Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AA


N° RG 24/00818 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SYBQ




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. ALTEAL

 
 
 
C/

[D] [H]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à Me DURAND Isabelle 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis 8 ALLEE DU LAURAGAIS - BP 70131 - 31770 COLOMIERS CEDEX


représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [D] [H], demeurant APT 304 - 6 ALLEE LOUISE THULIEZ - 31770 COLOMIERS

comparant en personne



 

 











RAPPEL DES FAITS

La SA ALTEAL a donné à bail à M [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé au 6 Allée Louise Thuliez à COLOMIERS (31770) par contrat du 04 juillet 2023 avec effet au 12 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 761,76 € hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

La SA ALTEAL a ensuite fait assigner M [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2024 et renvoyée en présence des parties à la demande de la SA ALTEAL afin que M [D] [H] puisse solder sa dette suite à un rappel de sa caisse de retraite.

A l’audience du 04 juin 2024 en présence des parties, M [D] [H] a de nouveau sollicité le renvoi en raison des délais de traitement de sa demande auprès de la caisse de retraite.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA ALTEAL - représentée par son conseil - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de M [D] [H] ou de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 6866,18€, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SA ALTEAL indique que le locataire a signé ce jour un contrat pour un nouvel appartement mais que la demande d'expulsion est toujours actuelle puisqu'il n'a pas quitté le logement.

M [D] [H] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 19 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir signalé le 21 novembre 2023 à la caisse d'allocation familiales l'existence d'un impayé locatif selon courrier de l'organisme en date du 26 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 24 juillet 2023 d'application immédiate modifie l'article 24 ci-dessus en ce qu'elle prévoit que le locataire dispose désormais d'un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n'étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n'a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d'espèce sur le fondement de l'ordre public de protection applicable en matière de baux d'habitation. 

Le bail conclu le 04 juillet 2023 avec effet au 12 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 2958,88 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2024.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. La clause résolutoire insérée au bail ayant un caractère automatique, elle est acquise au profit du bailleur par le seul effet de l’expiration du délai du commandement de payer ; le juge ne peut donc que constater la résiliation du bail.

L’expulsion de M [D] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA ALTEAL produit un décompte démontrant que M [D] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6866,18 € à la date du 26 juin 2024 mensualité du mois de mai incluse.

M [D] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6866,18 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M [D] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 927,87€.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, M [D] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juillet 2023 avec effet au 12 juillet 2023 entre la SA ALTEAL et M [D] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 6 Allée Louise Thuliez à COLOMIERS (31770) sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M [D] [H] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 6866,18€ (décompte arrêté au 26 juin 2024 mensualité du mois de mai incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS M [D] [H] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 927,87€;

CONDAMNONS M [D] [H] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,