Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01387 
N° Portalis DBX4-W-B7I-SZLY




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[V] [I]
[X] [G] épouse [I]

 
 
 
C/

[P] [E]
[L] [N] épouse [C]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à Me Olivier GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [V] [I]
demeurant [Adresse 6] - [Localité 1]
BELGIQUE

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [X] [G] épouse [I]
demeurant [Adresse 6] - [Localité 1]
BELGIQUE

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [P] [E],
demeurant [Adresse 8] - [Localité 5]

comparant en personne

Madame [L] [N] épouse [C]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

comparante en personne



RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 19 janvier 2009, Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [P] [E] et Madame [L] [C] épouse [N] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 8], [Localité 5] pour un loyer mensuel de 593€ outre 85€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 décembre 2023.

Par acte du 1er mars 2024, Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [P] [E] et Madame [L] [C] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. 

L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 14 juin 2024.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre l'appel de Madame [L] [C] épouse [N] dans ce dossier.

A l'audience du 29 août 2024, Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I], représentés par leur conseil, indiquent que malgré la reprise du paiement du loyer courant, il reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur créance pour demander de :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 22 février 2024,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] épouse [C] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 
- condamner solidairement ces derniers au paiement :
- à titre provisionnel de la somme actualisée de 408,83€ au titre de l'arriéré locatif mensualité d'août 2024 incluse,
- d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif, indexable comme le loyer et avec intérêts,
- de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] épouse [C], comparants, reconnaissent la dette et indiquent souhaiter rester dans les lieux car cela fait 15 ans qu'ils sont dans ce logement. Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de régler 200€ en plus par mois pour apurer la dette comme ils le font depuis plusieurs mois. Ils précise avoir un enfant en commun et un enfant en garde alternée d'une précédente union de Monsieur [E].

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 4 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 


- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate modifie l’article 24 ci-dessus en ce qu’elle prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour payer sa dette. 

Toutefois, ce nouveau délai n’étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré aux locataires, et n'ayant pas pour effet de protéger les intérêts de ces derniers, sera écarté dans le cas d’espèce sur le fondement de l’ordre public de protection applicable en matière de baux d’habitation.

Le bail conclu le 19 janvier 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023 pour la somme en principal de 2648,59€. 

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en faisant deux versements de 1000€ le 28/12/2023 et le 6/02/2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] épouse [C] restent devoir la somme de 408,83€ à la date du 27 août 2024, mensualité d'août 2024.

Cependant, en déduisant les frais de poursuite qui ne font pas partie des loyers et des charges (259,03€+186,54), il apparaît que la dette locative est soldée (solde négatif de 36,76€ en faveur des locataires).

La demande en paiement sera donc rejetée comme étant sans objet.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il résulte du décompte locatif fourni que les locataires ont apuré intégralement leur dette et ce effectuant plusieurs versements conséquents dont un dernier versement soldant définitivement la dette le 15 juillet 2024 (virement de 1000€). Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver aux locataires un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu'ils pourraient ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

En conséquence, en raison de l'apurement progressif de la dette, de la reprise du paiement des loyers courants, et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 22 février 2024, date du constat de son acquisition, 15 juillet 2024, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

En outre, les bailleurs seront déboutés de leur demande d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] épouse [C], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la notification du commandement de payer à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I], Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] épouse [C] seront condamnés à leur verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 19 janvier 2009 entre d'une part Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I] et d'autre part Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] épouse [C] concernant l'appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 8], [Localité 5] sont réunies à la date du 22 février 2024 ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire du 22 février 2024 au 15 juillet 2024, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

CONSTATONS que la dette de loyer est soldée ;

DEBOUTONS en conséquence Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I] de leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;


DEBOUTONS en conséquence la Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I] de leurs demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation devenues sans objet ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] épouse [C] à verser à Monsieur [V] [I] et Madame [X] [G] épouse [I] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] épouse [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification du commandement de payer à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier La Vice-Présidente