Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/08730 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDIV
N° de MINUTE : 24/01262

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6], représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, pris en la personne de Maître [N] [U], désignée en cette qualité par ordonnance rendue par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Bobigny le 14 novembre 2023.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

Madame [L] [W] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Juin 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [W] épouse [P] est propriétaire au sein de la Résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93), ensemble immobilier soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par exploit du 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [L] [W] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement notamment de l’arriéré de charges de copropriété.

En cours d’instance, par ordonnance du 14 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la selarl AJAssociés, représentée par Me [N] [S], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions régularisées auprès de Mme [W] par signification du 19 décembre 2023, la société AJAssociés, administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, est intervenu volontairement à l’instance et demande au tribunal de condamner Mme [W] à lui payer les sommes suivantes : 
- 7.837,78 euros au titre des charges de copropriété et travaux dus au 4e trimestre 2023 inclus comptes arrêtés au 21 novembre 2023 ;
- 29,13 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la défenderesse n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 23 février 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2024 et mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale
- l’extrait du compte copropriétaire
- les décisions d’approbation des comptes et les décisions d’administration de l’administrateur provisoire
- les appels de fonds

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [L] [W] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.837,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2023, appel provisionnel du 4e trimestre 2023 inclus.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, les frais de recouvrement à hauteur de 29,13 euros, nécessaires à la présente procédure, ont été engagés par le syndicat des copropriétaires. 
 
Par conséquent, Mme [L] [W] épouse [P] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 29,13 au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [L] [W] épouse [P] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires dans la mesure ou la Résidence [Adresse 6] est sous administration provisoire depuis plusieurs années en raison notamment du défaut de paiement des charges par les copropriétaires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de Mme [L] [W] épouse [P] relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, Mme [L] [W] épouse [P] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros.

Sur les autres demandes

Mme [L] [W] épouse [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [L] [W] épouse [P] sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner, de le rappeler ou de dire n’y avoir lieu de l’écarter en l’absence de demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [L] [W] épouse [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 7.837,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2023, appel provisionnel du 4e trimestre 2023 inclus ;

Condamne Mme [L] [W] épouse [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 29,13 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Mme [L] [W] épouse [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 750 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [L] [W] épouse [P] aux dépens ;

Condamne Mme [L] [W] épouse [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 10 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.


LA GREFFIERE LA JUGE





Madame AIT Madame CARLIER