Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/03012 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XOG6
N° de MINUTE : 24/01337

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “TOUR M3" SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial “STEPHANE PLAZA IMMOBILIER - BAGNOLET”.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313

C/

DEFENDEURS

Madame [P] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée

Monsieur [N] [J] 
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 20 Juin 2024.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [R] et M. [N] [J] sont propriétaires des lots 78 et 173 au sein de l’immeuble sis « [Adresse 1] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété. 


Par exploit du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « Tour M3 », [Adresse 1] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [L] [R] et M. [N] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes:
- 24.904,68 euros au titre des charges de copropriété, 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts à compter de la lettre de mise en demeure avec capitalisation ;
- 400 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens dont distraction au profit de Me Bargeau
Outre l’exécution provisoire.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte à personne pour Mme [R] et à domicile pour M. [J], les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 4 juillet 2023 par ordonnance du même jour. Elle a été révoquée par ordonnance du 9 novembre 2023 puis de nouveau ordonnée le 23 février 2024 sans que le syndicat des copropriétaires ne modifie ses demandes.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.











Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaires ;
- les procès-verbaux des assemblées générales ;
- certains des appels de fonds de la période de recouvrement ;
- un décompte daté du 09/03/2023, 1er trimestre 2023 inclus ;
- un décompte établi le 4 octobre 2023 pour la période du 01/01/2021 au 04/10/2023 ;
- l’extrait du grand livre comptable du syndicat des copropriétaires pour les années 2019, 2020 et 2021 ;

Il ressort des éléments produits, et notamment du dernier décompte daté du 4 octobre 2023 produit en cours d’instance, que des paiements ont été opérés en juillet, aout et octobre 2023 soit postérieurement à l’ordonnance de clôture sans que le syndicat des copropriétaires n’actualise ses demandes.

Il ressort également des éléments produits que des contradictions apparaissent entre les montants figurant dans les extraits de grand livre et les décomptes produits par exemple :
- incohérence du solde du compte au 22 février 2021 entre la pièce 1 et la pièce 1bis ; 
- incohérence entre les montants figurant dans les extraits de grand livre et les montants inscrits dans les décomptes produits ;

Certains appels de fonds ne sont pas produits de sorte qu’il n’est pas possible de recouper de manière exhaustive les sommes appelées. Si plusieurs décomptes sont produits, aucun ne permet d’avoir une vision claire et exhaustive de l’intégralité de la période concernée. 

En outre aucune explication n’est apportée par le syndicat des copropriétaires dans son assignation ou dans ses conclusions de rabat de clôture contenant elles-mêmes la motivation de fond du syndicat des copropriétaires afin de reconstituer les sommes appelées au titre des charges.

Au regard de ces éléments, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de manière suffisamment certaine du quantum de la dette alléguée. Il sera débouté de sa demande.













Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.


En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de caractériser le bien fondé de la dette de Mme [R] et M. [J], il sera débouté de sa demande en paiement des frais de recouvrement.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas établie ; il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.


Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens.

Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


















PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis «Tour M3» [Adresse 1] (93) de sa demande en paiement des charges de copropriété pour la période arrêtée au 09/03/2023, 1er trimestre 2023 inclus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis «Tour M3» [Adresse 1] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis «Tour M3» [Adresse 1] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis «Tour M3» [Adresse 1] (93) aux dépens;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis «Tour M3» [Adresse 1] (93) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Fait au Palais de Justice, le 10 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER