Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/00832 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWVU

Minute n° 24/00252





[O], [X]

 C/

[N], S.C.I. FAMILLE [W]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 09 Mars 2022, enregistrée sous le n° 18/01585

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2024









APPELANTS :



Monsieur [E] [O]

[Adresse 11] [Localité 9]

[Localité 9] 

PORTUGAL



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



Madame [H] [X] épouse [O]

[Adresse 11] [Localité 9]

[Localité 9] 

PORTUGAL



Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ









INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE :





S.C.I. FAMILLE [W], représentée par son représentant légal,

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ





INTIMÉS :



Maître [T] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Non représenté





DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Juin 2024 tenue en double rapporteur par Mme Laurence FOURNEL et Mme Aline BIRONNEAU, Conseillères, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 08 Octobre 2024.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère





ARRÊT : Réputé contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





 Par acte sous-seing privé du 25 août 2016, établi par l'intermédiaire de l'agence Centrum Immobilier, la SCI Famille [W] a signé un compromis de vente avec M. [E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] (les époux [O]) pour l'achat d'une maison sise [Adresse 2] à [Localité 8]. L'acte prévoyait une date de réitération authentique au 15 novembre 2016, la vente étant soumise à une condition suspensive d'obtention de prêt pour les acquéreurs au plus tard le 17 octobre 2016.



M. et Mme [W], associés de la SCI Famille [W], résidaient alors l'un et l'autre en Côte d'Ivoire, lieu de travail de M. [W].



La condition suspensive n'étant pas réalisée, les parties ont signé un second compromis de vente le 30 juin 2017, également assorti d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui prévoyait la caducité de la vente au 30 septembre 2017 si les offres de prêts, accompagnées de l'assurance emprunteurs, n'était pas transmises à cette date au notaire chargé de la rédaction de l'acte.



Le 15 novembre 2017, la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne (la BPALC) a informé M. [P] [W], associé de la SCI Famille [W], du refus de l'octroi du crédit immobilier.



A la suite de ce refus, les associés de la SCI Famille [W] ont sollicité de Me [N] la restitution de la somme de 20.000 €, ce à quoi les époux [O] se sont opposés en se prévalant du comportement fautif des associés de la SCI Famille [W].



Par actes d'huissiers délivrés les 2 et 17 mai 2018, la SCI Famille [W] a assigné les époux [O] ainsi que Me [N] devant le tribunal de grande instance de Metz, afin de voir à titre principal ordonner la restitution par Me [N], notaire, ès qualités de séquestre, de la somme de 20.000 €. Ils ont également réclamé remboursement d'une somme versée en paiement d'une facture de travaux de géothermie incombant aux vendeurs. Elle a également demandé remboursement d'une somme de 7.489,72 € représentant le solde d'une facture qu'elle soutenait avoir payée aux lieux et place des époux [O].

Les époux [O] s'y sont opposés et ont à titre reconventionnel, formulé divers griefs à l'encontre de la SCI Famille [W] en reprochant aux époux [W] leurs carences dans la recherche d'organismes prêteurs, et dans la constitution de leur dossier notamment auprès de la BPALC. Ils se sont prévalus de divers chefs de préjudice dont ils ont réclamé réparation, en demandant à ce que la somme de 20.000 € vienne en déduction du montant de ce préjudice.

Me [N] ne s'est pas fait représenter.





Par jugement réputé contradictoire du 9 mars 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :


 Débouté M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] de leur demande d'injonction de production de l'assignation délivrée par la SCI Famille [W] prise en la personne de son représentant légal à la Banque Populaire Lorraine Alsace Champagne ;

Ordonné la restitution de la somme de 20 000 euros par Maître [T] [N], notaire à Courcelles-Chaussy, ès-qualités de séquestre, à la SCI Famille [W] prise en la personne de son représentant légal ;

Débouté la SCI Famille [W] prise en la personne de son représentant légal de sa demande de condamnation de M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] à lui payer la somme de 7 489,72 euros ;

Débouté M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] de l'intégralité de leurs demandes ;

Rejeté la demande de M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] formée en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] à payer à la SCI Famille [W] prise en la personne de son représentant légal la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] aux entiers dépens de la procédure ;

Prononcé l'exécution provisoire du présent jugement.




Concernant la restitution de la somme sous séquestre, le tribunal a considéré qu'en l'absence de contestation sur le principe de la restitution, conformément à la clause prévue dans le compromis, il convenait d'ordonner la restitution de la somme à la SCI Famille [W].



Concernant le remboursement de la facture de chauffage géothermique, le tribunal a constaté qu'en l'espèce, le compromis imposait la réalisation des travaux géothermiques aux vendeurs, mais que, si la SCI Famille [W] indiquait avoir réglé elle-même cette somme, elle ne produisait aucun document permettant d'établir un accord entre les parties quant au règlement de cette somme, et ne justifiait pas davantage s'en être acquitté.



Sur la demande reconventionnelle principale des époux [O] fondée sur la responsabilité contractuelle de la SCI Famille [W], le tribunal a estimé que, dès lors que les époux [O] avaient décidé de signer un second compromis de vente avec la SCI, tout en ayant connaissance de l'ensemble des difficultés rencontrées précédemment, concernant notamment l'état de santé de M. [W] et le défaut de paiement de la somme de 10.000 € convenue dans le cadre d'un séquestre, ils n'étaient plus fondés à engager la responsabilité contractuelle de la SCI au titre du premier compromis de vente, mais uniquement au titre du second.



Reprenant les exigences posées par les termes de ce second compromis, au titre de la condition suspensive, le tribunal a relevé qu'il appartenait à la SCI Famille [W] de déposer des dossiers de prêt auprès de trois organismes bancaires, ce qu'elle n'avait pas fait. Le tribunal a également relevé que, suite à la signature le 30 juin 2017 du second compromis, M. [W] n'avait recontacté la BPALC que par un mail du 08 août 2017, et s'était donc par la suite trouvé en difficulté pour faire face aux demandes de justificatifs supplémentaires réclamés par cette banque, dans des mails des 5 septembre, 31 octobre et novembre 2017.



Il en a conclu que la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt était bien imputable à la SCI Famille [W].



Cependant, sur les divers préjudices allégués, le tribunal n'a pas retenu de lien de causalité avec les fautes précitées.



Ainsi, s'agissant des dépenses engagées par les époux [O] entre le 15 novembre 2016, date à laquelle ils avaient quitté la maison objet de la vente, et le mois de mai 2018 date de signature d'un nouveau compromis, le tribunal a observé que les époux [O] avaient eux-mêmes pris le risque de déménager alors que les compromis signés étaient assortis d'une condition suspensive qui pouvait ne pas se réaliser, et qu'ils avaient signé un deuxième compromis alors qu'ils étaient parfaitement conscients des difficultés rencontrées par la SCI de sorte que, en l'absence de lien de causalité direct entre le départ des vendeurs et la non réalisation de la condition suspensive, les frais exposés par les époux [O] restaient la conséquence de leur choix.





Sur la demande en remboursement des sommes versées au titre de deux prêts, le tribunal a estimé que les époux [O] ne faisaient pas la démonstration d'une perte financière, alors que ces remboursements avaient permis une diminution du capital restant dû. 

Le tribunal a également rejeté une demande en paiement des intérêts légaux produits par le prix de vente de l'immeuble, dès lors que l'intérêt légal n'est dû qu'en cas de retard dans le paiement d'une somme, et qu'en l'état une telle demande ne correspondait à aucun poste de préjudice justifié.

Pour des raisons déjà évoquées tenant aux décisions prises par les époux [O] en toute connaissance de cause, le tribunal a également rejeté la demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral.

Quant à la perte financière résultant de la vente ultérieure de l'immeuble à un prix moindre, le tribunal a considéré qu'il n'était pas établi que cette perte de valeur soit imputable à la SCI Famille [W], la baisse du prix de la maison pouvant procéder de multiples causes.

Enfin sur la somme de 16.634 € versées par les époux [O] au titre de leurs difficultés financières et de l'impossibilité de rembourser certaines dettes en temps voulu, le tribunal a estimé que le lien de causalité direct avec les manquements de la SCI n'était pas établi.

Sur la responsabilité de la SCI alléguée à titre délictuel, le tribunal a rappelé le principe du non cumul des deux ordres de responsabilité, excluant par conséquent de se fonder sur la responsabilité délictuelle.

Il a donc rejeté l'ensemble des demandes des époux [O].





Par déclaration en date du 6 avril 2022, M. [E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O], ont interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il a :


Débouté M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] de leur demande d'injonction de production de l'assignation délivrée par la SCI Famille [W] à la Banque Populaire Lorraine Alsace Champagne

ordonné la restitution de la somme de 20.000 € par Me [T] [N], notaire) Courcelles Chaussy ès qualités de séquestre à la SCI famille [W]

Débouté M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] de l'intégralité de leurs demandes ;

Rejeté la demande de M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] formée en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] à payer à la SCI Famille [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné M.[E] [O] et Mme [H] [X] épouse [O] aux entiers dépens de la procédure.






PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par leurs dernières conclusions du 13 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [O] demandent à la cour d'appel de :


« Dire l'appel de M.et Mme [O] recevable et bien fondé,

Dire l'appel incident de la SCI Famille [W] mal fondé,


En conséquence,


Débouter la SCI Famille [W] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,


Et faisant droit au seul appel de M.et Mme [O] :


Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de la disposition ayant débouté la SCI Famille [W] de leur demande de condamnation de M.et Mme [O] à lui payer la somme de 7 489,72 €,


Et statuant à nouveau,


Dire et juger que la SCI Famille [W] représentée par ses représentants légaux M.et Mme [W] ont été de mauvaise foi dans le cadre de la signature des deux compromis de vente objet du litige,

Dire et juger que la SCI Famille [W] s'est de surcroît rendue responsable de la défaillance dans la condition suspensive du deuxième compromis de vente,


En conséquence,


Condamner la SCI Famille [W] à supporter 90% de l'ensemble du préjudice des Epoux [O] s'établissant comme suit :


Préjudicie matériel : 53 659,91 € pour l'ensemble des frais assumés pour la maison pour la période de novembre 2016 à mai 2018

Préjudice financier : 16 634 €

Préjudice moral : 18 000 €

Perte financière sur le prix de vente : 42 000 €



En conséquence,


Condamner la SCI Famille [W] prise en la personne de ses représentants légaux au paiement de la somme de 117 263,07 €

Dire et juger que le montant du séquestre de 20 000 € sera attribué aux Epoux [O] et viendra en déduction du montant de leur préjudice

Condamner la SCI Famille [W] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du C.P.C. ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance

Déclarer le jugement à intervenir opposable à Maître [N], notaire à [Localité 3] »




Sur les fautes de la SCI Famille [W], les époux [O] estiment que le tribunal a justement reconnu la responsabilité de la SCI Famille [W] dans la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt du second compromis, mais contestent la décision en ce qu'elle n'a pas retenu sa mauvaise foi au stade du premier compromis de vente.



Ils rappellent ainsi que dès le stade de ce premier compromis la SCI Famille [W] n'avait pas rempli ses obligations, puisqu'elle n'avait pas versé la somme de 10.000 € initialement prévue à titre de séquestre, et n'a jamais rapporté la preuve de ce qu'elle avait déposé un dossier de prêt auprès de trois organismes prêteurs dont la CAFPI, contrairement à ce que lui imposait le compromis de vente.



De même ils soutiennent qu'en novembre 2016 M. [W] a continué à vouloir leur faire croire que l'accord de la banque pour un prêt était imminent, ce qui n'était pas le cas, et affirment que l'attestation bancaire obtenue par la SCI ne correspondait à aucune réalité, puisque celle-ci ne concernait que les époux [W] et non la SCI, et qu'en tout état de cause l'accord de la banque était subordonné à des garanties que la SCI n'a pas voulu donner à la banque populaire.



Ils reprochent également à la SCI de leur avoir caché le fait que M. [W] était atteint d'une grave pathologie qui ne permettait pas d'espérer un déblocage rapide de son assurance, et soutiennent que si M. [W] ne leur avait pas caché les éventuelles difficultés qu'il pouvait avoir pour obtenir un prêt, et n'avait pas utilisé le subterfuge d'une attestation bancaire, ils n'auraient pas vendu leur maison à la SCI et n'auraient pas déménagé pour pouvoir donner les clés de l'immeuble à leur acquéreur le 30 novembre 2016.



Ils soutiennent que par la suite M. [W] les a fait « lanterner », qu'ils ont ainsi appris le 12 avril 2017 que les documents sollicités par l'assurance Naoassur n'avaient toujours pas été donnés, et que M. [W] n'a jamais contacté lui-même directement cet assureur contrairement à ce qui lui était proposé. Ils estiment à cet égard que les déclarations de M. [W] dans les mails qu'il leur a envoyés ultérieurement ne sauraient être crues.



Ils soutiennent encore qu'il est manifeste que M. [W] ne s'est pas déplacé au rendez-vous que lui avait fixé la BPALC le 22 juin 2017, et qu'en réalité il n'a eu de contact avec cette banque que le 13 septembre 2017, date à laquelle il n'avait toujours remis aucun des documents exigés.

M. et Mme [O] soutiennent également que c'est par le biais d'un nouveau mensonge que M. [W] les a convaincus de signer un deuxième compromis de vente en affirmant que suite à son rendez-vous avec la BPALC il avait été convenu d'un nouveau financement, alors que deux jours plus tard il écrivait à l'agence immobilière que la banque n'avait « aucune visibilité concernant l'accord d'assureur » et qu'il était donc toujours « dans l'attente des réponses des assureurs ».





De même ils soutiennent que M. [W] a continué à leur mentir en leur laissant croire à plusieurs reprises que la vente était sur le point d'être finalisée, ainsi qu'il résulte de ses mails du 24 août 2017 adressé à Centrum Immobilier, du 26 août (pièce n° 43) ou du 31 octobre 2017, alors que tel n'était pas le cas, et a continué à se montrer négligent puisqu'il n'a pas transmis à la BPALC les documents originaux que celle-ci réclamait.



Ils concluent de ce qui précède que la SCI Famille [W] a été dès l'origine de mauvaise foi en n'informant pas M. et Mme [O] des éventuelles difficultés auxquelles elle pouvait être confrontée du fait de ses antécédents médicaux, en ne déposant pas les trois offres de prêt convenues, et en ne faisant rien pour que le dossier déposé devant la BPALC aboutisse. Ils lui reprochent également de les avoir trompés pour obtenir la signature d'un second compromis, et considèrent en outre que la responsabilité de la SCI est également constituée s'agissant de la défaillance de la condition suspensive prévue au deuxième compromis, ainsi que l'a retenu le tribunal.



En définitive ils exposent que la faute de la SCI et de son représentant légal est d'avoir de mauvaise foi fait en sorte de bloquer un bien au détriment des intérêts de M. et Mme [O], du jour de la signature du premier compromis de vente soit le 28 août 2016, jusqu'au jour où les époux [O] ont dû définitivement tirer un trait sur la possibilité de lui vendre leur maison, à savoir au mois de décembre 2017.



S'agissant de leur préjudice, M. et Mme [O], critiquant le raisonnement du premier juge, exposent que celui-ci correspond à l'ensemble des frais engendrés par la mauvaise foi de M. [W] et soutiennent qu'ils ont perdu une chance très importante de vendre leur maison rapidement, perte de chance qu'ils évaluent à 90 %.



Ils indiquent verser aux débats les éléments permettant d'évaluer leur préjudice matériel, correspondant à l'ensemble des frais en relation avec la maison exposés de novembre 2016 à mai 2018 soit 53.659,91 €, leur préjudice financier lié au prêt contracté auprès de la société générale, et la perte financière subie à raison de la différence entre le prix de vente convenu avec la SCI et le prix auquel ils ont finalement vendu leur maison.



Ils mettent également en compte un préjudice moral important, tenant au fait qu'ils ont vécu dans l'expectative pendant deux ans ce qui justifie une somme de 1.000 € par mois sur 18 mois.



Enfin sur l'appel incident de la SCI Famille [W], les époux [O] contestent que la SCI ait réglé le solde de la facture de remise en état du chauffage géothermique, considèrent que le courrier qui leur est opposé ne fait pas preuve d'un tel paiement, et observent que la SCI n'indique pas sur quelle base juridique elle pourrait leur demander paiement de cette somme à supposer qu'elle l'ait elle-même payée.





Par leurs dernières conclusions du 6 octobre 2022 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Famille [W] demande à la cour d'appel de :


« Recevoir en la forme l'appel principal interjeté par M.et Mme [O] contre le jugement rendu le 9 mars 2022 par la 1ère chambre civile du Tribunal Judiciaire de METZ ainsi que l'appel incident de la S.C.I. Famille [W],

Rejetant l'appel principal de M.et Mme [O] mais accueillant au contraire le seul appel incident de la S.C.I. Famille [W],


Confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitutions de motifs, après avoir déclaré les appelant irrecevables en leurs demandes, en ce qu'il a :


Débouté M.et Mme [O] de leur demande d'injonction de production de l'assignation délivrée par la S.C.I. Famille [W] prise en la personne de son représentant légal à la BPALC, cette demande n'étant pas formulée à nouveau en cause d'appel,

Ordonné la restitution de la somme de 20.000€ par Maître [T] [N], notaire à [Localité 3], ès-qualités de séquestre, à la S.C.I. Famille [W] prise en la personne de son représentant légal,

Débouté M.et Mme [O] de l'intégralité de leurs demandes, au besoin par substitution de motif,

Rejeté la demande de M.et Mme [O] formée en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné M.et Mme [O] à payer à la S.C.I. Famille [W] prise en la personne de son représentant légal la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné M.et Mme [O] aux entiers dépens de la procédure,


Infirmant le jugement entrepris pour le surplus

Et statuant à nouveau,


Condamner M.et Mme [O] à payer à la S.C.I. Famille [W] à la somme de 7.489,72€ en remboursement des frais assumés par la S.C.I. Famille [W] au titre du chauffage géothermie,

Condamner en outre les époux [O] aux entiers frais et dépens d'appel ainsi que de payer à la S.C.I. Famille [W] la somme de 6.000€ au titre de leur frais irrépétibles d'appel. »




La SCI Famille [W] récapitule dans ses conclusions le déroulement des démarches qu'elle a effectuées en exécution aussi bien du premier que du second compromis de vente. Elle précise notamment que l'état de santé de M. [W] avait été indiqué à la CAFPI, son mandataire dans la recherche d'un établissement prêteur compte tenu de l'éloignement géographique de la famille [W], qu'en suite de ces démarches un rendez-vous avec la BPALC devait avoir lieu le 19 décembre 2016, que dans cette perspective la CAFPI avait fait parvenir des dossiers d'assurance à M. et Mme [W] lesquels les ont retournés après les avoir renseignés, que le 19 décembre 2016 la BPALC leur a délivré une attestation relative à son accord quant au prêt sollicité, et que courant janvier 2017 sont revenues les différentes réponses négatives des assureurs.



La SCI Famille [W] expose être restée en contact avec la BPALC et avoir décidé de modifier sa demande de prêt afin de pouvoir bénéficier de la convention AREAS, et affirme que Mme [W] a rencontré un représentant de la banque fin avril 2017, puis qu'un rendez-vous a eu lieu entre la BPALC et les consorts [W] le 22 juin 2017 et que l'agence Centrum Immobilier, mandataire des époux [O], a été tenue au courant des échanges qui ont eu lieu le 22 juin.



La SCI expose que c'est dans ces conditions qu'un nouveau compromis de vente a été signé, prévoyant à titre de condition suspensive l'octroi d'un prêt pour un montant moindre que celui initialement prévu, et que la somme de 20.000 € a été consignée.



Elle expose que les documents réclamés par la BPALC ont été successivement fournis, entre début septembre et le 13 septembre 2017, mais que par des courriels des 31 octobre et 2 novembre 2017 la BPALC lui a réclamé de nouveaux documents, en original, ce qui a surpris M. [W] qui est alors revenu en France pour déposer les documents originaux réclamés.



Elle fait valoir qu'à l'issue de l'entrevue s'étant déroulée entre M. [W] et la banque, celle-ci, par un revirement spectaculaire, a fait savoir le 15 novembre 2017 qu'elle n'entendait pas accorder le prêt sollicité, refus sur lequel elle n'a jamais fourni d'explication malgré la demande de l'avocat de M. [W]. 



En conséquence de ce refus, la SCI Famille [W] s'estimait fondée à obtenir restitution de la somme de 20.000 € séquestrée.



En droit la SCI Famille [W] maintient, à l'instar des premiers juges, que M. et Mme [O] sont mal fondés à se prévaloir d'un éventuel non-respect des conditions posées par le premier compromis de vente, et notamment de leur absence d'information quant à la situation de santé de M. [W] et de l'absence de versement de la somme de 10.000 € prévue au titre du premier séquestre, alors que cette situation de santé a nécessairement été portée à leur connaissance lors du refus opposé par les assureurs, de sorte que les époux [O] avaient conscience du caractère très aléatoire de la réalisation de la conditions suspensive lorsqu'ils se sont engagés dans un second compromis de vente, en décidant malgré tout de faire confiance à la SCI [W]. En outre et ainsi que retenu par les premiers juges, la caducité de ce premier compromis ne permettait plus de rechercher la responsabilité de la SCI.



En revanche la SCI [W] soutient que, dès lors que le second compromis devenait à son tour caduc à la date du 30 septembre 2017 si les offres de prêt et le contrat d'assurance n'étaient pas à cette date renvoyés au notaire, il n'est plus possible aux époux [O] de se prévaloir des dispositions de l'article 1231-1 du code civil relatif à la responsabilité contractuelle.



Elle ajoute qu'aux termes du compromis, la sanction de la non réalisation de la condition suspensive si elle était imputable à l'acquéreur, n'était pas l'octroi de dommages-intérêts mais la possibilité pour les vendeurs de solliciter à leur profit les dispositions de l'ancien article 1178 du code civil soit en l'occurrence le nouvel article 1304-3 du même code.



Elle se réfère encore aux dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 applicable en Alsace-Moselle qui prévoient la caducité du compromis de vente qui n'a pas été régularisé dans un délai de six mois, et observe qu'en l'espèce les époux [O] ne l'ont jamais assignée en réitération du compromis de vente.



Sur les griefs invoqués au titre du non-respect des termes du second compromis de vente, la SCI Famille [W] fait valoir qu'il n'est pas établi qu'elle n'aurait pas respecté l'obligation de consulter trois établissements bancaires, alors qu'elle avait fait appel à un courtier et qu'il résulte d'un courriel émanant de l'agence immobilière en date du 27 octobre 2016 que plusieurs banques avaient bien été contactées.



Elle relève que selon les appréciations mêmes des premiers juges, il pouvait s'entendre que, bénéficiant de l'accord de la BPALC, elle n'ait pas entrepris de nouvelles démarches à l'égard d'autres banques, et fait valoir qu'il convenait d'en conclure qu'elle n'avait commis aucune faute sur ce point.



Enfin la SCI Famille [W] soutient qu'elle n'a fait preuve d'aucune mauvaise foi dans l'exécution du second compromis puisqu'elle a fait parvenir à la banque l'ensemble des documents que lui réclamait cette dernière.



En tout état de cause, sur l'appréciation du préjudice, la SCI Famille [W] se réfère à l'appréciation des premiers juges, en faisant valoir que l'ensemble des frais mis en compte par les époux [O] se rapporte à la propriété de l'immeuble, qu'ils ont pris le risque de quitter alors que la condition suspensive n'était pas réalisée, et alors également qu'ils ont signé un second compromis tout en ayant connaissance des difficultés de la SCI pour obtenir un prêt et une assurance.



Elle fait également valoir à propos de la demande au titre des mensualités d'emprunt remboursées par les époux [O], qu'il n'existe pas de préjudice en l'espèce puisque ces remboursements ont permis une diminution du capital restant dû. De même les époux [O] sont mal fondés à réclamer des intérêts sur le prix de vente convenu, en l'absence de toute condamnation de la SCI à leur verser ce prix de vente.



Elle conclut également au rejet de la demande au titre d'un préjudice moral, pour les motifs retenus par les premiers juges.



Sur la différence entre le prix de vente convenu et celui finalement perçu par les époux [O], la SCI Famille [W] fait valoir également qu'il n'est pas établi que la perte de valeur de l'immeuble lui soit imputable, alors que la baisse de prix pouvait résulter de multiples causes et notamment d'une surévaluation du bien en 2016. De même elle considère qu'aucun lien de causalité n'est établi entre les faits qui lui sont imputés et les conséquences de la liquidation judiciaire de la société des époux [O].

La SCI Famille [W] conclut dès lors à la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a rejeté l'ensemble des prétentions des époux [O].

Quant au sort à réserver à la somme de 20.000 € séquestrée, la SCI Famille [W] fait valoir que les époux [O] ne contestent pas que cette somme leur est due, mais demandent à tort que celle-ci soit déduite des dommages-intérêts qu'ils estiment leur être dus. Elle conclut à la confirmation de la décision des premiers juges, dès lors que le principe de la restitution de cette somme n'est pas contestable.





En revanche et sur appel incident, la SCI Famille [W] fait valoir que les époux [O] ne contestaient pas avoir fait refaire le chauffage géothermique, et n'avoir payé que trois acomptes sur la facture, de sorte qu'ils étaient en difficulté pour payer le solde.

La SCI affirme que cette somme a bien été payée par ses soins ainsi qu'il résulte du courrier des époux [O] en date du 24 juin 2017, faisant l'objet de leur pièce n° 42.

Elle conclut donc à l'infirmation du jugement sur ce seul point, et à la condamnation des époux [O] à lui payer la somme de 7.489,72 €.





En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION





I- Sur le sort de la somme séquestrée et les conséquences alléguées de la caducité du compromis de vente du 30 juin 2017





Il est constant que l'un comme l'autre des compromis de vente signés entre les parties le 25 août 2016 puis le 30 juin 2017, prévoyait qu'une certaine somme, « à titre d'acompte » devait être versée par le futur acquéreur, et séquestrée entre les mains du notaire. Les deux compromis réglaient de manière similaire le sort de cette somme, la seule différence tenant au fait qu'il était prévu au premier compromis le versement d'une somme de 10.000 € dont il n'est pas contesté qu'elle n'a jamais été versée, et que le second prévoyait le versement d'une somme de 20.000 € entre les mains de Me [N], qui a bien été versée par la SCI Famille [W].



Selon les termes des deux compromis, et plus particulièrement du second, ce versement devait s'imputer « sur les prix, frais et honoraires convenus, sauf non-réalisation de l'une des conditions suspensives contenues dans la présente convention ».



Au titre de la mission du séquestre, il était notamment prévu que « en cas de non-réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives, cette somme sera immédiatement restituée à l'acquéreur.

Toutefois, en cas de contestation durable et avérée du vendeur sur cette restitution, contestation ayant pour fondement la faute, la passivité, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'acquéreur et d'une façon générale tout comportement de nature à ce que la non-réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives puisse être imputable à l'acquéreur, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu'il détient qu'en vertu d'un accord amiable signé des parties ou d'une décision de justice ».



Il résulte de ces clauses, que si le reversement de la somme séquestrée était le principe en cas de non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives, pour autant l'impossibilité de libérer cette somme en cas de contestation était également expressément prévue en cas de contestation de la part du vendeur.



Tel était le cas en l'espèce devant les contestations des époux [O], et alors que, à hauteur d'appel comme en première instance, ceux-ci demandent expressément à voir « dire et juger que le montant du séquestre de 20.000 € sera attribué aux époux [O] et viendra en déduction du montant de leur préjudice » , il ne peut être considéré, compte tenu d'une telle demande, que les époux [O] auraient reconnu le principe d'une restitution de la somme de 20.000 € à la SCI Famille [W], sauf à discuter ultérieurement des griefs allégués à l'encontre de la SCI Famille [W].



Ainsi, la restitution de cette somme nécessite en tout état de cause d'examiner les contestations émises par les époux [O], et d'évaluer le montant de leur préjudice dans l'hypothèse où une faute et un lien de causalité seraient retenus à l'encontre de la SCI Famille [W].



Le second compromis de vente signé entre les dispose par ailleurs au titre de ses conditions particulières, que « le présent compromis deviendra automatiquement caduc selon accord entre les parties à la date du 30 septembre 2017 si les offres de prêt relatives à l'acquisition accompagnées d'une assurance pour les emprunteurs ne sont pas éditées et renvoyées au notaire en charge du dossier ».

De même, aussi bien le premier que le second compromis de vente passé entre les parties prévoyaient la caducité du compromis en cas de non obtention des offres de prêt dans un certain délai.



Cependant, la caducité d'un acte sous seing privé, si elle met un terme aux obligations contractuellement prévues dans l'acte, ne prive pas l'une des parties de son droit à engager la responsabilité contractuelle d'une autre, à raison de son attitude passée et considérée comme fautive. L'article 1231-1 du code civil reste donc applicable entre les parties, sauf à celui qui s'en prévaut de faire la preuve de la faute contractuelle dont il se prévaut.



De même, les dispositions de l'article 42 de la loi civile de 1924 applicable dans les départements d'Alsace-Moselle et prévoyant la caducité de tout acte juridique portant sur un droit de propriété s'il n'est pas réitéré dans les six mois sous la forme authentique, ne sont pas de nature à priver d'effet toute disposition de l'acte sous seing privé visant à sanctionner le contractant qui a commis une faute ayant pour conséquence le défaut de réitération de la vente par acte authentique, la caducité ne concernant que l'acte portant transfert de droits immobiliers, mais non les clauses destinées à sanctionner toute attitude fautive d'un cocontractant.



En l'occurrence, la clause prévoyant que le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu'il détient dans l'hypothèse d'une contestation durable et avérée du vendeur mettant en avant la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou l'abus de droit de l'acquéreur ou tout comportement de nature à établir que le défaut de réalisation de la condition suspensive lui est imputable, a pour effet de contester le droit à restitution de l'acquéreur et de prévoir la possibilité pour le vendeur de conserver tout ou partie de la somme séquestrée, selon décision de justice ou accord entre les parties.



Il s'agit donc d'une clause ayant vocation à régler les effets de la faute imputée au co-contractant, ayant eu pour conséquence l'absence de réitération de l'acte authentique, et une telle clause survit à la caducité du compromis de vente.



Il en est de même de la disposition renvoyant à l'article 1178 (ancien) du code civil, renvoi « sans préjudice de l'attribution de dommages-intérêts », de laquelle il résulte que, outre la possibilité de se prévaloir de l'article précité ce qui aurait nécessité d'agir dans le délai de six mois prévu à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, le vendeur conserve également la possibilité de se voir attribuer des dommages-intérêts.



Ainsi la caducité du compromis pour ce qui concerne le transfert des droits immobiliers, ne fait pas obstacle à ce que la cour examine le sort de la somme de 20.000 € versés au séquestre, et la demande en dommages-intérêts formée par les époux [O] au regard des fautes qu'ils allèguent. Le renvoi à l'article 1178 du code civil ne fait pas non plus obstacle à un tel examen, eu égard à la clause précitée concernant le sort de la somme de 20.000 €.





II- Sur les griefs allégués à l'encontre de la SCI Famille [W] et les demandes indemnitaires des époux [O]





Il résulte de l'argumentaire des époux [O], que le préjudice dont ceux-ci se prévalent est uniquement constitué par la perte d'une chance de vendre leur maison rapidement, perte de chance elle-même en lien de causalité selon eux, d'une part avec les man'uvres qu'ils imputent à la SCI, respectivement à son gérant, les ayant convaincus de signer un second compromis, d'autre part avec la négligence de la SCI dans la constitution des dossiers nécessaires auprès des banques et assureurs.



Il convient donc, en reprenant les différents griefs soulevés par les époux [O], de déterminer si l'attitude et les différents propos ou mails de la SCI Famille [W], en l'occurrence représentée par M. [W], ( seul interlocuteur des époux [O], de l'agence immobilière Centrum et de la CAFPI), tels que relevés par les époux [O] dans leurs conclusions, ont pu effectivement tromper les vendeurs sur l'état exact d'avancement des recherches de financement de la SCI, et sont à l'origine de décisions inappropriées ou préjudiciables qu'ils ont pu prendre.



D'une manière générale, la cour observe que chacune des parties, et notamment les époux [O], versent principalement aux débats à titre d'élément de preuve, les mails échangés entre vendeurs et acheteur. Les époux [O] soutiennent cependant, pour une partie des allégations de leur adversaire, que M. [W] ne pourrait être cru dans ce qu'il indique dans ses mails.



La cour observe cependant que les époux [O] à diverses reprises, se fondent eux-mêmes sur le contenu de ces messages, dont ils produisent un grand nombre, pour établir l'existence des fautes qu'ils imputent à la SCI Famille [W]. Dès lors, ils ne peuvent pour le surplus dénier toute valeur probante à ces messages et à leur contenu, étant en outre observé qu'il est difficile de produire d'autre preuve de conversations ou d'échanges de documents ayant eu lieu par voie dématérialisée.

La cour se fondera donc, notamment, sur le contenu de ces messages pour apprécier l'attitude et les éventuelles fautes de chacun, sauf la présence d'éléments de preuve pouvant objectivement faire douter de la véracité des informations contenues dans ces messages.






Sur les griefs tenant à l'exécution du premier compromis de vente






Les principales dispositions du compromis signé le 25 août 2016 entre les parties, et intéressant le présent litige, étaient les suivantes :




au paragraphe « propriété -jouissance » : l'acquéreur aura la propriété de l'immeuble à compter de la signature de l'acte authentique à intervenir et il en aura la jouissance à compter du 15 novembre 2016





prix-séquestre : le paiement d'une somme de 10.000 € à titre d'acompte entre les mains de Me [Z] était prévu, et ainsi que précédemment indiqué, ce versement devait s'imputer sur le prix de vente, il devait revenir à l'acquéreur en cas de non réalisation des conditions suspensives, mais devait être conservé par le séquestre en vue notamment d'une décision judiciaire en cas de contestation argumentée de la part des vendeurs.





Acte authentique : la convention passée devait être réitérée au plus tard le 30 novembre 2016 par acte authentique établi par Me [Z].





condition suspensive d'obtention d'un prêt : cette condition suspensive, édictée en faveur de l'acquéreur, mettait à la charge de celui-ci diverses obligations dont :


avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de 341.000 € pour une durée maximum de 15 ans au taux maximum hors assurance de 1,3 % la première année,


constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais notamment auprès de trois organismes prêteurs dont la CAFPI,

justifier dans le délai de quarante-huit heures ouvrables à compter de sa réception, de l'obtention de toute offre de prêt en avisant le rédacteur des présentes (en l'occurrence Centrum Immobilier) par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qui en informera à son tour le vendeur.




Il était encore stipulé que « la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit dans le délai fixé ci-dessous, d'une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer.. » et que «  la présente offre sera caduque du fait de la non obtention d'offres de prêt dans le délai de 45 jours soit pour le lundi 17 octobre 2016 »



S'agissant du défaut de versement de la somme de 10.000 €, un tel défaut de paiement aurait pu être de nature à dissuader les époux [O] de conclure un nouveau compromis de vente, et à les inciter à reprendre leur liberté contractuelle. Tel n'a pas été le cas, et cette circonstance est donc sans aucun lien de causalité avec la perte de chance alléguée de vendre le bien plus rapidement.



S'agissant du défaut de recherche de trois organismes prêteurs, il est constant que la SCI Famille [W] dont les deux associés, à savoir les époux [W], résidaient en Côte d'Ivoire, a fait appel à un courtier en l'occurrence la CAFPI, chargé de rechercher pour son compte un financement.

Dans un courrier du 30 septembre 2016, le CIC faisait part directement à M. [W] de son refus d'accorder un prêt.



Dans un mail du 21 octobre 2016, Mme [D], représentante de l'agence Centrum immobilier ayant établi le compromis de vente et mandataire des vendeurs, indiquait à M. [W], qu'elle prenait note de ce qu'une première banque avait refusé le prêt sollicité, tout en observant que le projet présenté était un projet de gîte alors que le compromis portait sur une résidence principale. Rien ne permet cependant de penser que cette indication ait été de nature à peser dans le refus de la banque.



Dans un mail du 27 octobre 2016 Mme [D] indiquait à Mme [O] que « nous attendons toujours le retour des banques. J'ai eu M. [W] au téléphone début de semaine. Il est toujours très motivé et acheteur, les banques sont très longues en ce moment à répondre ». La réalité d'une démarche effectuée auprès de plusieurs banques n'était à cet égard pas mise en doute.



Dans un mail du 3 novembre adressé à Mme [D], M. [W] indiquait communiquer à celle-ci « sa dernière correspondance avec Mme [K] » représentant la CAFPI, et exposait que les dossiers de financement étaient « toujours en consultation auprès de plusieurs organismes bancaires ».



Le 4 novembre, Mme [K] indiquait par mail à M. [W] que « une banque me pose quelques questions auxquelles je ne sais répondre ». Le libellé de cette question confirme qu'à cette date, et hors la première banque ayant opposé un refus, la CAFPI avait encore à minima fait appel à deux banques, faute de quoi aurait d'ores et déjà été mentionné le nom de la banque populaire.

Enfin le 23 novembre 2016 Mme [J] de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne, transmettait à Mme [K] pour la CAFPI « les dossiers assurance pour M. et Mme [W] » établissant ainsi qu'à cette date, une des banques contactée semblait favorable à l'octroi d'un prêt.

En suite de cela et par mail du même jour, Mme [K] transmettait à M. [W] « les dossiers d'assurance à compléter », ainsi que « les éléments du bilan sanguin à réaliser » indiquant également que « le rdv à la BPALC de [Localité 7] [Adresse 10] est fixé pour le 19/12 à 14 h avec Mme [J] ».



Au vu de ces éléments, et quoique l'identité des organismes bancaires n'ait pas été communiquée, la cour considère comme suffisamment établi que la CAFPI, mandataire de la SCI Famille [W], a contacté au moins trois banques, dont la BPALC et la banque ayant refusé le prêt demandé.



Au surplus, et alors qu'ils ont par la suite accepté de signer un nouveau compromis, les époux [O] n'indiquent pas en quoi l'éventuelle carence sur ce point de la SCI aurait eu pour conséquence de leur faire perdre une chance de vendre leur maison rapidement. A cet égard, la principale conséquence de demandes insuffisante auprès des banques, aurait été de faire perdre à la SCI une chance de contracter un emprunt, chance très éventuelle au vu des difficultés rencontrées, et qui en tout état de cause n'est pas invoquée dans le cadre du présent litige.

La cour observe par ailleurs que la plupart des mails échangés sont postérieurs au 17 octobre 2016, date à compter de laquelle, à défaut de présentation d'une offre de prêt, le compromis de vente devenait caduc, ce dont aucune des parties ne s'est prévalue alors que cette circonstance permettait aux époux [O] de se dégager de tout engagement.



Quant à la décision prise par M. et Mme [O] de déménager, il résulte des documents produits que, en suite du mail par lequel la représentante de la Banque populaire transmettait les documents d'assurance, M. [W] a adressé un mail aux époux [O] dans les termes suivants :«  tout d'abord nous nous excusons de ne pas avoir apporté de réponse à votre premier courriel de la fin septembre car nous n'avions pas reçu d'accord de financement ferme à cette période et donc nous ne souhaitions pas à cette époque entamer des échanges sur d'éventuelles transactions avec vous qui n'auraient pas abouti.

Maintenant que le contexte est autre, nous nous rapprochons de vous pour connaître la liste des articles électroménagers dont vous vous séparez pour comparer avec notre besoin...Nous pensons que le mieux et le plus productif est que nous nous rencontrions si vous êtes encore en Moselle le 20 décembre prochain '.pour traduire ces hypothèses en actions concrètes pour que la transition de ces contrats soit possible au moment de la délivrance par nos notaires des actes de vente ( au besoin ,nous vous payerons les semaines de transition pour faire courir ces contrats) », les contrats en question étant la télésurveillance, et les fournitures d'eau, gaz et électricité. »



A ce mail les époux [O] répondaient que « ces éléments précis » allaient les aider à « accélérer et préparer » leur départ, et indiquaient « nous pensons quitter les lieux vers le 15/12 mais nous laisserons le chauffage fonctionner compte tenu de la période hivernale ».



Dans un nouveau mail du 25 novembre, M. [W] communiquait aux époux [O] son emploi du temps complet pour soin séjour en Moselle, lequel comprenait entre autres un « bilan sanguin » demandé par l'assureur CNP et un « RDV avec la banque qui nous finance pour signature de l'accord de financement » et enfin pour le 22 décembre : « rendez-vous tentatif avec Etude de notaire du couple [O] et SCI Famille [W] pour signature des minutes des actes de la promesse ou compris de vente et peut être de l'acte définitif ».



Cependant à cette date, et contrairement aux termes du compromis, aucune information faisant état d'une offre de prêt en bonne et due forme n'avait été communiquée par lettre recommandée à l'agence Centrum immobilier chargée d'en informer le vendeur, et de fait à la date du mail du 25 novembre, une telle offre n'existait pas encore, ce qui pouvait se déduire des mails précités qui ne faisaient état que d'un rendez-vous le 19 décembre pour signature d'un accord de financement. Ces mêmes mails évoquaient un « bilan sanguin » demandé par la CNP, ce qui ne se concevait que si l'accord de cet assureur n'était pas encore donné.



Ainsi, à la date du 23 ou du 25 novembre, il était impossible de disposer d'une offre préalable de crédit susceptible d'être communiquée, d'abord à l'agence immobilière, puis aux vendeurs et au notaire chargé de dresser l'acte authentique, alors qu'une telle offre devait nécessairement lui être communiquée en vue de l'établissement d'un tel acte.



Enfin, si les termes des mails précités laissaient penser que M. [W] était particulièrement confiant dans le résultat de l'entrevue du 19 décembre, et a peut être fait preuve à cet égard d'une certaine naïveté, celui-ci n'a à aucun moment cherché à tromper ses interlocuteurs sur la situation, puisqu'il ne leur a pas soutenu qu'il disposait d'un accord de prêt signé de l'ensemble des parties et notamment de la banque, ne faisant référence qu'à un rendez-vous pour signature à venir et envisageant de pouvoir « peut être » signer l'acte définitif, sans cacher qu'il lui fallait encore effectuer un bilan sanguin.



Dans ces conditions, la décision prise par M. et Mme [O] de quitter la maison pour le 15 décembre soit avant même le rendez-vous du 19 décembre et sans avoir pu vérifier l'existence d'une offre préalable dûment signée aussi bien des emprunteurs que du prêteur, et communiquée à l'agence Centrum, apparaissait prématurée et en tout état de cause, ne peut être imputée à une information fautive communiquée par M. [W].



A cet égard il doit être rappelé que, si le compromis de vente envisageait une date d'entrée en jouissance, il n'en était pas moins affecté d'une condition suspensive, de sorte que la vente ne pouvait être considérée comme certaine ni créer d'obligation de quitter les lieux tant qu'il n'existait pas de certitude sur la réalisation de celle-ci.



Quant aux termes de l'attestation émise le 19 décembre 2016 par la BPALC, ils se suffisent à eux -mêmes et permettaient à chacune des parties de comprendre que l'accord donné à M. et Mme [W] (seuls associés de la SCI), n'était valable que 30 jours, prévoyait l'existence d'une assurance décès invalidité arrêt de travail à 100 % pour M. [W] et à 50 % pour Mme [W], et était subordonné à la constitution de garanties, en l'occurrence une garantie hypothécaire, et à la souscription de l'assurance prévue.



Aucun des documents versés aux débats ne permet de penser que la SCI Famille [W] aurait utilisé ce document pour faire croire qu'elle disposait d'une offre de crédit en bonne et due forme émise par la banque après obtention des garanties et des assurances sollicitées, et seule pouvait en être tirée la conclusion que la Banque Populaire acceptait de financer la SCI sous condition, et que des démarches devaient encore être effectuées en vue d'obtenir une assurance et constituer une hypothèque, ce qui a été le cas.



S'agissant enfin du grief selon lequel M. [W] aurait omis d'informer les vendeurs de ce qu'il souffrait d'une affection cardiaque, la cour observe qu'il s'agissait là de renseignements privés d'ordre médical. Si effectivement de tels renseignements devaient être communiqués aux assureurs, et l'ont manifestement été eu égard aux refus essuyés, de même qu'ils ont été communiqués à la CAFPI, il n'apparaît pas qu'au stade de la signature d'un compromis de vente, l'acqu