Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AA

N° RG 24/01395 
N° Portalis DBX4-W-B7I-SZMY




 JUGEMENT


N° B 24/


DU : 07 Octobre 2024


S.C.I. A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE

 
 
 
C/


[Y] [D]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Octobre 2024

à SCP BOYER & GORRIAS

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le lundi 07 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 01 juillet 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;





ENTRE :


DEMANDERESSE

S.C.I. A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE, dont le siège social est sis 63 RUE CHEVALIER - 33000 BORDEAUX

représentée par Maître Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Anaïs PRADES, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [D]
demeurant DOMAINE DU CHATEAU DE VILLEFRANCHE PORTE A8 - 315 ROUTE DE VILLEFRANCHE - 31620 VILLENEUVE LES BOULOC

non comparant, ni représenté












EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé le 31/07/2022 et 1/08/2022 avec effet au 2/08/2022, la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE a donné en location à Monsieur [D] [Y] un logement situé, 315 route de Villefranche – Domaine du Château de Villefranche, porte A8 – 31620 VILLENEUVE LES BOULOC.

Le loyer à la signature du bail s'établissait à 840€ et 105€ de provisions pour charges soit un total de 945€.

A la suite d'incidents de paiement, la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE a délivré à Monsieur [D] [Y] le 12/01/2024, un commandement de payer la somme de 3 979€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 13/03/2024, signifié à étude, la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE a assigné Monsieur [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :
CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation régularisé les 31/07 et 1/08/2022 entre la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE et Monsieur [D] [Y] à la date du 23/02/2024, par l'effet de la clause résolutoire prévue par le bail,
En conséquence,
ORDONNER en conséquence l'expulsion de Monsieur [D] [Y] et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, si besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
CONDAMNER Monsieur [D] [Y] au paiement d'une somme de 4 471,35€ au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 23/02/2024, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
CONDAMNER Monsieur [D] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation de 974,60€ par mois à compter du 24/02/2024,
CONDAMNER Monsieur [D] [Y] au paiement d'une astreinte provisoire de 10€ par jour de retard commençant à courir 10 jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu'à restitution des clés,
CONDAMNER Monsieur [D] [Y] au paiement d'une somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l'audience du 1/07/2024, représentée par son avocat, la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a réactualisé la dette à la somme de 8 552€ en principal (mois de juin inclus), selon décompte du 26/06/2024.
A la même audience, Monsieur [D] [Y] n'était ni comparant ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 7/10/2024.

Par note en délibéré autorisée et reçue au greffe du tribunal le 9/08/2024, à la demande du tribunal, la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE a justifié être bailleur personne morale, société civile immobilière familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus selon les termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle a également transmis les statuts de la SCI.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action : 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14/03/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Suivant l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :
« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (...) »

La SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 16/01/2024, moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 13/03/2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »
La SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE a justifié être un bailleur personne morale, société civile familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus par note en délibéré autorisée et reçue au greffe du tribunal le 9/08/2024.
L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et aux dispositions afférent à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 31/07/2022 et 1/08/2022 avec effet au 2/08/2022 contient une clause résolutoire ( page 5 - article VIII ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12/01/2024 pour la somme de 3 979€ en principal.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régit par la loi applicable en la matière à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13/03/2024.

L’expulsion de Monsieur [D] [Y] sera ordonnée en conséquence.

Il n'est pas nécessaire de prononcer une astreinte pour contraindre le locataire à quitter les lieux si l'expulsion était poursuivie, le recours à la force publique étant suffisant pour exercer cette contrainte.
La demande de condamnation de Monsieur [D] [Y] au paiement d'une astreinte provisoire de 10€ par jour de retard commençant à courir 10 jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu'à restitution des clés, sera rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE produit à l'audience un décompte en date du 26/06/2024 indiquant que Monsieur [D] [Y] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 552€ en principal.

Dans le cadre du contradictoire, Monsieur [D] [Y] n'étant pas présent à l'audience ni représenté et la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE ne démontrant pas l'avoir rendu destinataire avant l'audience de ce décompte actualisé au 26/06/2024, ce document sera écarté.

Ainsi, la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE a produit un décompte en date du 1/02/2024 montrant que Monsieur [D] [Y] semble devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 753,60€ en principal.

Cependant, la demande formulée dans le dispositif porte sur le paiement d'une dette à hauteur de 4 471,35€ au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 23/02/2024, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.

Monsieur [D] [Y] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4 471,35€ au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 23/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [D] [Y] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Les indemnités d'occupation courront à compter du 13/03/2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit à la somme de 974,60€ par mois, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE, Monsieur [D] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 31/07/2022 et 1/08/2022 avec effet au 2/08/2022, entre la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE d'une part et Monsieur [D] [Y] d'autre part concernant le logement situé 315 route de Villefranche – Domaine du Château de Villefranche, porte A8 – 31620 VILLENEUVE LES BOULOC, sont réunies à la date du 13/03/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [D] [Y] au paiement d'une astreinte provisoire de 10€ par jour de retard commençant à courir 10 jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu'à restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à verser à la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE la somme de 4 471,35€ au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 23/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13/03/2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit à la somme de 974,60€ par mois ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à verser à la SCI A8 CHATEAU DE VILLEFRANCHE une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT