Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 9 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 09 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 406







N° RG 23/02014



N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYFH







[W] [E]





C/





[H] [U]



[L] [F]

épouse [U]































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Elsa PASQUALINI





Me Pierre-Jean LAMBERT



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 03 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02717.





APPELANT



Monsieur [W] [E]

né le 30 Octobre 1979 à [Localité 6] (54), demeurant [Adresse 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000616 du 31/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représenté par Me Elsa PASQUALINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉS



Monsieur [H] [U]

né le 04 Septembre 1962 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]



Madame [L] [F] épouse [U]

née le 18 Juillet 1977 à [Localité 7] (94), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Pierre-Jean LAMBERT, membre de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er octobre 2018, les époux [H] et [L] [U] ont donné à bail d'habitation à Monsieur [W] [E], assisté à l'époque par son curateur l'UDAF du Rhône, un logement de type 3 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 540 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.



Par courrier réceptionné le 18 janvier 2021, les bailleurs ont donné congé à leur locataire pour le 30 septembre suivant, date d'échéance du bail, motivé par leur intention de vendre, et contenant offre de cession au prix de 85.000 euros.



M. [E], qui avait entre-temps obtenu la mainlevée de sa mesure de protection, n'a pas accepté cette offre mais s'est néanmoins maintenu dans les lieux. Il a en outre requis le 22 septembre 2021 un huissier de justice afin de constater les désordres affectant le logement. 



Par acte délivré le 14 avril 2022, les époux [U] l'ont alors assigné à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan pour voir prononcer son expulsion et l'entendre condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, outre des dommages-intérêts.



M. [E] a conclu à la nullité du congé en raison de son caractère frauduleux et a réclamé reconventionnellement paiement de 22.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'indécence du logement. Subsidiairement, il sollicitait l'octroi d'un délai de grâce pour libérer les lieux.



Par jugement rendu le 3 janvier 2023, le tribunal a :

- validé le congé,

- ordonné l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef,

- rejeté sa demande d'octroi d'un délai de grâce,

- mis à sa charge une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer,

- débouté les bailleurs de leur demande accessoire en dommages-intérêts,

- condamné en revanche les époux [U] à payer la somme de 6.480 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire sortant du fait de l'indécence du logement,

- et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.



Monsieur [W] [E] a interjeté appel de cette décision le 3 février 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 22 septembre 2023, Monsieur [W] [E] invoque en premier lieu le caractère frauduleux du congé en raison de l'absence de réelle intention de vendre de la part des bailleurs. Il soutient que le mandat de vente produit par les intimés aurait été établi pour les besoins de la cause et qu'aucune démarche sérieuse n'a été accomplie pour trouver un acquéreur.



Il critique d'autre part le montant de l'indemnité qui lui a été accordée par le premier juge en réparation du caractère indécent du logement et verse aux débats, outre le constat d'huissier du 22 septembre 2021 précité, un diagnostic établi le 2 juin 2023 par l'association 'Les Compagnons Bâtisseurs' à la demande de la Caisse d'Allocations Familiales du Var.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- de prononcer la nullité du congé,

- de condamner les époux [U] à lui payer la somme de 32.480 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- et de mettre les entiers dépens à la charge des intimés, outre une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Subsidiairement, il sollicite un délai de grâce d'un an pour libérer les lieux, en considération de son statut d'adulte handicapé et de sa demande de logement social.



Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 28 mai 2024, les époux [U] exposent que leur locataire, atteint de graves troubles psychiatriques, aurait adopté durant tout le cours du bail un comportement inapproprié, notamment en dégradant le bien loué et en occasionnant de nombreux troubles de voisinage.



Ils expliquent avoir donné mandat de vendre à une agence immobilière, sans que celle-ci puisse avoir accès à l'appartement du fait de l'obstruction de ses occupants.



Ils contestent d'autre part avoir manqué à leur obligation de délivrer un logement décent, et font valoir en revanche :

- que l'état des lieux d'entrée mentionnait un logement en bon état,

- que le locataire n'a pas entretenu les lieux,

- et qu'il s'est en outre opposé à l'intervention des artisans chargés des réparations.



Ils concluent à la confirmation partielle du jugement déféré en ce qu'il a validé le congé, ordonné l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, rejeté sa demande d'octroi d'un délai de grâce et mis à sa charge une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer.



Ils forment appel incident des autres chefs de la décision et demandent à la cour :

- de débouter l'appelant de sa demande en dommages-intérêts,

- de le condamner en revanche à payer 3.000 euros en réparation de son comportement fautif,

- et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 3.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juin 2024.





DISCUSSION



Sur la validité du congé :



Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur.



En l'espèce, les époux [U] versent aux débats un mandat de vente sans exclusivité conclu avec l'agence ACTIV'IMMO d'[Localité 4] le 26 août 2021, soit antérieurement à la date d'échéance du congé, dont rien ne permet d'affirmer qu'il aurait été établi pour les besoins de la cause.



Il est également produit une attestation en date du 16 août 2022 de Madame [V] [R], salariée au sein de cette agence immobilière, indiquant ne pas avoir eu accès à l'appartement en raison de la mauvaise volonté du locataire en place et avoir différé la commercialisation du bien dans l'attente de pouvoir le faire visiter.



Lorsque, comme en l'espèce, le locataire conteste la régularité du congé et prétend au maintien dans les lieux, le bailleur peut légitiment s'abstenir de toutes diligences pour rechercher un acquéreur jusqu'à la libération effective du logement, sans que cette attitude caractérise une absence d'intention de vendre.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé litigieux et ordonné l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef.





Sur la demande d'octroi d'un délai de grâce :



Selon les articles L 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, dans la limite d'une année, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, ainsi que des diligences accomplies par ce dernier en vue de son relogement.



En l'espèce, nonobstant le statut d'adulte handicapé de M. [W] [E] et le dépôt d'une demande de logement social, il convient de considérer que les époux [U] sont privés de la possibilité de vendre leur bien depuis désormais plus de trois années, de sorte qu'il ne saurait être accordé à l'occupant un délai de grâce sans léser gravement leurs intérêts.





Sur la demande principale en dommages-intérêts :



Il se déduit des motifs qui précèdent que le maintien dans les lieux de M. [E] revêt un caractère fautif et cause aux époux [U] un préjudice à la fois moral et financier, du fait de l'impossibilité de vendre, qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 euros, le jugement étant réformé de ce chef.





Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à leur usage et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.



En l'espèce, outre le procès-verbal de constat du 22 septembre 2021, le caractère indécent du logement donné à bail résulte également :

- du diagnostic établi le 2 juin 2023 par l'association 'Les Compagnons Bâtisseurs',

- du courrier adressé par le préfet du Var au maire de la commune de [Localité 5], lui demandant d'user de ses pouvoirs de police pour faire respecter les prescriptions du règlement sanitaire départemental,

- et de la décision de suspension de l'allocation de logement prise par la Caisse d'Allocations Familiales du Var en application de l'article L 843-1 du code de la construction et de l'habitation.



Il est cependant indiqué dans le courrier du préfet du Var susvisé que les désordres affectant le logement ne justifient pas de mettre en oeuvre la procédure prévue à l'article L 1331-26 du code de la santé publique relative à la résorption de l'habitat insalubre.



Il convient également de considérer que M. [E] a contribué à la perpétuation de son préjudice de jouissance en s'abstenant de tout entretien des lieux loués et en faisant obstacle à l'intervention des artisans dépêchés par les bailleurs pour procéder aux réparations, ainsi qu'il ressort des correspondances versées au dossier.



Enfin, l'appelant ne peut prétendre à aucune indemnisation pour la période durant laquelle il a occupé les lieux sans droit ni titre.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a alloué au locataire sortant une indemnité de 6.480 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté les époux [U] de leur demande en dommages-intérêts et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,



Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :



Condamne Monsieur [W] [E] à payer aux époux [U] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,



Le condamne en outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont il est bénéficiaire,



Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT