Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/04765
N° Portalis 352J-W-B7I-C4TKA


N° MINUTE : 1

Assignation du :
15 Mars 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [K] [T][2]

[2] 
[Adresse 5]
[Localité 11]





JUGEMENT 
rendu le 10 Octobre 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. HEALTHY GROUPE
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Maître Clémentine CASTEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #T0003



DEFENDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 14]
[Localité 12]

représentée par Maître Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0916




PARTIES INTERVENANTES 

S.E.L.A.R.L. THEVENOT PARTNERS prise en la personne de Maître [U] [E] ès qualité d’administrateur judiciaire de la SAS HEALTHY GROUPE
[Adresse 6]
[Localité 10]

S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [V] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS HEALTHY GROUPE
[Adresse 8]
[Localité 9]

toutes deux représentées par Maître Clémentine CASTEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #T0003



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 06 Septembre 2024 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 juillet 2008, la société ASSURANCES GENERALES DE FRANCE, désormais dénommée ALLIANZ IARD, a donné à bail commercial à la société HEALTHY GROUPE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 4], pour une durée de douze ans du 1er août 2008 au 31 juillet 2020, l'exercice de l'activité de «  restauration de type rapide, sans fabrication sur place, à l'exception de préparations froides et du réchauffage de plats déjà préparés ou précuits à l'extérieur, ne nécessitant pas de gaine d'extraction extérieure, comnsommation sur place, vente à emporter et à livrer » et un loyer annuel de 175.000 euros. 

Selon acte d'huissier de justice signifié le 24 février 2020, la société HEALTHY GROUPE a sollicité de la société ALLIANZ IARD le renouvellement du bail à compter du 1er août 2020 aux mêmes termes et conditions et pour la même durée de douze années.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2022, la société HEALTHY GROUPE a signifié à la société ALLIANZ IARD un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er août 2020 à la somme de 127.000 euros. 
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 15 mars 2024, la société HEALTHY GROUPE a assigné la société ALLIANZ IARD à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été retenue à l'audience du 6 septembre 2024 à laquelle la société HEALTHY GROUPE, la société THEVENOT PARTNERS, en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société HEALTHY, et la société AXYME, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société HEALTHY GROUPE, ainsi que la société ALLIANZ IARD, étaient représentées par leur avocat.

Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, la société HEALTHY GROUPE, la société THEVENOT PARTNERS, en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société HEALTHY, et la société AXYME, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société HEALTHY GROUPE, demandent au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- recevoir la société THEVENOT PARTNERS, en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société HEALTHY GROUPE, ainsi que la société AXYME, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société HEALTHY GROUPE, en leur intervention volontaire ;
- débouter la société ALLIANZ IARD de ses demandes ;
- fixer le loyer en renouvellement à compter du 1er août 2020 à la somme annuelle de 127.453,99 euros, hors charges et hors taxes ;
- ordonner la restitution des loyers trop versés à compter du 1er août 2020, avec intéréts au taux légal, outre la capitalisation ;
- ordonner la condamnation de la société ALLIANZ IARD à lui payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

A titre subsidiaire,
- désigner tel expertjudiciaire qu'il lui plaira en lui attribuant la mission qu'elle indique ou, à défaut, telle mission que le juge des loyers commerciaux jugera préférable ;
- fixer le loyer provisionnel pour la duree de l'instance au montant de 153.870 euros hors taxes et hors charges par an ;
- réserver les dépens et l'application de l'article du code de procédure civile ;

En toute hypothèse, 
- juger que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- rappeler que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire.


Elles exposent que la société HEALTHY GROUPE a été placée en redressement judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 juillet 2024. 

Sur le fondement de l'article L. 145-33 du code de commerce, elles soutiennent que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, elles produisent l'avis de Mme [H] [L], expert près la cour d'appel. Elles évaluent la surface utile des locaux à 286,15 m² et la surface pondérée à 153,87 m². Au vu des prix pratiqués dans le voisinage, de l'emplacement favorable pour l'activité exercée de bar à salades, de la qualité apparente de l'immeuble, de l'importance du linéaire de façade, de la faculté de sous-location limitée aux surfaces situées sur cour, éléments favorables, mais aussi du déficit de visibilité des locaux depuis le [Adresse 4], de la faible largeur des trottoirs qui ne permet pas l'installation d'une terrasse, de la répartition des surfaces entre deux entités distinctes dépourvues de communication, de la mise à la charge du preneur des travaux prescrits par les autorités administratives et des travaux de mise en conformité, de l'absence d'extraction qui limite les possibilités de cession du fonds de commerce, éléments défavorables, elles évaluent la valeur locative à 850 euros/m², soit une valeur locative de 131.000 euros. 

Elles ajoutent qu'il y a lieu de déduire le montant de l'impôt foncier et celui de l'assurance de l'immeuble. Elles considèrent qu'il n'y a pas lieu de tenir compte dans l'appréciation de la valeur locative des travaux qu'elles a réalisés dans la mesure où la clause d'accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles. Elles considèrent enfin qu'il y a lieu d'appliquer un abattement en raison du report de l'accession au départ du preneur. Elles en déduisent que la valeur locative s'évalue à 127.453,99 euros. Subsidiairement, si une expertise était ordonnée, elles font valoir qu'eu égard à l'écart entre son estimation de la valeur locative à 127.453,99 euros et le loyer en cours de 210.023,76 euros, du taux d'effort de 22,6% qu'il supporte, et de son placement en redressement judiciaire, elles sollicitent le loyer provisionnel soit fixé à 1.000 euros/m²P, soit à 153.870 euros.


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société ALLIANZ IARD demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er août 2020 à la somme de 226.000 euros annuels en principal hors charges et hors taxes ;
- débouter la société HEALTHY GROUPE de sa demande de fixation du loyer à la somme de 127.000 euros ;

A titre subsidiaire,
- si la demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er août 2020 devait être fixée à un montant inférieur au loyer plafond exigible à cette date, dire que celui-ci ne pourra prendre effet qu'à compter de la notification du mémoire du preneur du 29 juillet 2022 ;
- désigner avant dire droit un expert aux frais avancés de la société locataire ;
- fixer le loyer du bail prévisionnel au montant du loyer plafond, outre les indexations conventionnelles ;

En tout état de cause,
- condamner la société HEALTHY GROUPE au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'éventuel mesure d'expertise.

Sur le fondement de l'article L. 145-34 du code de commerce, la société ALLIANZ IARD expose que le bail expiré ayant duré douze années, le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la valeur locative dans la mesure où le plafonnement ne s'applique plus pour un contrat de location conclu pour une durée supérieure à neuf années. En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, la société ALLIANZ IARD, soutient qu'en application de la clause d'accession elle doit s'apprécier en fonction des caractéristiques des locaux au jour du renouvellement, y compris celles pouvant résulter de travaux d'aménagement réalisés et financés précédemment par le preneur. Elle considère que les locaux bénéficient d'un environnement dense et privilégié pour une activité de restauration et sont très facilement accessibles par les transports en commun. Elle évalue la surface utile à 286,80 m² et la surface pondérée à 164,37 m² qu'elle arrondit à 164 m². Au vu des références de loyer de voisinage qu'elle produit et de trois références produites par le preneur qu'elle considère pertinentes, elle retient une valeur locative unitaire de 1.400 euros/m²P, soit une valeur locative totale de 229.600 euros, et après déduction de la taxe foncière et de la quote-part de l'assurance de l'immeuble réglées par le preneur en 2020, une valeur locative arrondie de 226.000 euros. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l'intervention volontaire de la société THEVENOT PARTNER et de la société AXYME

L'article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Par jugement du 04 juillet 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société HEALTHY GROUPE et désigné la société THEVENOT PARTNERS, en qualité d'administrateur judiciaire et la société AXYME en qualité de mandataire judiciaire, lesquelles ont qualité et intérêt à intervenir volontairement à l'instance.

Leur intervention volontaire sera par conséquent déclarée recevable.



2- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant la société ALLIANZ IARD et la société HEALTHY GROUPE est acquis à compter du 1er août 2020 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société HEALTHY GROUPE à la société ALLIANZ IARD le 24 février 2020.

Les parties s'accordent à ce sujet.

Cela sera constaté.



2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4°Les facteurs locaux de commercialité ;
5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Il ressort de ces dispositions que le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’applique pas lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans.

En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de douze ans du 1er août 2008 au 31 juillet 2020.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, les parties s'opposent notamment sur la pondération de la surface des locaux, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. La valeur locative ne peut être appréciée au vu de l'avis unilatéral de l'expert de la société HEALTHY GROUP et des références de la société ALLIANZ IARD qui ne sont confirmées par aucun document justificatif. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société HEALTHY GROUPE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à voir fixer le loyer à une valeur locative qu'elle considère comme inférieure au montant du loyer en cours.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. 

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, et dès lors qu'il n'est pas produit d'éléments suffisants pour apprécier la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HEALTHY GROUPE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Déclare recevable l'intervention volontaire de la société THEVENOT PARTNERS, en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société HEALTHY, et de la société AXYME, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société HEALTHY GROUPE ;

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société ALLIANZ IARD et la société HEALTHY GROUPE, et portant sur les locaux sis à [Adresse 4], à compter du 1er août 2020 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder :

M. [K] [T]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 13]



avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 16], [Adresse 4], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er août 2020 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er août 2020 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 octobre 2025 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société HEALTHY GROUPE, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 13 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 07 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [S] [J]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 15]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.


Fait et jugé à PARIS, le 10 octobre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER