Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 9 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 09 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 408







N° RG 23/05332



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLDSM







S.A.R.L. SOGEA





C/





Syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS 

[4]































Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Naïma VAN DER BEKEN





Me Christophe PETIT

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle de proximité de NICE en date du 10 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01633.





APPELANTE



S.A.R.L. Société de Gestion et d'Administration immobilières, dite SOGEA

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège



représentée par Me Naïma VAN DER BEKEN, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] sis à [Adresse 5] 

pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet BRUSTEL SARL, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié au siège en cette qualité 



représentée par Me Christophe PETIT, membre de la SCP PETIT - BOULARD - VERGER, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, faisant fonction



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4], sis [Adresse 3], a conclu avec la Société de Gestion et d'Administration immobilières, dite SOGEA, un contrat de syndic pour une durée comprise entre le 4 mars 2019 et le 31 mai 2020.



Lors de l'assemblée générale du 11 mars 2020, les copropriétaires ont refusé de reconduire le mandat du Cabinet SOGEA et désigné le Cabinet SYNGESTONE pour lui succéder dans les fonctions de syndic, et ce avec effet immédiat.



Le 2 juin 2020, le Cabinet SYNGESTONE a mis en demeure le Cabinet SOGEA de rembourser au syndicat diverses sommes à la suite d'une vérification de sa comptabilité.



Faute de règlement amiable du litige, le nouveau syndic a été autorisé à agir en justice contre l'ancien par une délibération votée le 24 septembre 2020.



Par jugement rendu le 10 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice a condamné la société SOGEA à reverser au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 2.515 euros correspondant à des honoraires de gestion indûment facturés pour la période postérieure à l'expiration de son mandat,

- celle de 240 euros correspondant à des frais de suivi contentieux,

- et celle de 2.880 euros correspondant à un paiement indu effectué au profit d'un prestataire.



La société SOGEA a été en outre condamnée aux dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat a été en revanche débouté de sa demande accessoire en dommages-intérêts pour résistance abusive.



La société SOGEA a interjeté appel de cette décision le 13 avril 2023, son recours étant limité aux chefs de condamnation portant sur la restitution de ses honoraires, les dépens et l'indemnité pour frais irrépétibles.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par conclusions récapitulatives du 21 septembre 2023, la société SOGEA soutient que son contrat de syndic prévoyait des honoraires forfaitaires payables par trimestre et d'avance, dont elle ne peut être privée qu'en cas de révocation pour faute, ce qui n'a pas été le cas. 



Elle ajoute que ces honoraires constitueraient des arrhes au sens de l'article L 214-1 du code de la consommation.



Elle en déduit qu'elle est en droit de conserver la somme de 2.515 euros correspondant aux honoraires prélevés pour la période du 11 mars au 31 mai 2020, terme normal de son mandat.



Elle demande à la cour d'infirmer en ce sens le jugement déféré et, statuant à nouveau, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.515 euros et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Par conclusions du 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet BRUSTEL, soutient pour sa part que l'assemblée générale a bien entendu révoquer le mandat du Cabinet SOGEA en raison de fautes commises dans sa gestion, de sorte qu'aucune rémunération ne lui est due au-delà du 11 mars 2020. Il conclut en conséquence à la confirmation du jugement de ce chef.



Il forme en revanche appel incident quant au rejet de sa demande accessoire en dommages-intérêts pour résistance abusive, qu'il réitère en cause d'appel à hauteur de la somme de 2.500 euros, et réclame en sus une indemnité de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juin 2024.





DISCUSSION





Sur l'appel principal :





L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur au 11 mars 2020, dispose que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires désigne un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic en place, cette décision vaut révocation de ce dernier.





Le contrat de syndic conclu avec la société SOGEA stipule de son côté à l'article 3 que la décision de révocation doit être fondée sur un motif légitime, et qu'à défaut le syndic sortant peut prétendre au paiement de ses honoraires jusqu'au terme normal de son mandat.





Il ne résulte pas du procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mars 2020 que les copropriétaires aient entendu révoquer le mandat du Cabinet SOGEA en raison de fautes commises dans sa gestion. Au contraire, les résolutions n°5 et 6 précédemment votées à l'unanimité des membres présents ou représentés ont approuvé les comptes de l'exercice écoulé et lui ont donné quitus de sa gestion. En outre, les motifs pour lesquels l'assemblée a décidé que la prise de fonction du Cabinet SYNGESTONE devait prendre effet avant l'expiration du mandat du syndic en place n'ont pas été explicités.





Ce n'est que le 2 juin 2020 que le Cabinet SYNGESTONE a demandé des éclaircissements à la société SOGEA à la suite de l'examen de sa comptabilité. 





Or, les conditions de la révocation d'un mandat s'apprécient à la date de celle-ci, sans que puissent être prises en considération des circonstances postérieures.





Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné la société SOGEA à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.515 euros correspondant aux honoraires prélevés pour la période du 11 mars 2020 au 31 mai 2020, terme normal de son mandat.







En revanche, le présent arrêt emportant de plein droit obligation pour l'intimé de restituer la somme perçue de ce chef, et constituant au besoin le titre exécutoire permettant de l'y contraindre, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande en paiement formulée par l'appelante.





Sur l'appel incident :





C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que la défense opposée par la société SOGEA aux prétentions du syndicat des copropriétaires n'était pas emprunte de mauvaise foi et n'était pas constitutive d'une résistance abusive appelant réparation, de sorte que l'intimé doit être débouté de son appel incident.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :





Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société SOGEA, qui demeure débitrice vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, doit supporter les dépens de première instance ainsi que le paiement d'une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ce dernier.





En revanche le syndicat, qui succombe à son tour en cause d'appel, doit supporter les dépens y afférents, sans que l'équité ne commande cette fois de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société SOGEA à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.515 euros correspondant aux honoraires de gestion prélevés pour la période postérieure à l'expiration de son mandat,





Statuant à nouveau, déboute le syndicat de ce chef de demande,





Déboute le syndicat des copropriétaires de son appel incident,





Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société SOGEA aux dépens de première instance, ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel,









Rejette les demandes formées devant la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT