Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02070 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S637




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. HLM DES CHALETS

 
 
 
C/

[T] [V]
[X] [K] épouse [V]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à SA HLM DES CHALETS 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 1]


Représentée par Mr [P] muni d’un pouvoir 



ET


DÉFENDEURS

M. [T] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme [X] [K] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée


 
 






RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mars 2011 avec effet au 14 avril 2011, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 439,24 € et 80 € de provision sur charges.

Par contrat du 23 mars 2011 avec effet au 14 avril 2011, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] un garage (N°19) situé au [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 32€ charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 janvier 2024. 

La SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement le 2 mai 2024.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA HLM DES CHALETS - représentée par Monsieur [O] [P], Chargé de recouvrement, valablement muni d'un pouvoir - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de leurs chefs, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 12029,10 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

La SA HLM DES CHALETS indique que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant et qu'aucun contact avec ces derniers n'a pu être établi. 

Bien que convoqués par actes d’huissier signifiés selon les formes de l'article 658 du code de procédure civile le 2 mai 2024, Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, sur le fondement du principe de l’effet légal du contrat et conformément à la jurisprudence en cours, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002).

Le bail conclu le 22 mars 2011 avec effet au 14 avril 2011 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 1890,72 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. La clause résolutoire insérée au bail ayant un caractère automatique, elle est acquise au profit du bailleur par le seul effet de l’expiration du délai du commandement de payer ; le juge ne peut donc que constater la résiliation du bail.

L’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : "L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. 

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.”

En l'espèce, la SA HLM DES CHALETS ne justifie pas avoir sollicité les locataires afin d’obtenir les informations nécessaires à l’enquête biennale dans les formes prévues à l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation de sorte que les sommes relevant du supplément de loyer seront rejetées.

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] restent devoir, la somme de 12029,10€.

Seront déduites de ce décompte les sommes suivantes :
* 6812,28€ (1135,38 x 6) au titre du Supplément Loyer Solidaire (SLS) dans la mesure où le bailleur n’apporte pas la preuve qu’il a adressé à la locataire l’enquête SLS ainsi que la mise en demeure obligatoire avant l’application du supplément de loyer, tel que prévu à l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation, 
* 25€ d’indemnité de retard concernant l’enquête SLS non justifiés par une mise en demeure préalable, 
* 15,24€ de frais de pénalités concernant l’enquête SLS non justifiés par une mise en demeure préalable, 

soit une somme restant due de 5176,58 € à la date du 28 juin 2024.

Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5176,58 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1890,72 € à compter du commandement de payer (23 janvier 2024), à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 641,01€ (1784,01 - (1135,38 + 7,62)).

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] , partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 22 et le 23 mars 2011 avec effet au 14 avril 2011 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 24 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 5176,58 € (décompte arrêté au 28 juin 2024, mensualité de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 1890,72 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] à payer à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 641,01€;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [X] [K] épouse [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,