099 € au titre des indemnités d'occupation dues entre le 27 juin 2023 et mars 2024, mensualité de février 2024 incluse, avec intérêts à taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] à verser à Madame [G] [J] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [O] et Madame [O] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



La greffière, La vice-présidente,