Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 C — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 C

 N° RG 22/07103 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XBJV

Jugement du 10 Octobre 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :
la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES - 435
la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA - 709





REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 10 Octobre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 13 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Juin 2024 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Monsieur [C] [N]
né le 19 Octobre 1951 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Quitterie DUBOUIS-BONNEFOND de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires LES OMBRAGES, [Adresse 1], 
représenté par son syndic en exercice REGIE COGESTRIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON








EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « LES OMBRAGES » situé [Adresse 1]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, suivant règlement en date du 10 juillet 1959.
 
Il constitue le lot n°1 d’un lotissement auquel s’applique un cahier des charges en date du 8 juillet 1959.
 
Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a chargé les entreprises UP FACTOR et ZOOM FACTOR d’une mission d’assistance dans le cadre d’un projet de surélévation de l’un des bâtiments composant l’ensemble immobilier.
 
La résolution adoptée à cette fin n’a pas fait l’objet d’un recours. 

Au sein du cahiers des charges du lotissement figure un article 3 qui limite les hauteurs de 
construction sur l’immeuble considéré.
 
Lors de l’assemblée générale du 22 juin 2022, il a donc été soumis à l’approbation des copropriétaires un mandat à donner au syndic d’obtenir l’accord des membres du lotissement pour l’abrogation de cet article et de régulariser tout acte afférent. 

Cette résolution soumise à la majorité de l’article 26 a fait l’objet d’un accord à la suite d’un vote positif au moyen de la passerelle prévue à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 (résolution n°18+). 
Monsieur [N], copropriétaire opposant, entend obtenir le prononcé de la nullité de cette résolution.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 03 août 2022, Monsieur [C] [N] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OMBRAGES devant le tribunal judiciaire de LYON.

Par assignation du 26 juin 2023, Monsieur [N] a en outre fait citer le syndicat des copropriétaires aux fins, entre autres, d’annulation de la résolution n° 36 adoptée lors de l’assemblée générale du 02 mai 2023.

Ces deux instances ont fait l’objet d’une jonction le 13 novembre 2023 afin d’être instruites et jugées ensemble.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 07 juin 2023, Monsieur [C] [N] sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 17-1 A et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, 

Prononcer l’annulation de la résolution n°18 (intitulée « Point 18 » et « + Point 18 ») de l’assemblée générale de la copropriété "LES OMBRAGES" située [Adresse 1] en date du 29 juin 2022. 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "LES OMBRAGES" situé [Adresse 1] à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile. 
Condamner le même aux entiers dépens d’instance. 
Par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispenser le demandeur de toute participation à la dépense commune correspondant : 
- aux frais de la présente procédure ; 
- aux condamnations à intervenir à l’encontre du syndicat des copropriétaires ainsi que les frais, article 700 et astreintes octroyés à son profit par le Tribunal.


Nonobstant la jonction opérée entre les deux causes le 13 novembre 2023, Monsieur [N] et le syndicat des copropriétaires n’ont pas conclu dans l’affaire n°RG 23/4790.

Au terme de son acte introductif d’instance du 23 juin 2023, Monsieur [C] [N] sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 17-1 A et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme,
Vu l’article 367 du Code de procédure civile,

Ordonner la jonction de la présente instance avec celle actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire enrôlée sous le n°RG 22/07103,
Prononcer l'annulation de la résolution n°36 de l'assemblée générale de la copropriété "LES
OMBRAGES" située [Adresse 1] en date du 2 mai 2023,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "LES OMBRAGES" situé [Adresse 1] à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure civile.
Condamner le même aux entiers dépens d’instance,
Par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispenser le demandeur de toute participation a la dépense commune correspondant :
- aux frais de la présente procédure;
- aux condamnations à intervenir à l’encontre du syndicat des copropriétaires ainsi que les frais, article 700 et astreintes octroyés à son profit par le Tribunal.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OMBRAGES sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 17-1, 26, 26-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces, 

DEBOUTER Monsieur [N] de l’intégralité de ses demandes ; 
CONDAMNER Monsieur [N] à payer une somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 novembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 adoptée lors de l’assemblée générale du 29 juin 2022

Monsieur [N] sollicite, au visa des articles 17-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de ladite loi et de l’article L442-10 du code de l’urbanisme, d’entendre annuler la résolution n°18 (intitulée Point 18 et Point 18+) adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 motifs pris de la non-conformité du formulaire de vote par correspondance, de l’absence d’information fournie aux copropriétaires et de l’irrégularité du mandat donné au syndic.
Sur la non-conformité du formulaire de vote

Vu les articles 17-1 A, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Monsieur [N] soutient que la résolution querellée encourt la nullité dès lors que le formulaire de vote par correspondance adressé aux copropriétaires lors de la convocation de l’assemblée générale ne prévoyait pas l’éventualité d’une passerelle et d’un second vote.

Il résulte des pièces versées au débat que la résolution n°18, soumise en premier lieu au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 26, n’a pas été adoptée ; qu’elle a été soumise une seconde fois au vote des copropriétaires en application de l’article 26-1 ; que six copropriétaires ont voté par correspondance.

Il est établi que le formulaire de vote par correspondance adressé aux copropriétaires ne mentionne pas la possibilité d’une passerelle en cas de défaut d’adoption d’une résolution lors d’un premier vote.

Dans la mesure où la résolution n’a été inscrite qu’une fois sur le formulaire, les copropriétaires votant par correspondance n’ont pas été parfaitement informés de la possibilité d’émettre un vote différent lors du second vote. Partant, leur vote ne peut être considéré comme régulier.

