Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 9 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 09 OCTOBRE 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02071 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBL7W



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 17/05795





APPELANTS

 

Monsieur [H] [T] [U]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 10] (Portugal)

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représenté par Me Eric AGAMI de la SELARL AGAMI & ASSOCIES - AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0334



Madame [I] [K] [M] épouse [U]

née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 11] (Portugal)

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Eric AGAMI de la SELARL AGAMI & ASSOCIES - AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0334







INTIMEE 



Madame [B] [J]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 9] (92)

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, toque : B0489









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :





M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 

 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Mme Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Mme [B] [J] est propriétaire non occupante d'un appartement situé au premier étage de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 12]. M. [H] [U] et Mme [I] [M] épouse [U] sont propriétaires non occupants d'un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble, donné en location à M. [D].



Le 16 avril 2023, deux sinistres ont été déclarés par Mme [B] [J] et par Mme [O], copropriétaires au premier étage gauche. L'origine des dégâts des eaux subis par les copropriétaires du premier étage a été localisée dans la salle de bain des époux [D], locataires de M. et Mme [U].



Le syndic de l'immeuble, la société Sacogi, a fait établir un rapport d'intervention démontrant des infiltrations au niveau du pourtour de la cabine de douche et du carrelage chez M. et Mme [U] qu'il a adressé à ces derniers le 31 mars 2014, en vue de la réalisation de travaux de remise en état.



Le 6 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires a fait dresser un constat par huissier des désordres dans les appartements de Mme [B] [J] et de Mme [O].



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 novembre 2014, le conseil du syndicat des copropriétaires a demandé à M. et Mme [U] la réalisation de travaux dans les plus brefs délais.



Par acte d'huissier du 21 avril 2015, le syndicat des copropriétaires et Mme [B] [J] ont assigné M. et Mme [U] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance du 1er juillet 2015, le juge des référés a désigné M. [G] en qualité d'expert, lequel a été remplacé en dernier lieu par M. [Z], architecte.



L'expert a déposé son rapport le 2 août 2016.



Dans le cadre d'une discussion amiable intervenue entre les conseils des parties, M. et Mme [U] ont versé un chèque de 2 500 € à Mme [B] [J] le 3 février 2017, correspondant à la somme évaluée par l'expert pour la rénovation de l'appartement de Mme [J].



Par acte d'huissier du 18 mai 2017, Mme [J] a fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal de grande instance de Créteil.



Par jugement du 8 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- condamné solidairement M. et Mme [U] à verser à Mme [J] la somme de 27 720 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

- condamné les époux [U] à exécuter tous travaux - notamment une étanchéité au sol et en remontée sur les murs périphériques de la salle d'eau - afin que l'étanchéité de leur salle d'eau soit assurée conformément aux règles de l'art, puis à en justifier ou, si le risque de désordres est à ce jour écarté, à produire un justificatif de conformité de leur salle de bains aux règles de l'art, le tout à leurs frais et sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 60 jours, passe le délai de 90 jours qui suivra la signification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné in solidum M. et Mme [U] à verser à Mme [J] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux [U] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais de l'expertise judiciaire,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



M. et Mme [U] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 janvier 2020 et inscrite au rôle sous le numéro de RG 20/02071, puis par déclaration remise au greffe le 24 janvier 2020 et inscrite au rôle sous le numéro de RG 20/02104.



Par l'ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 24 juin 2020, les procédures ont été jointes sous le n° RG 20/02071.



La procédure devant la cour a été clôturée le 7 février 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2020 par lesquelles les époux [U], appelants, invitent la cour, au visa de l'article 1241 du code civil, à :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 novembre 2019, 

à titre principal,

- juger que Mme [J] ne produit pas d'éléments suffisants pour démontrer la réalité de son prétendu préjudice de jouissance,

- débouter en conséquence Mme [J] de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre à leur encontre,

à titre subsidiaire,

- juger que la période d'indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [J] ne saurait débuter avant le 3 juillet 2014 ni s'étendre au-delà du 2 août 2016, soit une période de 25 mois,

- juger que le préjudice de jouissance subi par Mme [J] correspond uniquement à une perte de chance de parvenir à la vente ou la location de son bien immobilier et que cette perte de chance apparaît très réduite faute de preuve de perspectives sérieuses de vente ou de location,

- juger qu'au regard de la situation et de la surface du dégât des eaux intervenu dans l'appartement de Mme [J], son préjudice de jouissance ne saurait être évalué à plus de 10 % de la valeur locative mensuelle hors charges de son bien immobilier, estimée par l'expert judiciaire à 660 €,

- juger qu'en conséquence, le préjudice de jouissance subi par Mme [J] ne saurait être évalué à une somme supérieure à (25 x 660 x 10 % =) 1 650€,

en tout état de cause, 

- constater qu'ils ont fait réaliser des travaux d'étanchéité dans leur salle d'eau le 2 avril 2018,

- constater que, depuis le 10 septembre 2018, ils ne sont plus propriétaires de l'appartement de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 12],

- débouter en conséquence Mme [J] de sa demande de réalisation sous astreinte des travaux d'étanchéité dans leur salle d'eau,

- débouter Mme [J] de ses demandes formées aux titres de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- condamner Mme [J] à leur payer la somme totale de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire ;



Vu les conclusions en date du 22 juillet 2020 par lesquelles Mme [J], intimée, invite la cour à :

- débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en toutes ses dispositions sauf sur le quantum des dommages et intérêts qui lui ont été alloués,

statuant à nouveau sur ce point,

- condamner solidairement M. [H] [T] [U] et Mme [I] [M] épouse [U] à lui payer la somme de 31 680 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

y ajoutant,

- condamner solidairement les époux [U] à lui payer la somme de 6 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens par application de l'article 699 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire et juger' et de 'constater' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.





Sur la responsabilité de M. et Mme [U]



L'expert a conclu que les désordres constatés notamment dans l'appartement de Mme [J] avait pour origine la salle d'eau de l'appartement de M. et Mme [U], donné en location à la famille [D]. Il a souligné : «il n'est plus acceptable, compte tenu de l'utilisation et de la fréquence des douches aujourd'hui, de réaliser des salles d'eau sans avoir appliqué au préalable au sol et en remontée sur les murs périphériques une étanchéité.»



M. et Mme [U] ne contestent pas leur responsabilité dans la survenance des désordres.





Sur le préjudice de jouissance de Mme [J]



Mme [B] [J] allègue avoir subi un préjudice de jouissance pendant 48 mois, à compter du mois de février 2013, date d'apparition des premiers désordres, jusqu'au 3 février 2017, date à laquelle les époux [U] lui ont réglé, par l'intermédiaire de leur conseil, la somme de 2.500 €, puisque pendant cette période, elle n'a pu, ni procéder à la location de son bien, ni le vendre. Elle évalue son préjudice à la somme de 31 680 euros, correspondant à 48 mois de loyer à 660 euros.



Elle soutient que la privation de jouissance est avérée et ce, que l'appartement soit destiné à l'occupation par la propriétaire ou sa famille, à sa location ou à la vente ; que l'agence immobilière à qui elle avait confié la vente de l'appartement a confirmé que celui-ci n'avait pu être vendu malgré tous les efforts de promotion, en raison du dégât des eaux survenu ; que l'appartement n'a jamais été occupé, comme l'attestent ses voisins, ainsi que les déclarations de revenus fonciers et les relevés de consommation d'électricité versés aux débats pour démontrer son préjudice de jouissance.



M. et Mme [U] contestent le préjudice de jouissance. Ils soutiennent que, comme l'a retenu le tribunal, aucun préjudice ne peut être retenu avant le constat du 16 avril 2013, que les relevés d'électricité démontrent que l'appartement était occupé entre la date du constat de dégât des eaux et la date de mise en vente, de sorte qu'il n'existe pas de préjudice de jouissance durant ces quinze mois. Par ailleurs, ils allèguent que la mise sur le marché du bien démontre que l'appartement n'était pas dégradé mais bien en état d'être vendu et que Mme [J] ne souhaitait pas louer son appartement. Ils soutiennent qu'en tout état de cause le préjudice a cessé le 2 août 2016, date du dépôt du rapport d'expertise l'autorisant à effectuer les travaux de reprise. Enfin, ils font valoir que si une perte de chance de vendre le bien devait être retenue, celle-ci ne peut être évaluée à plus de 10 % de la valeur locative mensuelle au regard de la situation et de la surface du dégât des eaux.



Concernant le point de départ du préjudice de jouissance, le tribunal a, à juste titre, retenu : «Mme [B] [J] verse aux débats deux constats amiables datés du 16 avril 2013, l'un signé par elle-même, mentionnant la date du sinistre au 16 avril 2013, que les époux [U] n'ont pas signé ; l'autre signé par Mme [O] et daté du même jour. L'expert judiciaire a, par ailleurs, fixé le point de départ du caractère impropre à la location du bien au mois d'avril 2013. Les échanges de courriels entre Mmes [O] et [J], d'une part, et le syndic, la société Sacogi, d'autre part, que la demanderesse verse aux débats à l'appui de ses dires, ne suffisent pas à fixer avec certitude le point de départ du sinistre. En conséquence, le point de départ du préjudice de jouissance sera fixé par le tribunal au 16 avril 2013, sans qu'il y ait lieu de retenir une date antérieure.»



Par ailleurs, comme l'a justement relevé la première juge, «l'occupation de l'appartement par la propriétaire, ou à l'inverse le fait que l'appartement soit resté inoccupé, ne sont pas de nature à réduire son droit à indemnisation, puisqu'elle a, alors, nécessairement subi les conséquences des désordres, soit au cours de l'occupation du bien, soit en raison des difficultés rencontrées pour procéder à la location ou à la vente de celui-ci, compte tenu de son état dégradé».



L'état d'occupation de l'appartement est néanmoins de nature à déterminer l'importance du préjudice.



Le tribunal a encore justement relevé les éléments suivants :



«Mme [B] [J] verse aux débats un mandat exclusif de vente confié à la SARL Century 21 de [Localité 12] daté du 3 juillet 2014, ainsi qu'une attestation de cet agent immobilier du 7 avril 2015, dans laquelle il écrit : ' ... J'atteste par la présente que l'appartement, malgré ses nombreux points positifs, n'a malheureusement pu être vendu, malgré tous les moyens de promotion mis en place, et les 42 visites effectuées pendant les 8 mois de commercialisation, le dégât des eaux causé par le voisin vivant au-dessus du bien n'a jamais permis d'aboutir à une transaction.

En effet, les différents acquéreurs qui étaient intéressés par l'appartement n'ont jamais souhaité signer de compromis de vente, car ils n'étaient pas rassurés par les explications concernant le dégât. Je peux donc me permettre de confirmer par ce courrier que le dégât des eaux endommageant l'appartement (a empêché) la transaction de ce dernier...'.



Par ailleurs, Mme [B] [J] produit un état des lieux de sortie et un échange de courriels avec M. [F], son ancien locataire, dont il ressort que celui-ci a quitté les lieux le 2 novembre 2012, un contrat de bail de son appartement signé le 18 février 2017 avec de nouveaux locataires, Mme [C] [W] et M. [V] [A], ainsi qu'un document dactylographié, mais néanmoins signé par les copropriétaires de l'immeuble, daté du 7 mai 2018 et dont il résulte que l'appartement de Mme [B] [J] est resté inoccupé, depuis la détection du dégât des eaux début 2013 jusqu'à l'entrée dans les lieux de ses nouveaux locataires le 18 février 2017 ; que le dégât des eaux, qui a également affecté les parties communes, a fait l'objet d'une inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de 2014 et d'une procédure de la copropriété, à défaut d'action des époux [U] malgré de nombreuses relances du syndic, la société Sacogi.



Sur le terme de la période afférente au préjudice, si Mme [B] [J] avait, à l'issue des opérations d'expertise, la possibilité de faire procéder à des travaux dans son propre appartement, le risque que les détériorations du plafond et du mur s'aggravent était encore existant, à défaut de travaux d'étanchéité dans la salle d'eau des époux [U]. Des lors, la simple possibilité pour Mme [B] [J] de procéder à des travaux immédiatement après l'expertise n'a pas pour autant éteint son droit à indemnisation pour la période du 2 août 2016 au 3 février 2017 ; c'est donc cette dernière date qui sera retenue.



Mme [B] [J] est, par conséquent, en droit de se prévaloir d'un préjudice pour la période totale du 16 avril 2013 au 3 février 2017, soit 46 mois.»



Mme [J] démontre que la valeur locative de son appartement est de 660 euros par mois. L'expert a également repris ce montant. 



Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [U], les factures d'électricité produites par Mme [J] démontrent que son appartement n'était pas régulièrement habité, compte tenu de la faible consommation électrique relevée. L'expert a estimé que l'appartement était impropre à la location. Par conséquent, c'est à juste titre que le tribunal a évalué à 660 euros le préjudice de jouissance mensuel de Mme [J] pendant la période antérieure au mandat de vente.



Par ailleurs, la première juge a, à juste titre, retenu que le préjudice lié à l'impossibilité de vente du bien en raison de son état était indemnisable au titre de la perte de chance, laquelle ne peut être égale à l'intégralité du préjudice. 



M. et Mme [U] n'apportent aucun élément au soutien de leur demande que soit retenue une perte de chance égale ou inférieure à 10 % de la valeur locative du bien.



Il convient par conséquent de confirmer l'évaluation faite par le tribunal, qui a retenu une perte de chance égale à 60 % de la valeur locative de l'appartement, pendant les dix mois de la mise en vente du bien.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à Mme [J] la somme de 27720 euros.





Sur la demande en réalisation de travaux d'étanchéité



Mme [J] fait valoir que M. et Mme [U] n'ont jamais justifié de la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire et souligne qu'ils indiquent pour la première fois devant la cour qu'ils ont vendu leur appartement le 10 septembre 2018, soit avant les plaidoiries devant le tribunal judiciaire et n'en ont pourtant pas fait état.



M. et Mme [U] soutiennent qu'ils ont vendu leur appartement le 10 septembre 2018, que des travaux d'étanchéité ont été réalisés le 2 avril 2018, plus de 18 mois avant le prononcé du jugement, et qu'il ne peut être soutenu qu'il était nécessaire de réaliser de nouveaux travaux d'étanchéité.



Même si M. et Mme [U] ne démontrent pas avoir vendu leur appartement, il doit être relevé que Mme [J] ne le conteste pas. N'ayant plus accès à l'appartement, ils se trouvent donc dans l'incapacité de réaliser les travaux mis à leur charge.



Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu'il les a condamnés solidairement à exécuter des travaux dans leur salle de bain. 





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [U] ayant omis de signaler en première instance qu'ils avaient vendu leur appartement.



M. et Mme [U], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [U].





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a condamné M. [H] [U] et Mme [I] [M] épouse [U] à exécuter tous travaux - notamment une étanchéité au sol et en remontée sur les murs périphériques de la salle d'eau - afin que l'étanchéité de leur salle d'eau soit assurée conformément aux règles de l'art, puis à en justifier ou, si le risque de désordres est à ce jour écarté, à produire un justificatif de conformité de leur salle de bains aux règles de l'art, le tout à leurs frais et sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 60 jours, passé le délai de 90 jours qui suivra la signification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Y ajoutant,



Déboute Mme [B] [J] de sa demande de condamnation de M. [H] [U] et Mme [I] [M] épouse [U] à exécuter tous travaux, notamment d'étanchéité, dans leur salle d'eau sous astreinte ;



Condamne solidairement M. et Mme [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [B] [J] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE