Cour d'Appel · 2ème Chambre — 8 octobre 2024

N° RG 24/00790 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MEPP



N° Minute :



C2









































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SELARL LEXWAY AVOCATS



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 8 OCTOBRE 2024





Appel d'un jugement (N° R.G. 23/01772) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 18 janvier 2024, suivant déclaration d'appel du 16 février 2024





APPELANT :



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « HELVETIA », représenté par son syndic en exercice, la Société ALPES RHONE CONSEIL IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 4] [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 5]

[Localité 1]



représenté par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE









INTIMÉ :



M. [G] [P]

né le 09 février 1990 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



non représenté







COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,





DÉBATS :



A l'audience publique du 18 juin 2024 Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, en présence de Mme [T] [B], greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. 



Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



M. [G] [P] est propriétaire au sein de la copropriété de l'immeuble Helvetia situé [Adresse 5] [Localité 1].

À la date du 7 septembre 2023, M. [G] [P] a été mis en demeure d'acquitter la somme de 3 216,83 euros au titre d'un arriéré de charges.

Cette mise en demeure informait qu'en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l'issue du délai de trente jours.



Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Helvetia représenté par son syndic en exercice, la société Rhône conseil immobilier, a fait assigner M. [G] [P] devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement de la somme de 3 216,83 euros, représentant 1'arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023, de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et capitalisation des intérêts par année entière et de la somme de l 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement en date du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a : 

- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Helvetia représenté par son syndic en exercice la société, Rhône conseil immobilier, de l'ensemble de ses prétentions,

- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Helvetia représenté par son syndic en exercice la société Rhône conseil immobilier, aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Helvetia représenté par son syndic en exercice la société, Rhône conseil immobilier a interjeté appel de l'entier jugement.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Helvetia représenté par son syndic en exercice la société Rhône conseil immobilier, demande à la cour de : 

- Juger recevable et bien-fondé d'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Helvetia sis au [Adresse 5], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société, Rhône conseil immobilier. 

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble statuant selon la procédure accélérée au fond le 18 janvier 2024 (RG 23/01772). 

Statuant de nouveau, 

- Condamner M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Helvetia sis au [Adresse 5], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société Rhône conseil immobilier, la somme de 3 046,83 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 juillet 2023, outre les provisions devenues exigibles au titre de l'exercice 2023, à savoir 1 089,53 euros, avec capitalisation des intérêts par année entière. 

- Condamner M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Helvetia sis au [Adresse 5], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société, Rhône conseil immobilier, la somme de 2 000 euros au titre du préjudice matériel afférent. 

- Condamner, M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Helvetia sis au [Adresse 5], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société, Rhône conseil immobilier, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Helvetia fait valoir que les précédentes procédures portaient sur des charges échues au 23 juin 2022 et que les présentes demandes portent sur des charges postérieures allant du 23 juin 2022 au 23 juillet 2023. Il soutient que pour cette période l'appel de fonds s'élève à la somme de 3 296,53 euros et qu'en regard des paiements réalisés, M. [P] reste redevable de la somme de 3 046,83 euros pour cette période outre la somme de 1 089,53 pour les provisions devenues exigibles au titre de l'exercice 2023.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que le non-paiement des charges par M. [P] lui a nécessairement causé un préjudice par le manque de trésorerie engendré.



M. [P] n'a pas reçu signification de la déclaration d'appel à personne, l'huissier instrumentaire ayant procédé à un dépôt de l'acte à l'étude, et n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2024.





MOTIVATION



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de 1'uti1ité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 



Il appartient au juge chargé d'appliquer l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. 



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété, 

- les procès-verbaux des assemblées générales du 21 juin 2021, du 13 juin 2022 et du 26 avril 2023 comportant approbation des comptes jusqu'au 31 décembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l'exercice 2023 et 2024,

- un extrait de compte arrêté au 10 octobre 2023 à la somme de 3 921,36 euros,

- le jugement du 14 septembre 2022 portant sur les charges échues au 23 juin 2022 

- le décompte expurgé au 31 janvier 2024.



Il résulte des pièces produites que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance. La demande ne porte que sur les charges impayées postérieures au 23 juin 2022, les charges échues avant cette date ayant fait l'objet d'une précédente procédure.



Le décompte expurgé de charges arrêté au 31 janvier 2024 de M. [P] fait apparaître les éléments suivants : 

- un solde débiteur de 7 529,01 euros en juin 2022,

- l'appel de fonds des charges échues entre le 23 juin 2022 et le 1er juillet 2023 à hauteur de 3 296,53 euros,

- un paiement à hauteur de 7 778,71 euros le 16 juin 2023,

- les provisions afférentes à la période du 1er septembre 2023 au 31 décembre 2023 à hauteur de 1 089,53 euros. 



Conformément à l'article 1342-10 du code civil, ce paiement doit s'imputer prioritairement sur la somme de 7 529,01 euros laissant ainsi subsister un solde créditeur de 249,70 euros (7 778,71 ' 7 529,01) qu'il convient de déduire de la somme de 3 296,53 euros.



Dès lors, M. [P] sera condamné au paiement de la somme de 3 296,53 - 249,70 = 3 046,83 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour la période courant du 23 juin 2022 au 1er juillet 2023. Il sera également condamné au paiement de la somme de 1 089,53 euros pour les provisions afférentes à la période du 1er septembre 2023 au 31 décembre 2023 devenues exigibles au titre de l'exercice 2023.



Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement le préjudice matériel invoqué et sera donc débouté de sa demande à ce titre.



M. [P] qui succombe sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Helvetia sis au [Adresse 5], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société Rhône conseil immobilier, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :



Infirme le jugement,



Statuant à nouveau,



Condamne M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Helvetia sis au [Adresse 5], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société Rhône conseil immobilier, la somme de 3 046,83 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 juillet 2023 outre la somme de 1 089,53 euros au titre des provisions devenues exigibles pour l'exercice 2023, avec capitalisation des intérêts par année entière,

 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Helvetia sis au [Adresse 5], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société Rhône conseil immobilier, de sa demande au titre du préjudice matériel,



Condamne M. [P] aux entiers dépens,



Condamne M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Helvetia sis au [Adresse 5], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société Rhône conseil immobilier, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Solène ROUX, greffière présente lors de la mise à disposition, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE