Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01901 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5GT




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. PROMOLOGIS

 
 
 
C/

[F] [B]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à SA PROMOLOGIS 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]


représenté par Mme [G] [V] munie d’un pouvoir




ET


DÉFENDEUR

M. [F] [B], demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]

comparant en personne


 












RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 février 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 7] et un garage/parking/emplacement n°9038 situé au [Adresse 5] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 411,90€ pour l'habitation, de 30,31€ pour le parking et 113,34€ pour l'habitation et 3€ pour le parking de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner M [F] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par un acte d'huissier du 25 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS - représentée par Mme [G] [V], chargée de contentieux dûment munie d'un pouvoir -s'en rapporte à ses conclusions pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de M [F] [B]; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3611,47€, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA PROMOLOGIS précise que des délais de paiement conventionnels ont été accordés mais non-respectés et qu'un versement résiduel a été effectué en juin.

M [F] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 70€ à 100€ par mois en règlement de l'arriéré. Il précise travailler en interim pour un revenu mensuel compris entre 1600€ et 1700€ par mois, qu'il a deux enfants à charge et a déposé un dossier de surendettement non encore déclaré recevable.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate modifie l’article 24 ci-dessus en ce qu’elle prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n’étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n’a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d’espèce sur le fondement de l’ordre public de protection applicable en matière de baux d’habitation.

Le bail conclu le 22 février 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 1448,84 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que M [F] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (147,68€) et les frais d'assurance non justifiés (6€), la somme de 3457,79€ à la date du 02 juillet 2024 quittancement du mois de juin inclus. 

M [F] [B] reconnaît la dette à l’audience. 

Il sera donc condamné à verser à la SA PROMOLOGIS cette somme de 3457,79 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que " V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”


En l'espèce, le décompte fait apparaître un encaissement de 574,48€ au 10 juin 2024 qui correspond au quittancement mensuel. Le débiteur a intérêt à ce que cette somme soit affectée au règlement du loyer en cours afin de bénéficier de délais de paiement conformément aux articles ci-dessus reproduits et aux articles 1253 et suivants du code civil.

Par ailleurs, M [F] [B] indique percevoir un revenu et avoir deux enfants à charge, de sorte qu'il est en mesure d'apurer sa dette et sa situation familiale justifie l'octroi de délais de paiement.


Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M [F] [B] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M [F] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, M [F] [B] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2023 entre la SA PROMOLOGIS et M [F] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 7] et le garage/parking/emplacement n°9038 situé au [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 20 février 2024, 

CONDAMNONS M [F] [B] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3457,79 € (décompte arrêté au 02 juillet 2024 quittancement du mois de juin inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS M [F] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 100 € chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M [F] [B] soit condamné à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M [F] [B] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge