Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 10 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me JACOBS (B0038)
 Me DUFFOUR (P0043)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 19/00926

N° Portalis 352J-W-B7D-COYVB

N° MINUTE : 2


Assignation du :
17 Janvier 2019






JUGEMENT 
rendu le 10 Octobre 2024 






DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV (RCS de Paris 441 848 306)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurence JACOBS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0038



DÉFENDERESSE

S.A.S. GETRIM 5 (RCS de Paris 308 455 435)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de S.A.R.L. ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043


Décision du 10 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/00926 - N° Portalis 352J-W-B7D-COYVB


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente,
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 30 Mai 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un premier acte sous signature privée en date du 14 novembre 2008, la S.A.S. GETRIM 5 a donné à bail commercial à Madame [X] [J], agissant au nom et pour le compte de la S.A.R.L. ROOM SERVICE en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, des locaux en rez-de-chaussée constituant le lot n°99 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet au 15 novembre 2008 afin qu'y soit exercée une activité de présentation et de commercialisation de literie, banquettes et équipements de la maison sous l'enseigne « USINA LITERIE – DORMIR MOINS CHER », moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 33.600 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.080 euros payables trimestriellement à terme échu.

Par un deuxième acte sous signature privée en date du 29 décembre 2008, la S.A.S. GETRIM 5 a donné à bail commercial à Madame [X] [J], agissant au nom et pour le compte de la S.A.R.L. ROOM SERVICE, des locaux en rez-de-chaussée constituant le lot n°101 du même immeuble soumis au statut de la copropriété susvisé pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2009 afin qu'y soit exercée une activité identique à celle susmentionnée, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 38.400 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.080 euros payables trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 14 décembre 2011 auquel est intervenue la S.A.S. GETRIM 5, la S.A.R.L. ROOM SERVICE a cédé les deux droits au bail susvisés à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV exerçant sous l'enseigne « GUERRISOL BY GUERRIDA » afin que soit exercée dans les deux locaux l'activité substituée d'achat et de vente de tous articles textiles, de tous articles d'habillement pour hommes, femmes et enfants, neufs ou d'occasion, de confection ou prêt-à-porter, de chaussures et d'accessoires de mode.
Décision du 10 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
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Par deux actes d'huissier en date du 24 janvier 2017, la S.A.S. GETRIM 5 a fait signifier à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV deux congés respectivement pour le 14 novembre et pour le 31 décembre 2017 portant refus de renouvellement des contrats de baux commerciaux avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à son expert-comptable Monsieur [T] [W] de la S.A.S. KONNY EUROPE, lequel a établi un rapport en date du 20 septembre 2018 estimant la valeur du fonds de commerce exploité dans les deux locaux donnés à bail à un montant compris entre 430.000 euros et 530.000 euros, la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 20 décembre 2018 réceptionnée le lendemain, réclamé à la S.A.S. GETRIM 5 le versement d'une indemnité d'éviction d'un montant global de 651.000 euros.

En l'absence de réponse, la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV a, par exploit d'huissier en date du 17 janvier 2019, fait assigner la S.A.S. GETRIM 5 devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris, en paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant global de 651.000 euros à titre principal, et en désignation d'un expert judiciaire à titre subsidiaire.

Par jugement contradictoire en date du 25 juin 2020, le tribunal a notamment : dit que les deux congés délivrés le 24 janvier 2017 avaient mis fin aux deux contrats de baux commerciaux liant la S.A.S. GETRIM 5 à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à compter respectivement du 14 novembre 2017 à vingt-quatre heures s'agissant du bail portant sur le lot n°99 et à compter du 31 décembre 2017 à vingt-quatre heures s'agissant du bail portant sur le lot n°101 ; dit que ces congés avaient ouvert droit, au profit de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à la perception d'une indemnité d'éviction ainsi qu'au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci, et au profit de la S.A.S. GETRIM 5 à la perception d'une indemnité d'occupation statutaire à compter respectivement du 15 novembre 2017 s'agissant du bail portant sur le lot n°99 et à compter du 1er janvier 2018 s'agissant du bail portant sur le lot n°101, jusqu'à la libération des lieux ; et ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [I] [K] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV et du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.A.S. GETRIM 5.

