Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02040 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S6PB




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. ALTEAL

 
 
 
C/

[F] [Z]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à Me Isabelle DURAND

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [F] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée




 












RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 20 juin 2023 avec effet au 21 juin 2023, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [F] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 524,14 € et 85,28 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [F] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par un acte du 7 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA ALTEAL - représentée par Maître Isabelle DURAND, son conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [Z] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2365,29 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La SA ALTEAL précise que que la locataire a signé un accord sur plan consistant à régler la somme de 75 € en sus de son loyer courant.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié selon les formes de l'article 658 du code de procédure civile le 7 mai 2024, Madame [F] [Z] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 07 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer par voie électronique le 24 octobre 2023 selon courrier de la caisse d’allocations familiales en date du 03 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, sur le fondement du principe de l’effet légal du contrat et conformément à la jurisprudence en cours, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002).

Le bail conclu le 20 juin 2023 avec effet au 21 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 10-1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024, pour la somme en principal de 1969,09 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA ALTEAL produit un décompte démontrant que Madame [F] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais non justifiés par une mise en demeure préalable (38,1 € = 5 x 7,62), la somme de 2327,19 € à la date du 26 juin 2024. 

Madame [F] [Z] non comparante, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera donc condamnée à verser à la SA ALTEAL cette somme de 2327,19 €, à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que " V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, la SA ALTEAL indique qu'un plan d'apurement a été mis en place à hauteur de 75 € en sus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [F] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [F] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [F] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,


DISONS que la demande est recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2023 avec effet au 21 juin 2023 entre la SA ALTEAL et Madame [F] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 27 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 2327,19 € (décompte arrêté au 26 juin 2024, mensualité de mai 2024 incluse) avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [F] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 75 € chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* que Madame [F] [Z] soit condamnée à verser à la SA ALTEAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] à verser à la SA ALTEAL une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,