Tribunal judiciaire · Loyers commerciaux — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 07 Octobre 2024

N° RG 24/00003 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBCH

DEMANDEUR :

Mme [P] [N] [O] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Claude GOEDERT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.S.U. KMJ MARC, venant aux droits de la société LB2M, elle-même aux droits de la SA PACA (preneur initial), ayant son siège social [Adresse 3], prise en son établissement secondaire
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Sébastien CARNEL, avocat postulant au barreau de LILLE,
Me Sandra KABLA, avocat plaidant au barreau de PARIS

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Octobre 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 31 août 2005, Mme [P] [O] épouse [Z] a donné à bail en renouvellement à la société PACA, des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], à l'effet d'exploiter un commerce de prêt-à-porter pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2005.

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2009, les parties ont convenu d'un nouveau bail pour une durée de neuf années à effet du 1er novembre 2009 et moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 27 000 euros.

Par un avenant du 20 mai 2011, la désignation des locaux a été modifiée.

Par acte du 27 juillet 2011, la société PACA a cédé son droit au bail à la société LB2M. La société KMJ MARC vient désormais aux droits de la société LB2M par suite d'un apport partiel d'actif en date du 31 décembre 2015.

Au 1er novembre 2021, le loyer s'établissait à 32 821,76 € hors taxe par an.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2021, Mme [P] [O] épouse [Z] a fait donner congé à la locataire avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 50 000 euros.

Par mémoire en fixation de loyer signifié par exploit d'huissier le 13 juillet 2022 à la S.A.S. KMJ MARC, Mme [P] [O] épouse [Z] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 63 280 hors taxes hors charges.

Par acte d'huissier signifié le 16 septembre 2022, Mme [P] [O] épouse [Z] a assigné la S.A.S. KMJ MARC devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 15 mai 2023, le juge des loyers commerciaux a :
ordonné avant dire droit une expertise ; débouté Mme [O] de sa demande tendant à ce que l'expert soit tenu de se fonder sur la surface pondérée de 69 m² ;fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; sursis à statuer sur les autres demandes ;prévu que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise;réservé les dépens.
Le rapport d'expertise a été déposé au greffe le 2 janvier 2024. M. [Y] a estimé la valeur locative au 1er juillet 2022 à 47 850 €/an hors charges, soit environ 825€/m²P.

Dans son mémoire n°5 après assignation notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 juin 2024, Mme [P] [O] épouse [Z] demande au juge de :
A titre principal,
Fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 63 480 euros ;Juger que le loyer ne pourra excéder au prorata temporis la somme de 50 000 €/an pour la période allant du 1er juillet 2022 au 12 juillet 2022, ce montant ayant été demandé aux termes du congé avec offre de renouvellement ;A titre subsidiaire,
Fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 53 360 euros ;Juger que le loyer ne pourra excéder au prorata temporis la somme de 50 000 €/an pour la période allant du 1er juillet 2022 au 12 juillet 2022, ce montant ayant été demandé aux termes du congé avec offre de renouvellement ;A titre plus subsidiaire,
Fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 50 025 euros ;Juger que le loyer ne pourra excéder au prorata temporis la somme de 50 000 €/an pour la période allant du 1er juillet 2022 au 12 juillet 2022, ce montant ayant été demandé aux termes du congé avec offre de renouvellement ;A titre infiniment subsidiaire,
Fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 47 850;En toute hypothèse,
Condamner la S.A.S. KMJ MARC au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité en application de l'article 1231-6 du code civil, avec capitalisation pour ceux qui seront dus pendant au moins un an ;Juger qu'à défaut d'exercice pour les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, la décision constitue un titre exécutoire ;Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 7 000 euros hors taxe sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont les frais de significations du congé et des différentes mémoires ainsi que les frais d'expertise.
Mme [P] [O] épouse [Z] soutient que les parties se sont accordées dans le protocole transactionnel et dans le bail et son avenant sur une surface pondérée contractuelle de 69 m² sur la base de la pondération fournie par son expert privé. Elle demande à titre subsidiaire que la surface pondérée estimée par l'expert judiciaire soit retenue. La bailleresse soutient que les valeurs de référence citées par la preneuse et par l'expert doivent être actualisées en fonction de l'indexation sur l'indice des loyers commerciaux, compte tenu de leur ancienneté qui ne permet pas d'évaluer la valeur locative en 2022. Elle se prévaut d'une majoration de 15 % liée aux clauses inhabituelles tous commerces, de sous-location et de cession libre. Elle conteste toute minoration du loyer liée à la clause d'accession en fin de jouissance. Elle ajoute que les travaux dont se prévaut la société KMJ Marc ne sont que des travaux de rafraîchissement et non des travaux d'embellissement. Elle écarte également la mise à la charge du preneur de la taxe foncière, de l'assurance et des travaux de mise aux normes.

Dans son mémoire en ouverture du rapport d'expertise n°3 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 3 août 2024, la S.A.S. KMJ MARC demande au juge des loyers commerciaux de
Fixer à compter du 1er juillet 2022 le montant du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 28 203 euros par an hors taxes hors charges correspondant à la valeur locative, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l'exception de celles contraires à la loi Pinel ;Juger que les restitutions des loyers trop-perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d'effet du bail renouvelé ;Condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction.
La S.A.S. KMJ MARC conteste tout accord sur la pondération des surfaces et soutient que dans le protocole transactionnel, il n'est nullement question d'une pondération des surfaces des locaux loués, la transaction portant sur un litige relatif à des travaux non autorisés. Elle ajoute que si le bail fait mention d'une surface pondérée de 69 m², celle-ci ne saurait s'imposer aux parties et au juge dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement et qu'en outre, le détail des surfaces et de leur pondération n'est pas mentionné. Elle critique les coefficients de pondération retenus par l'expert pour parvenir à une surface pondérée de 50 m²P. Elle estime qu'il n'y a pas lieu d'indexer les valeurs de référence citées, ceci n'étant pas imposé par l'article R.145-7 du code de commerce et l'indexation ne suivant pas l'évolution de la valeur locative. Elle discute les majorations et minorations liées aux obligations respectives des parties.

Après quatre renvois à la demande des parties, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 2 septembre 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux;
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Les parties s'accordent à reconnaître qu'eu égard à la durée du bail, le loyer doit être fixé à sa valeur locative en application de l'article L145-33 du code de commerce.

A- Sur la surface des locaux

S'agissant d'une boutique, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l'utilité respective des différentes pièces.
En effet, en vertu de l'article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s'agissant d'un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

Il est stipulé au bail du 13 novembre 2009 dans l'article 1 relatif à la désignation des locaux que « Le bailleur donne à bail au preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés : dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété à [Adresse 2], le lot n°1 comprenant rez-de-chaussée et sous-sol pour une surface réelle de 104,55 m² et une surface pondérée de 69 m². ».

Dans l'avenant au bail du 20 mai 2011, les parties ont convenu notamment « de la modification de la désignation des locaux donnés telle qu'elle figure au nouveau bail commercial du 13 novembre 2009, lesdits locaux étant constitués :
d'une part du lot n° 6 (ancien lot n°1) de la copropriété, à savoir un local commercial comprenant au rez-de-chaussée un magasin avec escalier d'accès au sous-sol ; et au sous-sol un bureau, une réserve, un WC et une cuisine ; ledit lot n° 6 représentant 3.116/10.150 ème du sol et des parties communes générales.D'autre part le lot n° 3 de la copropriété, à savoir : au rez-de-chaussée, l'ancienne partie du hall d'entrée commun d'une surface de 2,47m² situé en avant du lot n° 1 (devenu lot n° 6) ; précision étant faite que le lot n° 3 est indissociable du lot n° 1 (devenu le lot n° 6) ; ledit lot n° 3 représentant 75/10.150 ème du sol et des parties communes générales. ».
Dans le protocole transactionnel du 13 novembre 2009, il n'est pas fait de référence à la surface des locaux.

Dès lors, seul le contrat de bail du 13 novembre 2009 mentionne une surface pondérée de 69 m² pour les locaux loués.

Or, cette surface pondérée se trouve uniquement dans l'article relatif à la désignation des locaux. Aucune mention ne vient préciser que les parties ont entendu convenir contractuellement de cette surface pondérée, en vue notamment de l'évaluation du loyer de renouvellement. Ainsi, contrairement aux cas d'espèce objet des décisions judiciaires produites par la requérante, les parties n'ont pas stipulé que « de convention expresse » la surface pondérée des locaux serait de 69 m² ni n'ont prévu les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé avec cette base.