Du reste, le syndic a pris soin de soumettre à nouveau le vote de la résolution portant sur la suppression de l’article 3 du cahier des charges lors de l’assemblée générale du 02 mai 2023, en transmettant cette fois un formulaire de vote par correspondance, comportant deux cases pour deux votes engendrés par la passerelle prévue par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Même s’il le conteste dans le cadre de la présente procédure, il a ainsi entendu couvrir l’irrégularité du vote découlant de l’envoi d’un formulaire de vote par correspondance non-conforme.

Ce faisant, la résolution n°18 querellée encourt la nullité pour ce seul motif, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens articulés à l’appui de la demande d’annulation, surabondants.

Il convient donc d’annuler la résolution n°18 (intitulée « Point 18 » et « + Point 18 ») adoptée lors de l’assemblée générale du 29 juin 2022 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "LES OMBRAGES" située [Adresse 1].

Sur la demande d’annulation de la résolution n°36 adoptée lors de l’assemblée générale du 02 mai 2023

Monsieur [N] soutient que ladite résolution encourt la nullité dans la mesure où, portant sur la suppression de l’article 3 du cahier des charges du lotissement entraînant la possibilité de surélever l’immeuble au-dessus du local commercial, les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés sur le plan technique afin d’émettre un vote éclairé ; qu’aucune note technique ne leur a en effet été communiquée sur l’impact de la suppression de l’article 3 ; qu’ils n’ont donc pas été en mesure de connaître les raisons pour lesquelles l’article 3 du cahier des charges du lotissement a été, à l’origine, stipulé, de comprendre les conséquences de la suppression de cet article 3 tant sur le plan juridique que sur le plan technique et de décider de la suppression de l’article 3 en toute connaissance de cause. Il argue également d’un deuxième moyen de nullité tenant à l’absence de toute compétence du syndicat des copropriétaires pour décider seul de la modification du cahier des charges. Il considère que l’adoption de cette résolution n°36, nonobstant la nullité encourue, procède d’un abus de majorité.

Il résulte toutefois du procès-verbal de l’assemblée générale du 02 mai 2023 que la résolution n° 36 querellée intitulée Point 36 porte sur la « Décision à prendre concernant le mandat donné au syndic de régulariser toute acte constatant l’annulation pure et simple de l’article 3 du cahier des charges du lotissement, conformément à la volonté des copropriétaires ».

Il s’évince du texte même de la résolution litigieuse, qui contient un point d’information, qu’ « elle n’est qu’un préalable à l’éventuel futur projet de surélévation, qui sera soumis à l’accord de l’assemblée générale lorsque les sociétés UP FACTOR et ZOOM FACTOR auront achevé leurs travaux préparatoires, notamment quant à sa faisabilité technique ».

La copropriété est donc en phase d’étude de la faisabilité technique du projet de surélévation et pour ce faire, elle a donné mandat en 2019 aux sociétés UP FACTOR et ZOOM FACTOR.

Le moyen de nullité tiré de l’absence d’informations suffisantes sur la faisabilité du projet, en particulier technique, n’est donc pas fondé puisque les copropriétaires ne seront informés sur cette question qu’une fois que l’étude confiée aux deux sociétés susvisées sera terminée. Ce n’est en effet qu’une fois qu’ils auront été destinataires de l’étude de faisabilité que les copropriétaires seront amenés à voter sur l’opportunité de la surélévation litigieuse.

Par ailleurs, la résolution querellée précise qu’ « il y a lieu de procéder à une modification audit cahier des charges et consistant en l’annulation pure et simple de l’article 3 (du cahier des charges) » dès lors qu’il interdit « le projet de surélévation envisagé par la copropriété ». Elle rappelle que « la modification du cahier des charges du lotissement doit être soumise à l’accord des colotis selon des règles de majorité prédéfinies » et elle mentionne le texte de l’article L442-10 alinéa 1 du code de l’urbanisme.

Si la résolution n°36 a bien trait à l’annulation de l’article 3 du cahier des charges, il est uniquement donné mandat au syndic « de régulariser tout acte constatant la position du syndicat des copropriétaires », après rappel que l’accord des colotis sera nécessaire à la modification envisagée. Elle rappelle donc expressément la nécessité de recueillir l’accord des autres membres du lotissement avant toute régularisation d’un quelconque acte permettant la modification du cahier des charges.

Le moyen de nullité tiré de l’absence de compétence du syndicat des copropriétaires pour décider seul de la modification du cahier des charges n’est donc nullement fondé au vu des mentions de la résolution n°36 attestant au contraire qu’il entend respecter les règles en la matière et ne pas décider seul de la modification du cahier des charges.

Il s’ensuit que l’abus de majorité qui aurait présidé à l’adoption de la résolution querellée n’est pas démontré.

Ce faisant, Monsieur [N] doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°36 de l’assemblée générale du 02 mai 2023.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions respectives supportera ses propres dépens et sans qu’il y ait lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, les demandes de ce chef étant rejetées.

Aucun motif d’équité ne fonde l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Monsieur [N].

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

ANNULE la résolution n°18 (intitulée « Point 18 » et « + Point 18 ») adoptée lors de l’assemblée générale du 29 juin 2022 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "LES OMBRAGES" située [Adresse 1] ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [N] tendant à entendre prononcer l’annulation de la résolution n°36 de l’assemblée générale du 02 mai 2023 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "LES OMBRAGES" située [Adresse 1] ;

DIT que chaque partie supporter la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les demandes formées de part et d’autre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [N] tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.

Le Greffier Le Président,