Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02051
N° Portalis DBX4-W-B7I-S6Q7




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[B] [X] épouse [D]
[W] [D]

 
 
 
C/



[K] [C] épouse [R]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à la SCP DESSART

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Madame [B] [X] épouse [D]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Lucille ROULLET de la SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [W] [D]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Lucille ROULLET de la SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE




ET


DÉFENDERESSE

Madame [K] [C] épouse [R]
demeurant [Adresse 4]

comparante en personne


 



RAPPEL D ES FAITS

Par un contrat du 20 mai 2022, Monsieur [W] [D] a donné à bail à Madame [K] [C] épouse [R] par le biais de son mandataire GESTION CAST une Villa à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 806€ et 83€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, ainsi qu’une sommation de présenter immédiatement l’attestation d’entretien de la chaudière, le 12 décembre 2023.

Par acte du 29 avril 2024, Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D] ont ensuite fait assigner Madame [K] [C] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 août 2024, Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualise leur créance pour demander de :

- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location,

- ordonner l’expulsion de Madame [K] [C] épouse [R] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique,
 
- condamner cette dernière au paiement :
- d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer soit la somme de 917,16€ et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
 - à titre provisionnel de la somme actualisée de 1804,87€ mensualité d’août 2024 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 décembre 2023,
- de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- des frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D] indiquent que plusieurs paiements étaient intervenus dans les deux mois de l’assignation et que la locataire a repris le paiement du loyer courant mais maintiennent leurs demandes.

Madame [K] [C] épouse [R], comparante, reconnait la dette et indique avoir rencontré des difficultés dans la gestion de la succession de son père et en raison de la prise en charge de sa mère.

Elle demande à rester dans le logement et à bénéficier d’un échéancier de remboursement sur 6 mois pour un montant mensuel de 300€ et précise habiter seule.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. 

Le commandement de payer en date du 12 décembre 2023 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette. 

Le bail conclu le 20 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2023 pour la somme en principal de 2031,79€. 

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2024.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Madame [K] [C] épouse [R] reste devoir la somme de 1804,87€ à la date du 28 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse.

Madame [K] [C] épouse [R] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. 

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1804,87€ avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Madame [K] [C] épouse [R] verse aux débats un bulletin de salaire indiquant sa qualité de fonctionnaire et un revenu moyen de 3000€ mensuel. Elle a également effectué plusieurs versements importants et a repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, au regard de ces éléments, de ses ressources et du montant de la dette, elle apparaît en capacité d’apurer sa dette locative dans des délais raisonnables pour le créancier. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de rester dans les lieux formulée par cette dernière s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Madame [K] [C] épouse [R], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [K] [C] épouse [R] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [C] épouse [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D], Madame [K] [C] épouse [R] sera condamnée à leur verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au conclu le 25 avril 2022 entre Monsieur [W] [D] et Madame [K] [C] épouse [R] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] épouse [R] à verser à Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D] à titre provisionnel la somme de 1804,87€ (décompte arrêté au 28 août 2024 mensualité d’août 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 
AUTORISONS Madame [K] [C] épouse [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 300€, la 6ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [K] [C] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [K] [C] épouse [R] soit condamnée à verser à Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 917,16€ révisable annuellement selon la clause contractuelle, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] épouse [R] à verser à Madame [B] [X] épouse [D] et Monsieur [W] [D] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente