Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/01304 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FXWT

Minute n° 24/00240





[H]

 C/

[O]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13], décision attaquée en date du 25 Avril 2022, enregistrée sous le n° 21/00108

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2024









APPELANT :



Monsieur [R] [H]

[Adresse 1]

[Localité 13]



Représenté par Me Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ









INTIMÉ :



Monsieur [Y] [O]

[Adresse 2]

[Localité 13]



Représenté par Me Mathieu SPAETER, avocat au barreau de METZ









DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Juin 2024 tenue en double rapporteur par Mme Laurence FOURNEL et Mme Aline BIRONNEAU, Conseillières, qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 08 Octobre 2024.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère





ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 





Par acte notarié du 23 novembre 2015, M. [Y] [O] a signé un compromis de vente portant sur l'acquisition de parcelles situées à [Localité 14], cadastrées section [Cadastre 9] numéros [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] et appartenant aux consorts [T], [J] et à M. [R] [H], le tout pour un prix de 572 000 euros. 



Ce compromis de vente était assorti de diverses conditions suspensives au profit de l'acquéreur, notamment l'obtention d'un permis d'aménager et l'octroi d'un crédit pour financer la totalité de l'acquisition, ainsi que d'une clause pénale pour un montant de 10% du prix de vente. 



Arguant de ce que la parcelle [Cadastre 9] vendue par M. [H] était grevée d'une servitude de passage alors que l'une des conditions suspensives mentionnée dans le compromis stipulait l'absence de tout type de servitude, M. [Y] [O] a, par acte d'huissier du 25 janvier 2021, assigné M. [H] devant le tribunal judiciaire de Thionville afin de le faire condamner à lui payer la somme de 57 200 euros au titre de la clause pénale, outre 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens.



M. [H] a demandé à titre reconventionnel la somme de 20 000 euros en application de la clause pénale et la somme de 5 000 euros pour procédure abusive. 



Par jugement du 25 avril 2022, le tribunal judiciaire de Thionville a : 


Débouté M. [O] de sa demande tendant à voir condamner M. [H] au paiement de 57 200 euros au titre de la clause pénale ; 

Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [O] au paiement de 20 000 euros au titre de la clause pénale ; 

Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Condamné M. [O] aux dépens ; 

Condamné M. [O] à verser à M. [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Débouté M. [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ; 

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision. 




Au visa d'un jugement du tribunal de grande instance de Thionville du 9 janvier 2004 et d'un arrêt de la cour d'appel de Metz du 1er juin 2006 dans le cadre d'un litige entre M. [H] et les propriétaires de parcelles adjacentes, le tribunal a retenu que la parcelle en cause est bien concernée par une servitude de passage, mais que cette servitude ne grève pas le fonds vendu qui en est au contraire le bénéficiaire. Il en a déduit que la demande de M. [O] au titre de la clause pénale n'était pas fondée. 



Concernant la demande reconventionnelle de M. [H] en paiement de la clause pénale, le tribunal a considéré que rien n'a été mentionné sur la réalisation, ou non, de la vente, même si le Livre Foncier fait toujours apparaître M. [H] comme étant le propriétaire de la parcelle en litige et que les seules affirmations de M. [H] ne suffisent pas à établir l'absence de diligences de la part de M. [O] dans l'obtention du permis d'aménager ou du prêt.



Concernant la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le tribunal a retenu que M. [O] s'était fondé sur une mauvaise interprétation d'un arrêt de cour d'appel, mais qu'il n'est pas démontré qu'il s'agisse d'autre chose qu'une simple erreur d'appréciation sur ses droits. 





Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 20 mai 2022, M. [H] a interjeté appel aux fins d'infirmation de la décision du tribunal en ce qu'elle l'a débouté de sa demande en paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale et en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 





Dans ses dernières conclusions déposées le 12 janvier 2023 auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [H] demande à la cour d'appel de :


Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [O] au paiement de 20 000 euros au titre de la clause pénale, et en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Condamner M. [O] à payer à M. [H] la somme de 20 000 euros par application de la clause pénale prévue au compromis de vente signé par les parties le 23 novembre 2015 ; 

Condamner M. [O] à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral en lien avec le caractère abusif de la procédure ; 

Confirmer le jugement entrepris en tous ses autres dispositions ; 

Débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; 

Condamner M. [O] à payer à M. [H] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; 

Le condamner en outre aux entiers dépens de l'instance d'appel. 




M. [H] expose que l'extrait du Livre Foncier et une attestation établie par le notaire démontrent que la vente définitive ne s'est jamais réalisée, selon lui parce que M. [O] ne s'est pas conformé aux conditions suspensives à savoir déposer une demande de permis d'aménager avant le 31 mars 2016 et solliciter un prêt de 572 000 euros maximum d'une durée de cinq ans, dans un délai de 15 jours au plus tard à compter de l'obtention du permis d'aménager.



En réplique aux écritures de M. [O], M. [H] fait valoir qu'un simple échange de courriers électroniques avec le responsable de l'assainissement de l'agglomération de [Localité 13], qui a émis des réserves sur un possible raccordement, ne constitue pas un dossier d'aménagement et que si le raccordement n'est pas possible sur la [Adresse 11] pour des raison administratives, rien n'indique qu'une autre possibilité technique n'existerait pas. 



De même, il considère que l'échange de mails avec la banque CIC agence de [Localité 13] ne justifie pas de la constitution d'une demande de prêt aux conditions du compromis, puisque ce courrier électronique mentionne un financement de 1 300 000 euros sous forme de facilité de caisse, ce qui ne correspond pas aux stipulations du compromis. De plus, cette demande de financement n'aurait été adressée qu'à l'agence CIC de [Localité 13] ce qui ne caractérise pas, selon l'appelant, des démarches suffisantes.



Sur l'absence de mise en demeure préalable à la demande de clause pénale, M. [H] conteste l'interprétation faite par M. [O] d'un arrêt de la Cour de cassation et il soutient aussi que M. [O] dénature le sens et la portée de la clause pénale stipulée au compromis en litige. 



Sur sa demande de dommages et intérêts, M. [H] soutient que M. [O] est un professionnel de l'immobilier, que l'objet du compromis était l'acquisition de parcelles pour créer un lotissement et qu'aucune mauvaise interprétation de l'arrêt de la cour d'appel de Metz du 1er juin 2006 donnant lieu à une simple erreur de droit n'est possible, étant précisé que M. [O] était assisté par un avocat. 



M. [H] ajoute avoir mentionné verbalement à M. [O] qu'il regrettait le non-respect de son engagement et lui avoir précisé sa volonté de mettre en 'uvre la clause pénale. Il affirme que ce n'est qu'à ce moment-là que M. [O] l'a mis en demeure, puis a engagé une procédure à son encontre, le tout pour un montant de 57 200 euros alors qu'il ne pouvait ignorer que le prix de 572 000 euros englobait le prix de parcelles dont M. [H] n'était pas le propriétaire. Selon l'appelant, l'assignation qui l'a visé constituait en réalité un acte d'intimidation ayant un caractère abusif, ceci dans une intention de nuire. 





Dans ses dernières conclusions déposées le 8 juin 2023 auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] demande à la cour d'appel de :


Rejeter l'appel formé par M. [H] ; 

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville le 25 avril 2022 ; 

Débouter M. [H] en toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

Condamner M. [H] aux frais et dépens de l'appel ; 

Condamner M. [H] à payer à M. [O] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




De manière liminaire, M. [O] indique que pour des raisons indépendantes de sa volonté, tenant à son conseil, il n'a pu être conseillé et défendu utilement en 1ère instance et il ajoute qu'il subit des difficultés financières importantes suite à l'échec de ce projet immobilier. Il précise que M. [H] a fait initier des procédures de saisie sur ses rémunérations auprès de son employeur luxembourgeois, procédures auxquelles la justice grand-ducale a fait droit en première instance, avant que le tribunal de paix ne revienne sur le premier jugement. Il affirme que malgré cette décision favorable, M. [H] ne lui a pas restitué les sommes déjà prélevées. 



Il demande donc à la cour de prendre en compte la mauvaise foi de M. [H]. 



Sur l'inapplicabilité de la clause pénale, M. [O] conteste les arguments adverses et indique que M. [H] opère un renversement de la charge de la preuve, qu'il lui appartient de justifier que la clause pénale est mobilisable et qu'au surplus, le jugement est parfaitement motivé en ce que M. [H] ne rapporte pas la preuve d'une insuffisance des démarches aux fins d'obtention du permis d'aménager et du prêt. Il soutient que M. [H] n'a pas été plus diligent puisque faute de réitération dans les douze mois, le compromis est devenu caduc, personne n'ayant entrepris de démarches pour une réitération ou pour une mise en 'uvre de la clause pénale. 



Concernant particulièrement la mise en 'uvre de la clause pénale, M. [O] fait valoir que selon la Cour de cassation, la mise en demeure préalable est nécessaire, mise en demeure qui ne lui a pas été adressée en l'espèce. 



M. [O] indique qu'en tout état de cause, il avait bien entrepris toutes les démarches nécessaires pour réaliser les conditions suspensives puisqu'au niveau du permis d'aménager, il avait bien sollicité la mairie et la communauté d'agglomération. 



Il verse aux débats des échanges de courriers électroniques y compris avec la direction de l'eau qui établissent selon lui que l'opération n'était pas réalisable ; M. [O] fait valoir que le raccordement à la [Adresse 11] était impossible administrativement, que le raccordement à un réseau existant nécessitait l'usage de servitudes de tréfonds, ce qui est impossible techniquement et que l'absence de raccordement de terrains enclavés rendait impossible le dépôt d'un permis d'aménager, étant précisé que le refus était déjà matérialisé par les services municipaux et la communauté d'agglomération. 



Il affirme que M. [H] connaissait ces difficultés pour avoir entrepris lui-même de semblables démarches. 



M. [O] en déduit que la demande de permis d'aménager était vouée à l'échec. 



Il fait aussi valoir qu'il avait bien effectué sans attendre les démarches pour obtenir un prêt, mais que le CIC Est lui avait refusé son concours financier. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, M. [O] indique qu'il n'est démontré aucune intention de nuire de sa part, ni le caractère abusif de la procédure engagée par lui. Il ajoute ne pas être un professionnel du droit et que s'agissant d'une opération immobilière, il s'est entouré de conseils notamment d'un bureau d'études.





M. [O] souligne qu'à hauteur de cour, lui-même ne persévère pas dans l'action initiée, que le tribunal s'est prononcé à bon droit, que M. [H] est malvenu d'invoquer une intention de nuire vu ses agissements devant les juridictions du grand-duché, ce dernier étant redevable de plus de 7 000 euros à M. [O] pour des sommes saisies injustement et illégalement. 





MOTIFS DE LA DECISION





I- Sur la mise en demeure préalable





Selon l'article 1230 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en l'espèce, soit que l'obligation primitive contienne, soit qu'elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est mis en demeure.



Il peut être dérogé à cette formalité si l'inexécution est acquise et a causé un préjudice à l'autre partie ou si les parties ont convenues, même tacitement, qu'une mise en demeure n'était pas nécessaire (sur ce point voir par exemple 3e Civ., 24 juin 2021, pourvoi n° 20-17.529).



La clause pénale en litige est libellée de la manière suivante :



« Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente des biens ci-dessus désignés, à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.



Il est expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente ».



En l'espèce, la clause pénale dont M. [H] réclame le paiement est fondé sur ce deuxième alinéa, puisqu'il reproche précisément à M. [O] de ne pas avoir satisfait aux démarches lui permettant de réaliser certaines des conditions suspensives stipulées au compromis de vente, notamment l'obtention d'un permis d'aménager.



Les deux parties admettent que l'inexécution est acquise, la parcelle étant par ailleurs toujours inscrite au Livre Foncier à la date du 30 janvier 2021 comme appartenant à M. [H]. 



Dès lors, une mise en demeure n'apparaissait pas comme étant un préalable nécessaire à la demande de paiement de la clause pénale, d'autant plus que M. [H] a formé cette prétention dans le cadre d'une procédure judiciaire déjà en cours. 



Par ailleurs, dans cette deuxième hypothèse de mise en jeu de la clause pénale, les parties n'avaient pas stipulé qu'une mise en demeure préalable serait nécessaire. 



Le moyen tenant à l'absence de mise en demeure préalable est inopérant et sera donc écarté. 





II- Sur la faute de l'acquéreur





L'article 1178 du code civil, dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.



S'agissant d'une condition suspensive liée à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, il ne peut être fait grief à l'acquéreur de l'absence de dépôt de demande de permis de construire dans le délai contractuel, dès lors que ce dernier démontre que cette demande était de toute façon vouée à l'échec compte tenu de la réglementation applicable (sur ce point, voir par exemple Cass 3ème civile 20/03/1996 n° 94-17.341 ou encore Cass 3ème civile 18 mars 1998 n° 95-22.089). 



Les conditions suspensives stipulées au profit de l'acquéreur sont libellées de la manière suivante :



« a) Obtention d'un permis d'aménager



Le présent acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis d'aménager exprès et devenu définitif autorisant la création de cinq terrains minimum. [']



L'acquéreur s'engage à déposer sa demande de permis d'aménager au plus tard le 31 mars 2016 [']



Le présent contrat sera caduc de plein droit et de nul effet si le permis d'aménager n'est pas déposé par l'acquéreur au plus tard le 31 mars 2016.



Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt de sa demande de permis d'aménager dans le délai susvisé au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. [']



l) Emprunt



Le présent acte est conclu sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un prêt ou ouverture de crédit aux conditions suivantes :



Etablissement prêteur : TOUTES BANQUES

Montant maximum : 572 000 euros

Durée : 5 ans

Taux d'intérêt maximum hors assurance et frais : 3% l'an.



L'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d'emprunt au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de l'obtention du permis d'aménager, non purgé de tous recours.



L'acquéreur devra justifier au vendeur du dépôt du dossier, de l'état d'avancement et de l'obtention du financement par la production d'une attestation émanant de l'organisme prêteur ».



Pour établir que tout demande de permis de construire sur les parcelles objets du compromis de vente était vouée à l'échec, M. [O] verse aux débats un courrier électronique émanant de M. [W], responsable du service assainissement de la communauté d'agglomération de [Localité 13], courrier électronique en date du 25 février 2016.



Dans ce courriel, M. [W] indiquait que le raccordement du réseau d'assainissement ne pourrait pas se faire via la [Adresse 11], dans la mesure où cette rue n'est pas intégrée dans le domaine public. 



Il précisait également que le raccordement par l'intermédiaire de servitudes (sur la parcelle [Cadastre 3] appartenant à M. [H], avec accès à la [Adresse 12]) n'était pas une solution pérenne, la configuration proposée ne permettant pas de pouvoir réaliser un entretien correct et adapté par hydrocureur.



A la fin de son courriel, M. [W] indiquait toutefois qu'il restait à la disposition de son interlocuteur pour « étudier d'autres solutions », de sorte que ce seul courriel ne permet pas de démontrer que la demande d'autorisation d'aménager qui incombait à M. [O] était nécessairement vouée à l'échec.



En revanche, dans un courrier électronique du 29 février 2016, M. [E], directeur de l'Eau pour la ville de [Localité 13], indiquait que les ouvrages d'eau potable réalisés dans le cadre d'une opération de lotissement et destinés à être rétrocédés et intégrés dans le domaine public communal doivent obligatoirement être implantés « sous emprise publique ». 



Il ajoutait que le raccordement du futur lotissement sur le réseau existant [Adresse 12] se ferait au travers d'une parcelle très étroite rendant impossible toute intervention ultérieure. Il relevait que les distances réglementaires entre réseaux ne seraient pas respectées du fait de l'étroitesse des passages.



Il concluait à un avis défavorable sur l'avant-projet présenté. 



Il se déduit de ces éléments versés aux débats que :


le raccordement du futur lotissement sur les réseaux eau potable et assainissement était techniquement réalisable via la [Adresse 11] mais impossible en raison de la situation juridique de cette voie, laquelle est un chemin privé selon les termes de l'arrêt de la cour d'appel de Metz du 1er juin 2006; il sera relevé que M. [H] avait connaissance de cette difficulté au moment de la signature de l'avant-contrat, puisqu'il consentait dans le compromis de vente une servitude de passage pour tous les réseaux, servitude grevant ses parcelles section [Cadastre 7] et n°[Cadastre 8] (page 17); 

le raccordement du futur lotissement sur les réseaux eau potable et assainissement via la parcelle n°[Cadastre 3] vers la [Adresse 12] était techniquement irréalisable.




Dès lors, toute demande d'autorisation d'aménagement était vouée à l'échec, ce que M. [H] ne pouvait ignorer, l'arrêt de la cour d'appel de Metz du 1er juin 2006 mentionnant un « certificat d'urbanisme négatif » faisant obstacle à des travaux de voirie et de raccordement que lui avait opposé la mairie de [Localité 13] au sujet de la parcelle [Cadastre 10] (devenue n°81/04 dans le compromis de vente après division de la parcelle selon procès-verbal d'arpentage). 



Dans ces conditions, il ne peut être fait grief à M. [O] de ne pas avoir déposé formellement la demande d'autorisation d'aménager mentionnée dans le compromis de vente en litige et de ne pas avoir justifié du dépôt de cette demande. 



Dans le compromis de vente en cause, la demande de prêt était conditionnée à l'obtention du permis d'aménager, la demande de financement devant être présentée dans un délai de quinze jours à compter de l'obtention de ce permis d'aménager, non purgé de tous recours.



En conséquence, cette condition suspensive était devenue sans objet, la première condition suspensive ne pouvant être réalisée. 



En définitive, la responsabilité contractuelle de M. [O] ne peut pas être engagée au motif de l'absence de réalisation des conditions suspensives.



Dès lors, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [H] en paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale. 





III- Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive 





Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.



Le simple fait que l'intimé ait commis une erreur quant à la portée de l'arrêt du 1er juin 2006, qui confirmait l'existence d'une servitude de passage sans que la parcelle de M. [H] soit le fonds servant mais le fonds dominant, ne suffit pas à caractériser une erreur grossière de la part de M. [O] ou une quelconque mauvaise foi de sa part et ce, quelle que soit la teneur de l'activité professionnelle de M. [O]. 



La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [H] en paiement de dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive. 





IV- Sur les dépens et frais irrépétibles 





La cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [O] aux dépens, en ce qu'il a condamné M. [O] à verser à M. [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [H] qui succombe sera condamné aux dépens de l'appel.



Pour des considérations d'équité, il devra aussi payer la somme de 2 000 euros à M. [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





La cour,





Confirme le jugement du 25 avril 2022 du tribunal judiciaire de Thionville en toutes ses dispositions ;





Y ajoutant,





Condamne M. [R] [H] aux dépens de l'appel ;





Condamne M. [R] [H] à payer à M. [Y] [O] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 





La Greffière La Présidente de chambre