Au regard de ces éléments, la mention de la surface pondérée de 69 m² apparaît faite uniquement à titre indicatif afin de désigner les locaux, de sorte que cette surface ne s'impose pas au juge des loyers commerciaux dans le cadre de la détermination du loyer de renouvellement du bail.

L'expert judiciaire, M. [Y], a mesuré une surface utile brute de 108,25 m² et a calculé une surface utile pondérée de 57,83 m².

Il a détaillé les différentes surfaces de la manière suivante :

Le preneur discute les coefficients de pondération, en soutenant qu'il convient de diminuer les coefficients de pondération des zones 2 et 3 et des réserve, débarras, kitchenette et WC du sous-sol.

En réponse aux dires des parties sur ce point, M. [Y] a indiqué que « Les coefficients retenus dans [son] pré-rapport ont été objectivement appréciés eu égard à la configuration des lieux, leur accessibilité, l'intérêt pour le commerce du rez-de-chaussée, et dans le respect des préconisations de la Charte. ».

Il est constant que les coefficients retenus par l'expert correspondent aux fourchettes indicatives de la charte des experts.

La société KMJ Marc n'apporte pas d'éléments de nature à remettre en cause les propositions de l'expert judiciaire, lequel, après avoir visité les locaux, a justement tenu compte de la configuration des lieux, de leurs caractéristiques et visibilité depuis la rue, ainsi que de leur utilité pour le commerce considéré.

En conséquence, il convient de retenir la surface utile pondérée calculée par l'expert de 58 m².

B- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d'expertise que le local est situé en pied d'immeuble et est aménagé en boutique de prêt-à-porter femmes sous l'enseigne « Karl Marc John ». Il est composé d'un rez-de-chaussée aménagé et d'un sous-sol accessible directement depuis la boutique. L'ensemble, relativement étroit, est néanmoins plutôt rationnel pour l'exploitation.

L'immeuble dans lequel est implanté le local est un immeuble ancien doublement mitoyen, construit en briques et s'élevant sur trois étages, implanté en front-à-rue au cœur d'un tissu urbain ancien. Il semble entretenu et son aspect est plutôt valorisant. Les étages sont à usage d'habitation.

Le linéaire de façade est d'environ 4 mètres, avec une vitrine toute hauteur d'une largeur d'environ 3,70 mètres sur la rue. L'espace de vente se développe dans la longueur, avec un espace « essayage » de deux cabines et une petite réserve d'approche. Le sous-sol est composé d'une pièce voûtée en partie centrale accueillant la réserve, d'une salle de pause dotée d'un meuble évier, de toilettes et d'une pièce annexe à usage de débarras.

L'expert retient que « Il s'agit d'un local jouissant d'une assez bonne configuration pour l'activité considérée : espace de vente rationnel et homogène, cave reliée accueillant les fonctions annexes (réserve, pause, WC). Certes le caractère quelque peu étroit de la boutique, une moindre luminosité pour la partie la plus éloignée de la vitrine et une réserve en cave et non en « arrière boutique » comptent parmi les « défauts » du local, mais cela correspond aussi à une configuration assez classique des boutiques de pied d'immeuble de l'hyper-centre et du [Adresse 7]. Le sous-sol est sain et permet l'entreposage des marchandises. ».

2° La destination des lieux

Aux termes de l'article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

Le contrat de bail stipule que le preneur devra occuper les lieux « pour tous commerces, sauf activités de nature à générer des nuisances particulières notamment olfactives ou sonores ».

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

a) Sur le transfert de la taxe foncière et de la prime d'assurance

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

En l'espèce, dans le bail, la taxe foncière et les primes annuelles d'assurances sont transférées au preneur (article 9 et 10).

Il conviendra donc de déduire le montant de la taxe foncière et des primes d'assurance de la valeur locative, soit les sommes de 3 508 euros et 239 euros.

b) Sur les autres clauses

L'article 19 du bail autorise le preneur à sous-louer librement les lieux loués, à condition d'appeler le bailleur à concourir à l'acte. Il est également autorisé à céder librement son fonds de commerce ou son droit au bail à toute personne physique ou morale justifiant de sa solvabilité.

Il est prévu la mise à la charge du preneur des travaux de mise aux normes et une clause d'accession au propriétaire des travaux d'aménagement en fin de bail.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Selon l'expert, le local est très bien situé au cœur de l'hyper centre-ville de [Localité 6], en secteur piétonnier très commerçant, et à toute proximité de [Adresse 5] et des rues piétonnes les plus fréquentées. Il relève que la commercialité dans le centre ville de [Localité 6] est très importante et très diversifiée, avec de très nombreux cafés et restaurants dans l'environnement proche de l'immeuble étudié, outre de nombreux commerces d'équipement de la personne, de services à la personne et commerces de proximité et d'activités de culture, loisirs et équipement de la maison. Le local se trouve également à proximité de l'office de tourisme, du Printemps et de plusieurs grandes lilloises attirant de nombreux visiteurs (La Chicorée...). La station de métro Rihour se trouve presque en face de la boutique et il existe diverses infrastructures de stationnement.

L'expert en conclut que « il s'agit d'un emplacement de premier plan, très favorable à l'activité commerciale en général et à celle de boutique de prêt-à-porter en particulier, en raison notamment de son caractère très central, au sein du secteur piétonnier. L'environnement immédiat très commerçant bien évidemment est un atout majeur pour attirer une large clientèle. Bien entendu, sur un tel secteur, la présence de nombreuses boutiques concurrentes est inévitable mais c'est aussi cette concentration de commerce d'équipement de la personne qui attire en nombre ; en outre le stationnement y est très difficile sans utiliser les parkings payants, ce qui est une situation inhérente aux centres-villes des grandes métropoles. En revanche, la desserte est excellente, notamment par les transports en commun (entrée/sortie de métro en face de la boutique). ».

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l'article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L'expert a repris les valeurs de référence citées par les parties en y apportant les précisions et appréciations qualitatives suivantes :

Références citées par Mme [O] épouse [Z] :
Il s'agit de fixations du loyer de renouvellement par le juge des loyers commerciaux, en l'occurrence la cour d'appel de Douai. L'expert a repris les valeurs indiquées par la bailleresse, soit avec une actualisation des loyers à 2022 sur la base de l'indice des loyers commerciaux. Les loyers de renouvellement du bail fixés par le juge des loyers commerciaux étaient de :
Eden Park : 759,51€/m²P (CA Douai 19/09/2010)CTB : 800 €/m²P (CA Douai 09/03/2017)Star : 500,43€/m²P (CA Douai 13/09/2018).
Soit une valeur moyenne de 686,65 €/m²P

Références citées par la société KMJ Marc :

La société KMJ Marc n'a pas communiqué à l'expert ni n'a versé aux débats les baux dont elle fait état comme valeurs de référence.

Dès lors, la réalité de ces informations ne pouvant être vérifiée, de même que les conditions des baux, elles ne peuvent servir de comparatif de la valeur locative et seront écartées.

L'expert propose en outre les références suivantes :

La bailleresse soutient que les loyers des valeurs de référence doivent être indexés sur l'indice des loyers commerciaux, compte tenu de leur ancienneté, tandis que le preneur s'y oppose.

L'article R.145-7 du code de commerce impose seulement de corriger et donc d'adapter les références aux différences pouvant exister. Il n'impose aucunement d'indexer les loyers à la date du renouvellement du bail litigieux. Par ailleurs, si l'indice des loyers commerciaux a pour composante essentielle l'indice des prix à la consommation et l'indice du coût de la construction, ces indices nationaux ne sont pas adaptés aux spécificités locales, alors que la valeur locative est très liée aux facteurs locaux de commercialité.

Dès lors, à l'instar de l'expert, il n'y a pas lieu à procéder à l'actualisation des loyers.

Si les références citées correspondent certes à des baux anciens, ni les parties, ni l'expert n'ont été en mesure de produire des baux récents, contemporains de la date de renouvellement du bail.

Les références citées par l'expert sont les plus récentes et correspondent à des locaux commerciaux de petite taille, tout comme le local considéré. Si les activités sont diverses, plusieurs baux correspondent à l'exploitation d'activités de prêt-à-porter comme l'enseigne en cause.

La moyenne de l'ensemble des références citées par la bailleresse et par l'expert, hors indexation, est de 728,81€/m²P.

C- Sur le prix du bail renouvelé

En conclusion de son rapport, l'expert propose une valeur locative de renouvellement au 1er juillet 2022 de 750€/m²P puis y applique un correctif global de + 10 % tenant à la clause tous commerces et aux clauses de libre cession et libre sous-location. Il exclut tout abattement au titre des autres clauses.

Compte tenu des caractéristiques propres des lieux loués, soit la bonne configuration du local malgré son étroitesse, de leur destination générale, de leur emplacement de 1er ordre, des prix couramment pratiqués dans le voisinage (moyenne de 728,81€M²P) et de leur ancienneté, il apparaît justifié de retenir la valeur locative du local avant correctif telle qu'estimée par l'expert à 750€/m²P.

Par ailleurs, compte tenu des conditions du bail et des obligations respectives des parties, il y a lieu d'appliquer des correctifs.

La clause tous commerces et les clauses de libre cession et libre sous-location constituent des mesures très favorables au preneur et peu usitées en la matière, ce qui justifie une majoration de 10% de la valeur locative.

S'agissant de la clause d'accession en fin de bail, M.[Y] relève, dans sa réponse aux dires des parties que « chaque nouvelle enseigne entrant dans une cellule commerciale entreprend des travaux de réaménagement complet pour coller à ses besoins autant qu'à son cahier des charges et à son image de marque. Cela signifie que les travaux d'aménagement du preneur n'ont en réalité aucune pérennité. En réalité, ni le preneur ni le bailleur n'ont d'intérêt à en devenir propriétaire in fine, autrement que pour des considérations annexes ou indirectes, comme dans le débat autour de la valeur locative, puisque toute nouvelle occupation sera habituellement précédée par de nouveaux travaux d'aménagement faisant fi dans la plupart des cas des aménagements précédents. C'est là la logique des enseignes. Bien sûr, on peut toujours soutenir que des cas particuliers existent, mais à défaut de connaître l'avenir, il [lui] semble qu'aucun correctif pour « accession » ne soit réellement pertinent. En outre, les loyers de référence portent généralement sur des locaux pris à bail par des enseignes qui ont choisi de réaliser elles-mêmes leurs propres aménagements dans des locaux souvent déjà aménagés par d'autres précédemment, aussi l'impact de ceux-ci sur la valeur locative semble bien difficile à appréhender. ».

Le preneur ne justifie pas d'autres travaux que ceux d'adaptation des locaux aux caractéristiques de l'enseigne et de peinture, ce qui confirme l'analyse de l'expert selon laquelle l'accession des travaux au bailleur n'est pas une clause réellement profitable au bailleur, chaque locataire procédant à l'adaptation des locaux à ses activité et enseigne.

Dès lors, il n'y a pas lieu à minoration de la valeur locative au titre de cette clause qui est d'ailleurs assez courante en la matière.

S'agissant de la clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité aux normes, l'expert estime que « il semble difficile de retenir une décote de 10% pour travaux de mise en conformité à la charge du preneur alors que ce même preneur semble ne pas avoir de travaux de mise en conformité à réaliser pour l'activité exploitée, à la lumière des éléments communiqués. ».

Comme précédemment, et à l'instar de l'expert, il sera relevé que le preneur n'a pas eu à réaliser des travaux de mise en conformité, de sorte que cette clause ne lui a pas été défavorable. De plus, elle est le corollaire de la clause tous commerces, les normes pouvant être très variables selon l'activité exercée.

Il convient également d'écarter toute minoration de la valeur locative de ce chef.

Compte tenu de la majoration de 10 % pour les clauses tous commerces et de libre cession et de libre sous-location, il convient de fixer la valeur locative à 825 €/m²P (750€/m²P x 1,1).

Il y a lieu de plus de déduire de la valeur locative annuelle le coût de la taxe foncière et des primes d'assurance transférées au preneur.

Au regard de l'ensemble des éléments de l'article L.145-33 du code de commerce sus-développés, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 44103 euros (825€/m²P x 58 m² = 47 850 €/an – 3 508 € - 239 €).

Un tel loyer sera dû à compter de la date de renouvellement du bail, soit à compter du 1er juillet 2022.

II- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge.

Ces intérêts seront ainsi dus à compter de l'assignation du 16 septembre 2022.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

III- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.A.S. KMJ MARC ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise mais à l'exclusion des frais de signification du congé et des différents mémoires.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [O] une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 44 103 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

DIT que la créance d'arriérés de loyers portera intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022 et à compter de leur date d'exigibilité pour les loyers postérieurs ;

DIT que les intérêts échus pour plus d'une année entière sur cette créance d'arriérés de loyers produiront eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNE la S.A.S. KMJ MARC à payer à Mme [P] [O] épouse [Z] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. KMJ MARC de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [P] [O] épouse [Z] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. KMJ MARC de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.A.S. KMJ MARC aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux