Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02225 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TAN2




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[N] [V]

 
 
 
C/


[U] [G]
[M] [W]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à la SELARL DBA

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [N] [V]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jérôme MOMAS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, 


ET


DÉFENDEURS

Madame [U] [G]
demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [M] [W]
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

 










RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21, 23 et 24 mai 2021 avec effet au 25 mai 2021, Monsieur [N] [V] a donné à bail à Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] un appartement à usage d’habitation (n°23) et un emplacement de stationnement (n°35) situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 830€ et 90€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [V] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 mars 2024.

Par acte du 30 avril 2024, Monsieur [N] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 août 2024, Monsieur [N] [V] représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location,
- ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique, 
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls de la locataire et occupants,
- condamner solidairement ces derniers au paiement :
- à titre provisionnel de la somme actualisée de 5924,16€ au titre de l'arriéré locatif mensualité d’août 2024 incluse, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,
- d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges (soit 955,27 euros) à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif, indexable comme le contrat et avec intérêts,
- de la somme de 765€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- des dépens de la présente instance.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Monsieur [N] [V] représenté par son conseil, indique que les défendeurs ont repris le paiement du loyer et qu’ils versent régulièrement la somme de 1162 euros pour un loyer de 967 euros tout en prenant en considération que Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] perçoivent des APL à hauteur de 312 euros. Monsieur [N] [V] précise maintenir ses demandes mais qu’il laisse le tribunal apprécier leur demande de délais et de maintien dans les lieux.

Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G], comparants, soutiennent que Madame [U] [G] a déposé un dossier de surendettement et que ces derniers n’avaient pas compris le plan de surendettement. 

Madame [U] [G] soutient également qu’elle a effectué une nouvelle fois, une demande de surendettement et qu’ils souhaitent se maintenir dans les lieux. Elle précise qu’elle travaille mais que son contrat à durée déterminée s’arrête le 30 août 2024 et que son état de santé ne lui permet pas de continuer à travailler. 

Monsieur [M] [W] précise quant à lui, qu’il est en contrat à durée indéterminé avec un revenu de 2100 euros mais qu’il est le seul à travailler et qu’il est à découvert tous les mois. Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] précisent avoir deux enfants handicapés, et demandent l’octroi d’un délai de paiement en proposant de verser 250 euros en sus de leur loyer. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. 

Le commandement de payer en date du 04 mars 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régit par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette. 

Le bail conclu le 21, 23 et 24 mai 2021 avec effet au 25 mai 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 mars 2024 pour la somme en principal de 7027,52 €. 

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [N] [V] produit outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] restent devoir déduction faite des frais de poursuite (135,70 euros) la somme de 5788,46 € à la date du 07 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse.

Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. 

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5788,46€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6504,79€ à compter de l’assignation (30 avril 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il est constant et non contesté que Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] ont repris le paiement intégral du loyer par des versements conséquents depuis plusieurs mois afin de réduire la dette et l’apurer.En outre, compte tenu de leurs ressources stables du couple et du montant de la dette, ils apparaissent en capacité de régler leur dette locative dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier. Par aillleurs, ces derniers ayant deux enfants handicapés à leur charge, il apparaît opportun de donner à ces derniers la possibilité de se maintenir dans les lieux, à la condition stricte qu’ils s’acquittent de leur loyer et de leurs charges courantes et qu’ils remboursent leur dette locative. Ils seront donc autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de rester dans les lieux formulée par ces derniers s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G], et ces derniers ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G], partie perdante, supportera solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [V], Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 21, 23 et 24 mai 2021 avec effet au 25 mai 2021 entre Monsieur [N] [V] et Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] concernant l’appartement et le parking (n°35) à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 05 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] à verser à Monsieur [N] [V] à titre provisionnel la somme de 5788,46 € (décompte arrêté au 07 août 2024 mensualité d’août 2024 incluse) avec les intérêts à taux légal sur la somme de 6504,79€ à compter de l’assignation en date du 30 avril 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; 

AUTORISONS Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 250€, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] soient condamnés à verser à Monsieur [N] [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable annuellement selon la clause contractuelle, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] à verser à Monsieur [N] [V], la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [U] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier La Vice-Présidente