Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/02581 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WEJJ
N° de MINUTE : 24/01303

DEMANDEURS

Monsieur [L] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Thierry TONNELLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1020

Madame [P] [Y] épouse [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Thierry TONNELLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1020


C/

DEFENDEURS

Monsieur [E] [T]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

Madame [F] [W] [D] épouse [T]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [R] MAITRE [X] [S]
[Adresse 6]
[Localité 3], représenté par Me Isilde QUENAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1515 



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIE, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 20 Juin 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 1999, M. et Mme [T] ont donné à bail commercial à la société Modern Pressing, venant au droit de la société LPB, un local commercial « situé dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée accessible sur rue, constituant le lot numéro un du règlement de copropriété de l’immeuble » au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), à partir du 1er février 1999 jusqu’au 31 mars 2008, pour y exercer l’activité de « pressing, laverie, blanchisserie, repassage, teinturerie, ameublement, dépôt photographique ».

Le bail commercial a été renouvelé le 30 octobre 2014 pour la période du 1er février 2008 au 31 janvier 2017. La société Modern Pressing a cédé son fonds de commerce à M. et Mme [K].

Par exploit du 11 juin 2019, M. et Mme [T] ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 3.967,48 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que de justifier d’une assurance et visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 10 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment
- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 juillet 2019 ; 
- Condamné M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [T] une provision de 7.755,92 euros à valoir sur l’arriéré locatif impayé au mois de décembre inclus avec la faculté pour les débiteurs de régler leur dette en douze mensualités et à régler les loyers courants ; 
- Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai d’exécution ;
- Dit qu’à défaut de payer, à bonne date, en sus du loyer courant, ladite mensualité, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure : le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire deviendra acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate des occupants et une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à leur charge.

Le 19 octobre 2021, M. et Mme [T] ont dénoncé le défaut de respect des délais de paiement accordés et ont mis en demeure M. et Mme [K] de régler sous huitaine la somme de 14.074,17 euros.

Le 15 novembre 2021, M. et Mme [T] ont fait délivrer un commandement de quitter les lieux sous 48 heures soit au plus tard le 17 novembre 2021.

Le 17 novembre 2021, M. et Mme [T] ont diligenté une saisie-attribution sur le compte de M. [K] ouvert auprès de la Société Générale.

Par courrier du 18 janvier 2022, Me [R] [X] [S], mandataire judiciaire, informait M. et Mme [T] de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de Mme [K] par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 13 janvier 2022.

Le 10 février 2022, une procédure d’expulsion était mise en œuvre afin de libérer les locaux.

Par exploit du 4 mars 2022, M. et Mme [K] ont assigné M. et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa des articles 1722 du code civil, L. 622-21 et L. 622-7 du code de commerce, aux fins de contester l’exigibilité des loyers dus pendant les périodes de confinement de la crise sanitaire, de contester l’expulsion dont ils ont fait l’objet compte tenu des recours encours devant le juge de l’exécution et de la procédure collective affectant Mme [K], de condamner M. et Mme [T] à les indemniser à ce titre. M. et Mme [K] sollicitent également la restitution des sommes versées à titre de charges au cours des cinq dernières années, la condamnation de M. et Mme [T] à leur payer 5000 euros de dommages-intérêts pour absence de remise des quittances de loyer depuis 2018, outre 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 juin 2022 et l’affaire a été plaidée le 5 janvier 2022.

Le 23 mars 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire et nommé Maître [X] [S] ès qualité de liquidateur de Mme [K].

Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné la réouverture des débats et le rabat de la clôture ainsi que le renvoi du dossier à l’audience de mise en état du 26 mai 2023 pour que Mme [K] produise le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire la concernant et pour que les parties mettent en cause les organes de la procédure collective.

Par exploit du 16 mai 2023, les consorts [K] ont assigné Me [R] [X] [S] ès qualité de liquidateur judiciaire de Mme [K] en intervention forcée.

Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 10 octobre 2023, M. et Mme [K] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny, au visa des articles 1722 du code civil, L. 622-21 et L. 622-7 du code de commerce, de :

I) 
- CONSTATER l’absence d’exigibilité des loyers dus pendant les périodes de confinement, à savoir du 17 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 15 décembre 2020 ;
- CONSTATER le caractère abusif de l’expulsion des époux [K] le 10 février 2022, alors qu’une procédure était en cours devant le Juge de l’exécution et alors qu’une procédure de redressement judiciaire était ouverte ce que ne pouvait ignorer les époux [T] ; 
- CONSTATER le lien de causalité directe entre la faute des époux [T] et les préjudices subis par les époux [K] ; 
En conséquence, 
- CONDAMNER solidairement les époux [T] à verser aux époux [K] ou au Mandataire judiciaire, Maître [X] [S] dans le cadre de la liquidation, la somme de 80 000 euros correspondant à la valeur de leur fonds de commerce, la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice financier, la somme de 20 000 euros au titre de leur perte de chance de ne pas être expulsés et la somme de 15 000 euros au titre de leur préjudice moral.

II) 
- CONSTATER qu’aucun compte annuel de régularisation de charges n’a été communiqué par les époux [T] aux époux [K] sur les cinq dernières années ; 
- JUGER que les provisions sur charges versés par Monsieur et Madame [K] sur les cinq dernières années doivent leur être restituées, ou au Mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation, à défaut de compte annuel de régularisation de charges ; 
En conséquence, 
- CONDAMNER solidairement les époux [T] à verser aux époux [K] ou au Mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation la somme de 17 400 euros correspondant aux provisions sur charges indûment payés par les époux [K] ces cinq dernières années ;

III) 
- CONSTATER que les époux [T] ne délivrent aucune quittance de loyer aux époux [K] depuis l’année 2018 ; 
En conséquence, 
- CONDAMNER solidairement les époux [T] à verser la somme de 5000 euros aux époux [K] ou au Mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation, à titre de dommages et intérêts pour absence de remise de quittances de loyer depuis l’année 2018 ;
 
VI) 
- CONDAMNER solidairement les époux [T] à verser aux époux [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

M. et Mme [K] soutiennent que la clause résolutoire n’était pas acquise au moment de leur expulsion en ce qu’ils étaient légitimement empêchés de payer les causes de l’ordonnance de référé du 10 février 2020, à savoir l’apurement de l’arriéré en douze mensualités, en raison de la crise sanitaire. Ils soutiennent qu’en raison de la crise sanitaire, la fermeture de leur établissement s’assimile en la perte de la chose louée au visa de l’article 1722 du code civil. Ils étaient dans l’impossibilité de jouir du local. En outre, M. et Mme [K] soutiennent qu’ils étaient créanciers de M. et Mme [T] en raison du caractère indu des provisions sur charges encaissées par les bailleurs sans qu’ils ne procèdent aux régularisations de charges attendues contractuellement. M. et Mme [K] soutiennent que la question du caractère acquis ou non de la clause résolutoire aurait dû être soumise au juge de l’exécution. En l’état, l’expulsion opérée à l’initiative des bailleurs était abusive et a causé aux locataires un préjudice puisqu’elle les a empêchés de maintenir leur activité pendant la période d’observation ouverte dans le cadre de la procédure collective de Mme [K] avec pour conséquence la conversion du redressement en liquidation. 



La poursuite de l’expulsion constitue également une faute en raison de l’ouverture d’une procédure collective dont les bailleurs avaient connaissance et qui impose l’arrêt de toute procédure d’exécution en vertu de l’article L. 622-21 du code de commerce. Les consorts [K] se fondent sur l’obligation de reddition de compte et le droit de la preuve et reprochent aux bailleurs de ne pas justifier du montant définitif des charges payées. Ils soutiennent qu’ils étaient créanciers des bailleurs au moment de l’expulsion. M. et Mme [K] soutiennent également n’avoir jamais reçu de quittances de loyer malgré l’obligation qui incombe aux bailleurs et malgré leurs demandes en ce sens. M. et Mme [K] réfutent être débiteurs des sommes réclamées à titre reconventionnel estimant que les loyers demandés n’étaient pas dus.

Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 11 octobre 2023, les consorts [T] demandent au tribunal de 

Débouter Me [X] [S] ès qualité de liquidateur judiciaire de Madame [K], ainsi que Monsieur et Madame [K] de l'intégralité de leurs demandes. 
Condamner Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme non contestée de 14.722,71 euros au titre du solde locatif arrêté au 31/01/2022. 
Condamner in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [K] [P] née [Y] à payer aux époux [T] la somme de 3.000 euros par sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 
Condamner Me [X] [S] ès qualité de liquidateur judiciaire de Madame [K] à payer aux époux [T] la somme de 3.000 euros par sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. et Mme [T] soutiennent que l’expulsion a été réalisée dans la légalité car la décision du juge des référés du 10 février 2020 a ordonné l’expulsion des locataires avant le prononcé de l’ouverture d’une procédure collective par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 17 janvier 2021. Selon les consorts [T], M. et Mme [K] n’ont pas payé les échéances mises à leur charge au titre de l’ordonnance de référé qui a suspendu les effets de l’acquisition de la clause résolutoire. Les consorts [T] retiennent que Me [X] [S] ne conteste pas le caractère exigible des sommes réclamées. Quant aux charges, les consorts [T] soutiennent avoir régularisé les charges annuellement et se fondent sur les pièces produites devant le juge des référés pour les années 2017 et 2018 ainsi que sur les décomptes et régularisations opérées pour les années 2019 et 2020 pour lesquelles des soldes créditeurs ont été portés aux décomptes versés. M. et Mme [T] rappellent qu’ils tenaient les pièces à la disposition des locataires et que ces derniers ont écrit avoir « bien réceptionné les justificatifs de charges ». M. et Mme [T] soutiennent que la dette des locataires était antérieure à la période Covid de sorte que la crise sanitaire ne peut être le prétexte de l’impayé. M. et Mme [T] ajoutent que la procédure de redressement judiciaire ne concerne que Mme [K] et non M. [K], que les consorts [K] n’ont jamais produit le jugement d’ouverture de la procédure collective et qu’en toute hypothèse, l’huissier instrumentaire a confirmé qu’il était en mesure d’exécuter l’ordonnance de référé celle-ci étant antérieure au jugement d’ouverture de sorte que la procédure collective n’a pas d’incidence sur son exécution. M. et Mme [T] exposent également que Me [X] [S] leur a indiqué ne pas avoir qualité pour se prononcer sur la restitution des locaux estimant que le mandataire ne s’est pas opposé à l’expulsion. Les consorts [T] ajoutent que la saisie du juge de l’exécution n’est pas suspensive de l’exécution de l’ordonnance de référé qui était définitive. Sur les quittances de loyer, les consorts [T] indiquent avoir fourni les quittances de loyers pour tous les loyers effectivement payés et qu’ils n’ont pas à le faire pour les loyers impayés.
 A titre reconventionnel, les consorts [T] sollicitent le paiement de leur créance comprenant les causes de l’ordonnance de référé du 10 février 2020, les quatre mois de loyers impayés en avril, mai et juin 2020 et janvier 2022, le différentiel avec le loyer indexé, les taxes foncières 2020 et 2021 ainsi que les régularisations de charges pour 2019 et 2020.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 31 août 2023, Me [X] [S], ès qualités de liquidateur judiciaire de Madame [P] [K], demande au tribunal de :

- RECEVOIR Maître [X] [S] ès qualités de liquidateur de Madame [P] [K] recevable et bien fondé en ses demandes ; 
- JUGER que les Consorts [T] sont débiteurs envers Maître [X] [S] ès qualités de la somme de 17.400 € au titre du remboursement des charges indument appelées ; 
- JUGER qu’une compensation s’opère entre la créance des Consorts [T] déclarée à la procédure collective de Madame [P] [K] et la dette des Consorts [T] envers Maître [X] [S] ès qualités, dégageant un reliquat de 2.677,29 € au bénéfice de la liquidation judiciaire ; 
- JUGER que l’expulsion opérée par les Consorts [T] est irrégulière et a été faite de mauvaise foi ; 
En conséquence, 
- CONDAMNER solidairement les Consorts [T] à payer à Maître [X] [S] ès qualités de liquidateur de Madame [P] [K] les sommes de : 
* 2.677,29 € au titre du solde de la dette des Consorts [T] après compensation; 
* 80.000 € au titre de la perte de chance de céder le fonds de commerce ; 
* 20.000 € au titre du préjudice financier résultant de la perte de chance d’avoir pu présenter un plan de redressement ; 
- CONDAMNER solidairement les Consorts [T] à verser à Maître [X] [S], ès qualités, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens. 

Me [X] [S] se fonde sur l’article 1315 du code civil pour contester l’exigibilité des sommes réclamées par les consorts [T] ceux-ci étant défaillants dans l’administration de la preuve du montant des charges dues par les consorts [K] de sorte que les provisions de charges doivent être restituées à la liquidation et une compensation doit être opérée avec les sommes dues par M. et Mme [K] aux bailleurs. Me [X] [S] se fonde sur l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution pour contester la légalité de l’expulsion opérée le 10 février 2022 malgré l’ouverture de la procédure collective et alors que le procès-verbal d’expulsion ne lui a pas été dénoncé. Il en excipe l’irrégularité du procès-verbal d’expulsion ayant entrainé la perte du droit au bail de manière fautive et la nécessité d’indemniser les locataires de la perte du fonds devenu invendable sans droit au bail.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 juin 2024 et mise en délibéré au 10 octobre 2024.



MOTIFS

1. A titre liminaire

Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Ainsi, les demandes de M. et Mme [K] suivantes : 
- CONSTATER l’absence d’exigibilité des loyers dus pendant les périodes de confinement, à savoir du 17 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 15 décembre 2020 ;
- CONSTATER le caractère abusif de l’expulsion des époux [K] le 10 février 2022, alors qu’une procédure était en cours devant le Juge de l’exécution et alors qu’une procédure de redressement judiciaire était ouverte ce que ne pouvait ignorer les époux [T] ; 
- CONSTATER le lien de causalité directe entre la faute des époux [T] et les préjudices subis par les époux [K] ; 
- CONSTATER qu’aucun compte annuel de régularisation de charges n’a été communiqué par les époux [T] aux époux [K] sur les cinq dernières années ; 
- CONSTATER que les époux [T] ne délivrent aucune quittance de loyer aux époux [K] depuis l’année 2018 ; 

Et les demandes de Me [X] [S] suivantes :
- JUGER que les Consorts [T] sont débiteurs envers Maître [X] [S] ès qualités de la somme de 17.400 € au titre du remboursement des charges indument appelées ; 
- JUGER qu’une compensation s’opère entre la créance des Consorts [T] déclarée à la procédure collective de Madame [P] [K] et la dette des Consorts [T] envers Maître [X] [S] ès qualités, dégageant un reliquat de 2.677,29 € au bénéfice de la liquidation judiciaire ; 
- JUGER que l’expulsion opérée par les Consorts [T] est irrégulière et a été faite de mauvaise foi ; 

Ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions précitées mais des moyens tendant à la condamnation de M. et Mme [T]. Le tribunal n’est donc pas saisi de ces « demandes » figurant au dispositif des écritures de M. et Mme [K] et de Me [X] [S].


2. Sur la légalité de l’expulsion

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 10 février 2020 a suspendu les effets de la clause résolutoire dont l’acquisition y a été prononcée dans son principe en raison de l’impayé locatif arrêté à 7.755,92 euros au mois de décembre 2019 inclus. Aux termes de sa décision, le juge des référés rappelle que faute pour les preneurs de payer à bonne date l’une des douze mensualités, le tout deviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à l’expulsion immédiate des locataires.

Force est de constater que M. et Mme [K] n’ont pas réglé les condamnations financières de l’ordonnance du juge des référés du 10 février 2020 de sorte que la clause résolutoire était acquise au 11 juillet 2019 en vertu de l’ordonnance de référé devenue définitive et l’expulsion était possible en vertu de cette décision et sans qu’il soit nécessaire d’une confirmation judiciaire du caractère expulsable des occupants.

L’ouverture d’une procédure collective est postérieure à la date d’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’elle est sans incidence sur le terme du bail au 11 juillet 2019.

En outre, l’expulsion n’est pas une mesure affectant les meubles ou les immeubles de Mme [K] mais est une mesure personnelle. Elle pouvait donc être mise en œuvre malgré les dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce.

Quant au défaut de dénonce du PV d’expulsion à Me [X] [S], aucun texte ne prévoit cette mesure à peine de nullité. De surcroit, le courrier de Me [X] [S] du 3 février 2022 témoigne des démarches des consorts [T] pour assurer la régularité de leur procédure ainsi que le défaut de qualité du mandataire judiciaire sur le sort du bail commercial.

La saisine du juge de l’exécution n’est pas de nature à faire obstacle à l’expulsion dont le principe et les modalités avaient été ordonnés par le juge des référés dans sa décision de février 2020.

Ainsi l’expulsion opérée le 10 février 2022 ne contrevient pas aux règles afférentes aux procédures collectives ou aux procédures civiles d’exécution.

L’expulsion opérée à l’initiative des consorts [T] ne constitue pas une faute de nature à engager la responsabilité civile des bailleurs. La demande de dommages-intérêts formée par les consorts [K] et par Me [X] [S] sera rejetée.


3. Sur la demande de restitution des charges

Selon les articles 1103 et 1353 du code civil, le bailleur ne peut solliciter le paiement par son preneur de sommes que s’il établit le bien-fondé de leur calcul au regard des conditions contractuellement prévues. Est en conséquence indue et donne lieu à restitution, une somme payée par le preneur au titre de charges dont le bailleur n’établit pas qu’elle a été définie et calculée conformément aux prévisions du contrat.

En l’espèce, les décomptes de M. et Mme [T] font état de régularisations opérées en cours d’exécution du bail pour les années 2019 et 2020. Les consorts [K] confirment avoir reçu certains des documents attendus mais ce courrier daté de 2018 ne peut pas concerner les régularisations opérées postérieurement à 2018. Dans le cadre de la présente instance, M. et Mme [T] produisent des régularisations de charges pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020. Les régularisations opérées sur papier libre, manuellement, ne sont pas datées, elles ne sont pas accompagnées des justificatifs des sommes appelées notamment au titre de la taxe foncière ou des autres charges dues contractuellement et ne ventilent pas les différents postes de charges. En outre, les documents ne contiennent pas les précisions demandées par les preneurs en 2018 s’agissant des compteurs d’eau. L’année 2021 est manquante et les montants issus des régularisations n’apparaissent pas dans les décomptes à l’exception des années 2019 et 2020 figurant en bas de tableau édité le 31 janvier 2022 soit à quelques jours de l’expulsion. 

Par conséquent, les consorts [T] sont défaillants dans l’administration de la preuve des sommes dues au titre des charges. Ils seront condamnés à restituer à M. [K] et à Me [X] [S] les montants des provisions payées en cours d’exécution du bail, soit la somme non contestée par les bailleurs de 17.400 euros.

4. Sur la demande en paiement des bailleurs

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 10 février 2020 a condamné les consorts [K] d’une part au paiement de l’arriéré de loyer arrêté à la somme de 7.755,92 euros au 31 décembre 2019 inclus et d’autre part au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux. En l’état, la clause résolutoire étant définitivement acquise au 11 juillet 2019, les consorts [K] sont débiteurs du montant du loyer jusqu’au 11 juillet 2019 et d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer pour la période courant à partir du 12 juillet 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux. Le décompte produit par les consorts [T] établit que les preneurs ont manqué à leur obligation de paiement de loyer / indemnité d’occupation pour les mois de avril, mai et juin 2020 et pour le mois de janvier 2022.


L’article 1722 du code civil prévoit que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

L'effet de la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique et en raison du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose au sens de l'art. 1722 (Cass. Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.127).

En l’espèce, les restrictions d’accès pour les périodes de confinement comme pour les périodes restreintes de couvre-feu et de pass sanitaire ne sont pas assimilables à la perte, même partielle, de la chose louée.

Les loyers / indemnité d’occupation sont donc intégralement dus pour les mois de avril, mai et juin 2020.

L’indemnité d’occupation est également intégralement due pour le mois de janvier 2022.

Les montants appelés au titre des taxes foncières n’étant pas prouvés, ils ne peuvent être inclus dans le décompte des sommes dues.

Les consorts [K] étaient donc débiteurs de la somme de 13.664,40 euros au moment de leur expulsion :
référé
7 755,92 €
avr-20
1 466,20 €
mai-20
1 466,20 €
juin-20
1 488,04 €
janv-22
1 488,04 €

13 664,40 €

Il convient de procéder par compensation avec les sommes dues par les consorts [T] à M. [K] et à la liquidation de sorte que les consorts [T] seront condamnés à verser à Me [X] [S] la somme de 3.735,60 euros.


5. Sur les quittances de loyers

L'article 11 de la loi 77-1457 du 29 décembre 1977 énonce que “tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui”. En cas de paiement partiel, il appartient au bailleur de délivrer des quittances pour les termes effectivement réglés, en imputant les versements effectués à chaque échéance successive.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que les consorts [T] ont perçus des versements au titre des loyers. Les consorts [K] sont donc bien fondés à solliciter la délivrance de quittances. Les bailleurs, qui contestent tout manquement, ne rapportent pas la preuve de la délivrance des quittances. Il leur appartient de procéder à la délivrance des quittances.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les consorts [K] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils fixent à 5.000 euros. Les allégations selon lesquelles le manquement des bailleurs aurait empêché la réalisation de la vente du fonds de commerce ne sont pas corroborées par des pièces probantes.

M. et Mme [K] seront déboutés de leur demande.


6. Sur les autres demandes

Il convient au vu des circonstances de la cause de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.













PAR CES MOTIFS


Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute M. [K] et Me [X] [S] de leur demande de dommages-intérêts au titre de l’expulsion réalisée le 10 février 2022 ;

Ordonne la restitution par M. et Mme [T] de la somme de 17.400 euros à M. [K] et à Me [X] [S] au titre des charges ;

Ordonne la compensation de la créance de charges avec la dette de loyer et d’indemnité d’occupation d’un montant de 13.664,40 euros à la charge de M. [K] et de Me [X] [S] ;

Condamne M. et Mme [T] à verser à Me [X] [S] la somme de 3.735,60 euros après compensation ;

Déboute M. et Mme [K] de leur demande de dommages-intérêts au titre des quittances de loyers ;

Dit que les parties conserveront la charge des dépens qu’elles ont engagés ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait au Palais de Justice, le 10 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER