Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01895 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5FQ




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. HLM DES CHALETS

 
 
 
C/

[E] [T]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à HLM DES CHALETS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 3]


Représentée par Madame [O] [U] munie d’un pouvoir 



ET


DÉFENDEUR

M. [E] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté
















RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 avril 2021 avec effet au 16 avril 2021, la CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [E] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 399,52 € et 76,42 € de provision sur charges.

La CDC HABITAT SOCIAL a vendu sa totalité en pleine propriété de l’ensemble des biens d’immeubles dénommé “ [Adresse 4]” à la SA HLM DES CHALETS le 27 décembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 novembre 2023. 

La SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé le 25 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA HLM DES CHALETS - représentée par Madame [O] [U], Chargée de recouvrement, valablement munie d'un pouvoir - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [T] ou de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 5915,39 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

La SA HLM DES CHALETS indique qu'elle n'a eu aucun contact avec Monsieur [E] [T] et que ce dernier n'a pas payé le loyer courant.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié selon les formes de l'article 658 du code de procédure civile le 25 avril 2024, Monsieur [E] [T] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable. 


- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Cependant, sur le fondement du principe de l’effet légal du contrat et conformément à la jurisprudence en cours, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 04 avril 2021 avec effet au 16 avril 2021 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2024, pour la somme en principal de 2377,45 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2024.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. La clause résolutoire insérée au bail ayant un caractère automatique, elle est acquise au profit du bailleur par le seul effet de l’expiration du délai du commandement de payer ; le juge ne peut donc que constater la résiliation du bail.

L’expulsion de Monsieur [E] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [T] reste devoir la somme de 5915,39 € à la date du 02 juillet 2024, mensualité de juin incluse.

Monsieur [E] [T] , non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5915,39 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2377,45 € à compter du commandement de payer (10 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [E] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 502,03€ (502,03 = 508,70 - 6,67).



III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [E] [T] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,


DISONS que la demande est recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2021 avec effet au 16 avril 2021 entre la CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [E] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 11 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [T] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 5915,39 € (décompte arrêté au 02 juillet 2024, mensualité de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 2377,45 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [T] à payer à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 502,03€ ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [T] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT greffière.


La greffière, Le juge,