Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01473 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S2DB




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT

 
 
 
C/

[B] [P]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à TOULOUSE METROPOLE HABITAT 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Mme [Z] munie d’un pouvoir 



ET


DÉFENDERESSE

Mme [B] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sophie PENNARUN, avocat au barreau de TOULOUSE


 














RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 novembre 2016 avec effet au 17 novembre 2016, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [P] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 482,76€ de provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 01 décembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Mme [P] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par un acte du 21 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 juin 2024 en l’absence de Mme [P] [B] et de son conseil laquelle a sollicité le renvoi par courriel du 28 mai 2024. 

A l’audience du 02 juillet 2024, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT - représenté par Mme [U] [Z], chargée judiciaire de contentieux, dûment munie d'un pouvoir - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Mme [P] [B] ;et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4466,15 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT précise qu'il y a reprise du paiement des loyers.

Mme [P] [B] est représentée par son conseil et demande au juge à titre principal de débouter le bailleur de ses demandes, et à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil de lui accorder les plus larges délais de paiements, et sollicite enfin le débouté des demandes au titre des frais irrépétibles et dépens. 

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que l'arriéré de loyer résulte de ses difficultés financières, de l'augmentation importante des charges et à ses problèmes de santé. Elle expose vivre avec deux enfants à sa charge et être bénéficiaire du RSA.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

Par ailleurs, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales de l'existence d'un impayé locatif par courrier recommandé reçu par cet organisme le 26 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et la lecture du décompte permet de constater que depuis cette date, la locataire est restée en position débitrice.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
La loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate modifie l’article 24 ci-dessus en ce qu’elle prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n’étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n’a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d’espèce sur le fondement de l’ordre public de protection applicable en matière de baux d’habitation.

Le bail conclu le 2 novembre 2016 avec effet au 17 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article 9.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01 décembre 2023, pour la somme en principal de 1779,58 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 février 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [P] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de pénalité d'enquête et des frais d'assurance non-justifiés par une mise en demeure préalable, la somme de 4048,84€ à la date du 02 juillet 2024 quittancement du mois de juin inclus. 

Mme [P] [B] reconnaît cette dette.

Elle sera donc condamnée à verser à l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT cette somme de 4048,84 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que " V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”


Mme [P] [B] formule sa demande sur le fondement d'un texte général, à savoir 1343-3 du code civil alors qu'il convient en l'espèce d'appliquer le texte spécial ci-dessus reporté, se rapportant au rapports entre bailleur et locataire et portant sur les délais de paiement.

La lecture du décompte fait permet de constater un prélèvement du 13 juin 2024 qui couvre le loyer intégral et bailleur et locataire sollicitent des délais de paiement. 
Compte tenu de ces éléments et de la situation précaire de Mme [P] [B] (RSA, deux enfants à charge, dette de loyer en cours), Mme [P] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [P] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [P] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, Mme [P] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2016 avec effet au 17 novembre 2016 entre l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT et Mme [P] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 02 février 2024 ;

CONDAMNONS Mme [P] [B] à verser à l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4048,84 € (décompte arrêté au 02 juillet 2024 quittancement du mois de juin inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Mme [P] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 120 € chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [P] [B] soit condamnée à verser à l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [P] [B] à verser à l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [P] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge