Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 24/00072 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCJ2
NUMERO MIN: 24/00080

Nous, Madame [I] [Y], Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 05 Septembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

SNCF RESEAU
[Adresse 3]
CS 80001
[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [K] [W]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Clément RONCIN, avocat au barreau de BORDEAUX


En présence de Madame [M] [D], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [W] [K] est propriétaire d’une maison d’habitation située sur une parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 2] sise [Adresse 4] à [Localité 12]. 

Par arrêté du 25 novembre 2015, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de SNCF RESEAU, les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au Sud de [Localité 7]. Les effets de cette déclaration d’utilité publique ont été prorogés par arrêté du préfet de la Gironde du 26 septembre 2022. 

SNCF RESEAU a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire valant offre par lettre recommandée avec accusé de réception reçu au greffe 29 avril 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à monsieur [W] à la somme de 153 928 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupée, et à la somme 16 392,80 euros de l’indemnité de remploi. 

Le transport sur les lieux a été fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 14 mars 2024 au 24 juin 2024. Lors du déplacement sur les lieux du juge de l’expropriation et du greffier, accompagné du commissaire du gouvernement, du représentant et du conseil de SNCF RESEAU, Monsieur [W], en présence de son conseil, s’est opposé à la visite des lieux au motif qu’il aurait été informé tardivement. La visite n’a en conséquence pas eu lieu. 

Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée, pour cause d’utilité publique la parcelle précitée, propriété de monsieur [W].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 août 2024, SNCF RESEAU demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 153 928 euros en valeur occupée, l’indemnité de remploi à la somme de 16 392,80 euros et une indemnité pour perte de revenus locatifs de 4800 euros.
Au soutien de ses demandes, SNCF RESEAU expose que l’emprise est entièrement clôturée et comporte une maison d’habitation mitoyenne. La parcelle longe la voie ferrée et à proximité d’un passage à niveau. A la date de l’ordonnance d’expropriation, un bail d’habitation signé le 27 août 2021 était en cours. Elle en déduit qu’en application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le bien doit être évalué occupé et un abattement de 20 % doit être appliqué. 

S’agissant de la date de référence, SNCF RESEAU soutient que l’emprise à exproprier est située en totalité sur un emplacement réservé destiné à une réserve d’emprise pour l’aménagement de la voie ferroviaire et située dans la zone de droit de préemption urbain. En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, SNCF Réseau indique que la date de référence à retenir est le 26 février 2020, date à laquelle la 2e modification du PLU de la commune a été approuvée, celle-ci ayant modifié les articles 3, 7 et 9 de la zone UA dans laquelle est située la parcelle en cause. A cette date, la parcelle était classée en zone UA définie comme une zone dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre immédiatement des constructions. Elle est également soumise à la servitude d’utilité publique T1 « servitudes relatives aux chemins de fer », zone en bordure de laquelle s’appliquent de servitudes ferroviaires qui restreignent l’usage la parcelle et imposent des obligations notamment d’élagage et située en zone de bruit. 
Concernant les termes de comparaison produits par monsieur [W], qui a fait appel à un expert, elle estime qu’ils doivent être écartés car non pertinents ou car n’étant pas accompagnés par les références des actes. Concernant l’abattement pour occupation, elle soutient que la consistance du bien est fixée à la date de l’ordonnance d’expropriation et qu’à cette date, le bien était occupé par des locataires et que le bail a été privé d’effet du fait de l’ordonnance. Sur les termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement, SNCF RESEAU souligne qu’ils sont situés à environ 1km de distance de l’immeuble exproprié et ne sont pas dans l’immédiate proximité de la voie ferrée et de la gare. Si ces références devaient être retenues, une décôte devrait être appliquée. Elle produit pour sa part 4 termes de référence concernant des maisons à usage d’habitation d’une surface utile comprise entre 70 et 90m², sur une période récente qui s’étend de 2020 à 2021 et a ajouté un dernier terme du 24 janvier 2023. Concernant l’indemnité pour perte de revenus locatifs, destinée à compenser le temps nécessaire pour procéder à un nouvel achat et une nouvelle mise en location, elle estime qu’une durée de 6 mois est suffisante et propose une indemnité équivalente à 6 mois de loyers. 

Dans ses dernières conclusions du 4 septembre 2024, Monsieur [W] demande au juge de l’expropriation, à titre principal, de fixer à 259 150 euros le montant de l’indemnité principale, ou, à titre subsidiaire, à 245 127,50 euros, de lui allouer une indemnité de remploi en conséquence et de fixer à la somme de 9600 euros l’indemnité pour perte de revenus locatifs, outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, il expose que par lettre du 29 juillet 2024, les locataires occupant son bien exproprié ont résilié le contrat de bail avec effet au 1er septembre 2024, de sorte qu’à la date d’audience du 5 septembre, le bien est libre de toute occupation, ce que confirme un constat d’huissier du 2 septembre 2024. Il indique avoir mandaté un expert immobilier qui a procédé à la description du bien et à son évaluation. Il estime que le bien exproprié est dans une situation privilégiée au regard de sa proximité avec la métropole bordelaise, accessible facilement par l’autoroute et la voie ferrée situées à proximité, au regard de sa proximité du centre bourg et au regard de l’existence d’un espace de stationnement privatif dans la cour avec accès sécurisé. Il retient 4 termes de comparaison qu’il estime pertinents, aboutissant à une moyenne de 3950 euros le m². Rappelant que le bien sera libre de toute occupation à la date d’audience, il s’oppose à l’application d’un abattement de 20%. Subsidiairement, si un abattement pour occupation devait être retenu, il considère qu’il ne devrait pas dépasser 5%, au regard du fait notamment qu’il n’y aura aucune démarche à entreprendre pour l’expropriant en vue du relogement des locataire et de ce que SNCF RESEAU ne démontre pas les démarches engagées pour leur relogement. Il considère par ailleurs que l’indemnité de remploi devra être calculée sur la base du prix du bien libre de toute occupation, soit avant abattement. Concernant l’indemnité pour perte de revenus locatifs, elle est justifiée au motif que si l’expropriation n’avait pas eu lieu, il aurait continué à percevoir ces revenus et estime le temps requis pour chercher, trouver, acquérir un nouveau bien puis le mettre en location à hauteur de 1 an. 

Dans ses dernières conclusions du 14 août 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité principale de dépossession à hauteur de 201 100 euros, abattement pour occupation de 20% déduit, outre une indemnité d’occupation calculée sur ce montant. Il estime par ailleurs qu’il y a lieu d’allouer une indemnité pour perte de loyer dont il ne précise pas le montant. 
Sur la date de référence, il la fixe au 26 février 2020, à l’instar de SNCF RESEAU. Il rejoint également SNCF RESEAU quant au zonage du bien à la date de référence (zone UA du PLU). Il considère que les termes de comparaison produits par SNCF RESEAU et par monsieur [W] doivent être écartés comme non pertinents. Il produit pour sa part 5 termes de comparaison. 


MOTIVATION

A titre liminaire, sur l’absence de visite des lieux :

Monsieur [W] a refusé la visite du bien exproprié prévue le 24 juin 2024 au motif qu’il n’avait pas été avisé suffisamment tôt de la date du transport. 
Le délai de 15 jours prévu par l’article R. 311-15 du code de l’expropriation a pour objet de prévenir l’exproprié suffisamment à l’avance afin qu’il puisse être présent lors de la visite des lieux et lui permettre le cas échéant de réunir les éléments utiles à sa défense si l’audience a lieu à l’issue du transport. 
En l’espèce, l’ordonnance de transport a été notifiée par lettre recommandée avec avis de réception au domicile de l’exproprié. Monsieur [W] soutient toutefois ne pas avoir été avisé de ce pli en l’absence d’avis de passage laissé par le facteur.
En l’absence d’accusé de réception signé, SNCF Réseau a mandaté un commissaire de justice en vue de signifier cette ordonnance de transport. Il n’est pas contesté que cette signification a eu lieu moins de 15 jours avant la date de transport. Pour autant, aucun grief n’est caractérisé. 
En effet, monsieur [W] était présent sur les lieux : il a donc eu l’information et a pu s’organiser pour être disponible. Il a également pu prévenir son locataire qui était présent. La visite des lieux aurait pu ainsi être réalisée. 
De plus, l’audience était fixée au 5 septembre, ce qui lui laissait un temps nécessaire pour préparer sa défense. 
En conséquence, il n’a pas été fait droit à sa demande de reprogrammer le transport sur les lieux.

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 14 mai 2024. A cette date, il n’est pas contesté que le bien était donné à bail d’habitation. 

Il ressort des éléments du dossier issus de la visite de la visite du service des Domaines, d’images Google Map et du rapport d’expertise produit que le bien l’emprise expropriée est constituée d’une parcelle de 264 m², d’une configuration triangulaire, supportant une maison d’habitation d’une surface habitable de 71 m². 
Le terrain est en espace de stationnement gravillonné en partie Nord-Ouest, la partie Sud-Est est en contre haut de plusieurs marches et en nature de terrasse filante bétonnée et d’espace vert en partie Sud-Ouest. La maison est mitoyenne d’un côté. Elle donne en façade sur la [Adresse 8] et à l’arrière sur la voie ferrée qui longe immédiatement la parcelle, laquelle est également proche du passage à niveau. 
La maison comporte 4 pièces, une cave intérieure (aménagée en chambre mais humide, équipement minimal), un abri de jardin. Il n’y a pas véritablement de jardin d’agrément. 
Il s’agit d’une construction ancienne, édifiée pour partie en pierre de taille et pour autre partie en moellons sous crépi. Les pièces sont carrelées, les murs et plafonds peints. L’ensemble semble en bon état d’entretien. L’accès à la maison se fait après avoir franchi quelques marches. Elle est érigée sur un rez-de-chaussée. Elle est équipée de double vitrage et d’un système de chauffage électrique. 


Sur la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence pouir un bien situé en zone de droit de préemption urbain est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. 

En outre, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé.
La parcelle en cause étant à la fois située sur un emplacement réservé et soumise au droit de préemption urbain, la date de référence à retenir pour la parcelle considérée est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle en cause, sur laquelle est par ailleurs situé l’emplacement réservé, soit en l’espèce le 26 février 2020.
A cette date, la parcelle expropriée était située en zone UA du PLU de [Localité 11], correspondant à une zone dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre immédiatement une construction.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs. S’ils ne sont pas remplis, le terrain doit être évalué en fonction de son seul usage effectif. L’article L. 322-4 du code de l’expropriation prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. 
En l’espèce, la parcelle est bâtie, il n’y a pas de discussion sur ce point. Il n’est pas non plus discuté que la parcelle supporte une servitude T1 relative aux chemins de fers et est en zone de bruit, car à proximité immédiate de la voie ferrée et des nuisances qui l’accompagnent. Cette localisation proche de la voie ferrée empêche de considérer comme le soutient monsieur [W] que l’emprise se situe sur un emplacement privilégié.

Sur l’indemnité principale
Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
Aux termes de l’article L. 222-2 du même code : « L’ordonnance d’expropriation éteint par elle-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles expropriés »
La consistance juridique du bien a été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation puisque du fait de l’ordonnance, le bail d’habitation en cours s’est éteint. La consistance matérielle a également été modifiée car les locataires ont quitté et vidé les lieux.

Il est de jurisprudence constante que la modification matérielle ou juridique du bien postérieure à la date de l’ordonnance d’expropriation est sans incidence sur la détermination du montant de l’indemnité d’expropriation. 

Ainsi, il n’y a pas lieu de tenir compte de la libération spontanée des lieux par les locataires intervenue le 2 septembre 2024. 

Les parties s’entendent pour faire usage de la méthode par comparaison, « terrain bâti intégré ».

En l’espèce, il convient de rechercher des cessions intervenues entre 2021 et 2024, à [Localité 12], pour des maisons d’habitation mitoyennes d’un seul côté, données à bail, d’environ 71 m² sur un terrain d’assiette d’environ 264 m², dans une zone proche du chemin de fer. Cependant, tant l’expropriant que le commissaire du gouvernement proposent d’appliquer un abattement pour occupation. Ainsi, force est de constater qu’aucun des termes produits (à l’exception d’un seul) ne concerne un logement occupé. Il convient donc de rechercher les ventes de biens libres d’occupation. 

En conséquence, les premiers termes de comparaison (TC) de l’expropriant seront écartés, pour concerner une cession intervenue le 15 octobre 2020 et une cession d’un bien loué, dont le prix tient compte de cette occupation, de sorte que ce terme ne peut se comparer à l’ensemble des autres en valeur libre. 
Le troisième TC doit être écarté car concerne une maison mitoyenne des deux côtés ce qui constitue un facteur de moins-value. 

Seul le deuxième TC peut être retenu : il concerne une cession en date du 19 juillet 2021, d’une maison de 72 m² sur un terrain de 122 m² pour un prix au m² de 1983 euros. La circonstance qu’il ait fait l’objet d’une revente en 2024 est indépendante et cette dernière vente ne peut être prise en compte, dès lors que des biens revendus rapidement sont susceptibles d’être surévalués pour tenir compte des frais. 

S’agissant des termes de comparaison retenus par l’expert immobilier de M. [W], il y a lieu d’écarter le premier qui concerne une bien offrant des prestations plus élevées (piscine). De plus, comme le souligne le commissaire du gouvernement sa valeur de 4000 euros le m² apparaît supérieure à la valeur de marché qu’il a pu dégager (fourchette entre 3000 et 3500 euros le m²), tandis que selon ses recherches, ce même bien avait été évalué à 2926 euros le m² dans un acte du 28 mai 2021 enregistré. Le deuxième TC doit être écarté pour concerner un bien mitoyen sur les deux côtés. Le dernier terme doit également être écarté puisque la superficie d’assiette est de plus du double. 
Le troisième TC, dont l’acte a pu être consulté par le commissaire du gouvernement, peut toutefois être retenu même s’il concerne une maison mitoyenne par deux côtés, accompagné d’un terrain à usage de jardin non contigü, car situé [Adresse 8], soit à proximité immédiate du bien exproprié. Il convient toutefois de souligner que le bien est de l’autre côté de la rue donc non à proximité immédiate de la voie ferrée. Le bâti est de 54 m² et le terrain d’assiette de 495 m². Le prix au m² est de 3704 euros. 

En ce qui concerne les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernent, il y a lieu d’écarter les termes relatifs à des cessions de maisons mitoyennes par deux côtés (TC 1, 3, 5). Les autres termes de comparaison concernent des cessions intervenues mai 2022 et mars 2024, relatives à des maisons d’habitation d’une surface allant de 72 m² à 81 m², sur des terrains d’assiette allant de 122 à 255 m². Le commissaire du gouvernement aboutit à une moyenne de 3537 euros le m². 

Si SNCF Réseau considère qu’aucun des termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement ne sont pertinents en raison de leur distance de plus de un km d’avec le bien expropriés et non à proximité immédiate de la voie ferrée, force est toutefois de constater que l’ensemble des termes de maison mitoyenne par un côté concerne des transactions réalisées [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 13], et que 3 des 4 termes de comparaison retenus par SNCF réseau étaient situés dans ces deux rues. 

Toutefois, un regard de la localisation de ces termes de comparaison, non situés aux abords immédiats de la voie ferrée ou du passage à niveau, au regard également de ce que les termes de comparaison retenus mentionnent la présence de garages, il y a lieu d’appliquer une décote sur le prix moyen retenu par le commissaire du gouvernement et de retenir un prix au m² de 3200 euros.
Ainsi, en procédant à la moyenne des trois valeurs retenues (3200+ 3704+1983), la valeur au m² retenue sera : 2962 euros.

Ainsi, pour une maison d’habitation de 71 m², l’indemnité principale sera de : 71 x 2962 = 210 302 euros.

Sur l’abattement pour occupation : 

En l’espèce, il a été rappelé plus haut que le bien était occupé au moment de l’ordonnance d’expropriation. Cet élément doit conduire à appliquer un abattement sur le prix en valeur libre retenu plus haut, un bien vendu libre sur le marché de l’immobilier étant plus valorisé qu’un bien occupé. 
Un abattement de 15% sera appliqué. 
Soit une indemnité principale ramenée à 178 756,70 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée, sur la base de l’indemnité principale, en l’espèce à la somme de 18 875,67 euros (5000x 20% + 10000 x 15% + 163 756,7 x 10%).


Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, SNCF RESEAU supportera les dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner SNCF RESEAU à verser une somme de 2000 euros à monsieur [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
 


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

FIXE la date de référence au 26 février 2020, 

Fixe les indemnités revenant à monsieur [W] [K] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 2] sise [Adresse 4] à [Localité 12] aux sommes suivantes :

- indemnité principale 178 756,70 euros (valeur occupée)

- indemnité de remploi 18 875,67 euros 

Rejette la demande d’indemnité accessoire au titre de la dépréciation du surplus

Condamne SNCF RESEAU aux dépens.

Condamne SNCF RESEAU à verser à monsieur [W] [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.



Le Greffier Le Juge de l’Expropriation