Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02041 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S6PJ




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. 3 F OCCITANIE

 
 
 
C/

[O] [L]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à Me MONTEIS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. 3 F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [O] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne


 













RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec effet au 20 septembre 2022, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à M [O] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 302,94 € hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner M [O] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par un acte d'huissier du 06 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA 3F OCCITANIE - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de M [O] [L] ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1651,70 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA 3F OCCITANIE précise que le locataire a repris le paiement des loyers et a versé 1500€ en mai 2024. Elle se dit favorable aux délais de paiement.

M [O] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et une somme complémentaire en règlement de l'arriéré. Il précise être au chômage technique et aimerait pouvoir solder sa dette à fin juillet 2024. Il ajoute régler également un crédit à la consommation en sus des charges courantes.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir informé la caisse d’allocations familiales de l’existence d’un impayé locatif selon courrier adressé à l’organisme payeur et reçu le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate modifie l’article 24 ci-dessus en ce qu’elle prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n’étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n’a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d’espèce sur le fondement de l’ordre public de protection applicable en matière de baux d’habitation.
Le bail conclu avec effet au 20 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 1317,46 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte démontrant que M [O] [L] reste lui devoir, après soustraction de frais “autres produits” non-justifiés, la somme de 1621,22 € à la date du 26 juin 2024, mensualité de mai incluse. 

M [O] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience en ce compris le règlement d’un parking lequel n’est pas justifié par le bailleur.

Il sera donc condamné à verser à la SA 3F OCCITANIE cette somme de 1621,22 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que " V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
Compte tenu de la reprise du loyer et du montant de la dette, M [O] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M [O] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.




V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, M [O] [L] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le avec effet au 20 septembre 2022 entre la SA 3F OCCITANIE et M [O] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

CONDAMNONS M [O] [L] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 1621,22 € (décompte arrêté au 26 juin 2024, mensualité de mai incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS M [O] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 50 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M [O] [L] soit condamné à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;



CONDAMNONS M [O] [L] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [O] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,