L'experte judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 17 décembre 2020, a adressé un pré-rapport aux parties le 17 décembre 2021, et a déposé son rapport définitif le 7 mars 2022, évaluant le montant de l'indemnité d'éviction globale due à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à la somme de 286.000 euros dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce et à la somme de 263.000 euros dans l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, et le montant de l'indemnité d'occupation due à la S.A.S. GETRIM 5 à la somme annuelle de 26.010 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 novembre 2017 s'agissant du lot n°99 et à la somme annuelle de 24.480 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018 s'agissant du lot n°101.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 octobre 2022, la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– dire et juger que le montant de l'indemnité d'éviction qui lui est due s'élève à la somme totale de 441.381 euros se décomposant comme suit :
• la somme de 377.630 euros au titre de l'indemnité principale ;
• la somme de 37.763 euros au titre des frais de remploi ;
• la somme de 20.988 euros indemnisant son trouble commercial ;
• la somme de 5.000 euros indemnisant ses frais de déménagement ;
– en conséquence, condamner la S.A.S. GETRIM 5 à lui payer la somme de 441.381 euros au titre de son indemnité d'éviction ; 
– fixer le montant des indemnités d'occupation dues à la S.A.S. GETRIM 5 aux sommes suivantes :
• la somme annuelle de 26.010 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 novembre 2017 s'agissant du lot n°99 ; 
• la somme annuelle de 24.480 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018 s'agissant du lot n°101 ;
– condamner la S.A.S. GETRIM 5 à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner la S.A.S. GETRIM 5 aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV fait valoir que l'indemnité d'éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de remplacement et non de déplacement, dès lors qu'elle est insusceptible de trouver des locaux présentant des caractéristiques identiques à proximité, de sorte qu'elle a vocation à perdre la clientèle attachée à son fonds de commerce.

Elle précise que son chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des sept dernières années s'élève à la somme de 363.792 euros à laquelle il y a lieu d'appliquer un taux de 60% comme retenu par l'experte judiciaire, et qu'il convient d'effectuer une moyenne avec l'estimation effectuée par l'expert non judiciaire qu'elle a mandaté d'un montant de 536.984 euros, si bien que la valeur marchande du fonds de commerce est de 377.630 euros constituant le montant de l'indemnité d'éviction principale.

S'agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : des frais de remploi d'un montant de 37.763 euros correspondant à 10% de l'indemnité principale ; une indemnité réparant son trouble commercial d'un montant de 20.988 euros correspondant à trois semaines de son chiffre d'affaires moyen ; ainsi que des frais de déménagement d'un montant de 5.000 euros.

Concernant le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse, elle approuve les estimations de l'experte judiciaire, nonobstant qu'elles soient favorables à la défenderesse, de sorte que cette dernière n'est pas fondée à les critiquer.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 janvier 2023, la S.A.S. GETRIM 5 sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– dire et juger que le montant de l'indemnité d'éviction principale due à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV sera valorisé à la somme de 67.410 euros en cas de transfert du fonds à titre principal, et à la somme de 117.384 euros en cas de perte du fonds à titre subsidiaire : 
– dire et juger que les montants des indemnités accessoires dues à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV seront valorisés comme suit :
• la somme de 10.000 euros au titre des frais d'acte ;
• la somme de 12.483 euros au titre des frais de double loyer ;
• une somme à parfaire au titre de l'indemnité de double salaire ;
– dire et juger que le montant des indemnités d'occupation dues par la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV sera fixé comme suit :
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• la somme annuelle de 38.940 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 novembre 2017 s'agissant du lot n°99 ;
• la somme annuelle de 36.690 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018 s'agissant du lot n°101 ;
– condamner la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. GETRIM 5 fait observer que la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV exploite à proximité des locaux donnés à bail trois autres boutiques [Adresse 10], [Adresse 9] et [Adresse 6], et ajoute que l'activité de friperie exercée par cette dernière attire une clientèle particulièrement mobile qui se reportera sur lesdites boutiques, ce qui démontre que le fonds de commerce est transférable, de sorte que l'indemnité d'éviction due à la preneuse doit correspondre à la valeur du droit au bail, soit 67.410 euros. 

À titre subsidiaire, elle expose que la valeur marchande du fonds de commerce s'élève à la somme de 117.384 euros, contestant le taux de commercialité retenu par l'experte.

Elle consent à verser la somme de 10.000 euros au titre des frais d'actes et la somme de 12.483 euros au titre des frais de double loyer. 

En ce qui concerne l'indemnité d'occupation, la défenderesse avance que la valeur locative unitaire des locaux s'élève à la somme de 1.000 euros par mètre carré pondéré, et non de 750 euros comme évalué à tort par l'experte judiciaire.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 janvier 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 30 mai 2024, et la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction globale est donc constituée d'une indemnité principale à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires.

Sur l'indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité principale : d'une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d'autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l'espèce, dans son rapport définitif en date du 7 mars 2022, l'experte judiciaire relève qu' « il nous a été indiqué lors de la visite que le propriétaire n'avait pas proposé de locaux de remplacement et que le locataire n'en avait pas cherché. Nous n'avons pas relevé de locaux vacants alentour lors de la visite. [...] En conséquence, il nous semble que le transfert impliquerait une forte perte de clientèle compte tenu de l'emplacement actuel et que l'éviction entraînera en conséquence la perte du fonds de commerce » (pages 32 et 33 du rapport d'expertise judiciaire).

Si la bailleresse allègue, aux termes de ses écritures, que « l'activité de friperie considérée étant manifestement extrêmement mobile alors qu'il apparaît que la société GUERRISOL s'installe librement, et au gré des boutiques qui se libèrent autour du [Adresse 7] et du [Adresse 8] (installations spécifiques inexistantes, investissements nuls, enseignes réduites à leur plus simple expression, etc.) », de sorte que « si la société GUERRISOL identifie un nouveau point de vente, elle déménagera son activité dans des conditions extrêmement aisées, et sans préjudice sur elle, alors qu'il est manifeste que les valeurs locatives sont aujourd'hui orientées à la baisse » (pages 5 et 6 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu'elle ne produit aux débats aucune pièce à l'appui de ses assertions, alors même qu'il n'est pas établi que le commerce de détail exploité par la locataire jouirait d'une telle notoriété que la clientèle serait amenée à suivre cette dernière en cas d'installation dans de nouveaux locaux.

De même, si la défenderesse prétend que « la société GUERRISOL comptant encore, à proximité immédiate du local considéré, pas moins de 3 boutiques », si bien que « sa clientèle se reportera sur ses points de vente existants » (pages 5 et 6 de ses dernières conclusions), il y a cependant lieu de souligner que ces trois fonds de commerce disposent déjà de leur propre clientèle, sans qu'il soit démontré qu'ils seraient en mesure d'absorber la clientèle liée au fonds litigieux.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l'éviction de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement. 

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l'économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.

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En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en vertu des dispositions de l'article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l'occurrence, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d'un immeuble d'angle édifié au XXème siècle élevé sur sous-sol de huit étages avec façade en pierre et toiture terrasse, au ravalement un peu ancien (page 13 du rapport d'expertise judiciaire).

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l'experte judiciaire relève qu'ils sont constitués : d'une aire de vente largement vitrée surélevée de deux petites marches, accessible par une porte métallique vitrée à deux vantaux ; et de sanitaires sans jour séparés par des cloisons légères (pages 14 et 15 du rapport d'expertise judiciaire).

D'après la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l'espèce, l'experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent : une surface utile de 36,20 m² et une surface pondérée de 38,94 m² s'agissant du lot n°99 ; une surface utile de 37,50 m² et une surface pondérée de 36,69 m² s'agissant du lot n°101 (pages 17 et 20 du rapport d'expertise judiciaire), ces valeurs n'étant contestées par aucune des parties. 

Conformément aux dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.



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Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d'un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l'étude des diverses données et des quatorze références issues de son observation du marché constituées de sept locations nouvelles, d'un renouvellement amiable et de six fixations judiciaires, et tenant compte notamment de la bonne situation des locaux bénéficiant d'une très bonne visibilité et d'un flux piétonnier intense dans un quartier populaire et animé à vocation résidentielle, et de la distribution assez fonctionnelle des lieux, l'experte judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d'un montant de 1.000 euros par mètre carré pondéré (pages 24 à 28 du rapport d'expertise judiciaire), laquelle n'est pas contestée.

De même, l'experte a appliqué un taux de majoration de 5% tenant compte de l' « ouverture en communication sur des locaux dépendant d'un bail distinct », ainsi qu'un taux de minoration de 6% « pour tenir compte des charges exorbitantes du droit commun incombant au locataire : impôt foncier, assurance immeuble et travaux prescrits par l'Autorité administrative) » (page 28 du rapport d'expertise judiciaire), lesquels taux ne sont pas discutés.

La valeur locative de marché des locaux s'élève donc à la somme de : [(38,94 + 36,69) x 1.000] + [(38,94 + 36,69) x 1.000] x 5%] - [(38,94 + 36,69) x 1.000] x 6%] = 74.873,70 euros.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 

De fait, les parties s'accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné.

Dès lors, eu égard au montant annuel du loyer fixé aux baux initiaux et aux derniers indices trimestriels des loyers commerciaux publiés lors de la conclusion des deux baux et lors des congés portant refus de renouvellement, le loyer de renouvellement théorique plafonné s'élève à la somme de 31.626,74 euros s'agissant du lot n°99 et à la somme de 29.766,35 euros s'agissant du lot n°101 (pages 29 à 31 du rapport d'expertise judiciaire).

Enfin, l'experte judiciaire, après avoir rappelé que « le coefficient de capitalisation varie essentiellement en fonction de l'emplacement et de la rareté des locaux disponibles. L'observation du marché des cessions de droit au bail conduit actuellement aux coefficients : [...] 6 à 8 pour les bonnes situations (emplacements n°1 bis) », mentionne que « s'agissant d'une bonne situation, on retiendra le coefficient 7 » (page 31 du rapport d'expertise judiciaire), cette conclusion emportant la conviction de la présente juridiction dès lors que si la bailleresse allègue qu' « en ce qui concerne le coefficient applicable, celui-ci ne saurait être supérieur à 6 » (page 6 de ses dernières conclusions), elle ne développe aucune argumentation précise sur ce point.

Dans ces conditions, la valeur des droits au bail des deux locaux litigieux s'élève à la somme de : (74.873,70 - 31.626,74 - 29.766,35) x 7 = 94.364,27 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur des deux droits au bail de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV est de 94.364,27 euros.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040), mais que les juges peuvent écarter les résultats comptables les plus récents si ceux-ci n'ont pas de caractère significatif et ne rendent pas compte des réelles possibilités de développement du fonds, la valeur marchande d'un fonds de commerce s'appréciant certes par ses résultats effectifs, mais également par son potentiel.

En l'espèce, au regard des bilans comptables qui lui ont été communiqués, l'experte judiciaire relève que la preneuse a réalisé un chiffre d'affaires d'un montant : de 461.399 euros au cours de l'exercice 2017 ; de 440.645 euros au cours de l'exercice 2018 ; de 271.806 euros au cours de l'exercice 2019 ; de 283.868 euros au cours de l'exercice 2020 ; et de 351.867 euros au cours de l'exercice 2021 (pages 22 et 40 du rapport d'expertise judiciaire). 

Dans son dire adressé à l'experte en date du 28 janvier 2022, la locataire a indiqué que « depuis novembre 2018 se sont succédés ou cumulés le mouvement des Gilets jaunes, les manifestations contre la réforme des retraites et les grèves des cheminots, c'est-à-dire autant de perturbations défavorables qui en particulier ont empêché l'ouverture des magasins GUERRISOL pendant les week-ends alors qu'il s'agit pour elle d'un moment fort et permanent d'activité (en temps normal, les boutiques sont ouvertes tous les week-ends) » (annexe au rapport d'expertise judiciaire).

De même, il est constant qu'en application des différents décrets et arrêtés prescrivant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du covid-19, la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV s'est trouvée dans l'impossibilité de pouvoir accueillir du public dans les locaux donnés à bail à plusieurs reprises au cours de l'année 2020.

Dès lors, force est de constater que les exercices comptables des années 2019 et 2020 ne peuvent être considérés comme étant représentatifs du potentiel du fonds litigieux, si bien qu'il n'en sera pas tenu compte.

Se fondant sur les usages professionnels en matière de vente de vêtements et de prêt-à-porter, et eu égard à la bonne situation du fonds de commerce, l'experte judiciaire retient un taux de 60% devant être appliqué au chiffre d'affaires moyen (page 36 du rapport d'expertise judiciaire).

Si la bailleresse conteste ce taux et invoque un taux moindre de 30%, il y a toutefois lieu de souligner que ce dernier n'est étayé par aucun élément, l'experte répondant explicitement sur ce point que la défenderesse « souhaite voir retenu un taux de 30% pour valoriser le fonds de commerce au lieu des 60% retenus, qu'[elle] estime ne pouvoir s'appliquer qu'aux marques de prêt-à-porter de luxe [...]. Un taux de 30% paraît trop faible, celui de 60% sera maintenu » (page 39 du rapport d'expertise judiciaire), cette conclusion emportant la conviction de la présente juridiction.

En revanche, le rapport d'expertise non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [T] [W] de la S.A.S. KONNY EUROPE en date du 20 septembre 2018 ne peut être pris en considération dès lors que d'une part, celui-ci n'est corroboré par aucun autre élément, et que d'autre part il applique un taux de commercialité de 90% en se référant à une « fourchette de valeurs Barème Francis Lefebvre pour l'activité garage-atelier » (pièce n°7 en demande, page 6), c'est-à-dire pour une activité non comparable à celle exercée dans les locaux litigieux, si bien qu'il ne reflète pas les usages professionnels pertinents.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : [(461.399 + 440.645 + 351.867) ÷ 3] x 60% = 250.782,20 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV est de 250.782,20 euros.

Conclusion sur le montant de l'indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l'indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due par la S.A.S. GETRIM 5 à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à la somme de 250.782,20 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l'indemnisation des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail de même valeur que l'ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d'indemniser celui-ci sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l'espèce, eu égard aux droits d'enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu'aux commissions d'agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l'experte judiciaire a évalué ces frais accessoires à 10% du montant de l'indemnité principale (page 37 du rapport d'expertise judiciaire).

Ce pourcentage apparaît pertinent et sera retenu, si bien que les frais de remploi s'élèvent à la somme de : 250.782,20 x 10% = 25.078,22 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par la S.A.S. GETRIM 5 à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à la somme de 25.078,22 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046). 

En l'occurrence, aux termes de son rapport définitif, l'experte judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à trois semaines du chiffre d'affaires moyen (page 36 du rapport d'expertise judiciaire).

Ce montant apparaît pertinent et sera retenu, si bien que compte tenu des bilans comptables communiqués, le trouble commercial peut être évalué à la somme de : [[(461.399 + 440.645 + 351.867) ÷ 3] x 3] ÷ 52 = 24.113,67 euros.

Cependant, dès lors que la locataire réclame une somme inférieure à ce montant, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué la somme de 20.988 euros sollicitée.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.A.S. GETRIM 5 à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV au titre du trouble commercial à la somme de 20.988 euros.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l'espèce, au vu du devis qui lui a été transmis, l'experte judiciaire a évalué les frais de déménagement à la somme de 5.000 euros (pages 34, 35 et 37 du rapport d'expertise judiciaire).

Ce montant apparaît pertinent et sera retenu.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.A.S. GETRIM 5 à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV au titre des frais de déménagement à la somme de 5.000 euros.

Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction

En définitive, l'indemnité d'éviction due à la preneuse à bail s'élève à la somme totale de : 250.782,20 + 25.078,22 + 20.988 + 5.000 = 301.848,42 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.A.S. GETRIM 5 à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à la somme totale de 301.848,42 euros, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.

Décision du 10 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/00926 - N° Portalis 352J-W-B7D-COYVB

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. 

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d'autre part, cette indemnité d'occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

Selon les dispositions des deuxième à huitième alinéas de l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Enfin, d'après les dispositions de l'article R. 145-7 du même code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l'espèce, comme précédemment indiqué, il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 7 mars 2022 que les locaux litigieux présentent une surface pondérée de 38,94 m² s'agissant du lot n°99 et une surface pondérée de 36,69 m² s'agissant du lot n°101 (pages 17 et 20 du rapport d'expertise judiciaire), lesquelles ne sont contestées par aucune des parties.

De plus, eu égard à l'étude des diverses données et des quatorze références issues de son observation du marché constituées de sept locations nouvelles, d'un renouvellement amiable et de six fixations judiciaires, et tenant compte notamment de la bonne situation des locaux bénéficiant d'une très bonne visibilité et d'un flux piétonnier intense dans un quartier populaire et animé à vocation résidentielle, et de la distribution assez fonctionnelle des lieux, l'experte judiciaire retient une valeur locative unitaire de renouvellement d'un montant de 750 euros par mètre carré pondéré au 15 novembre 2017 et au 1er janvier 2018, lendemain de la date d'effet des deux congés (pages 24 à 29 du rapport d'expertise judiciaire).

Si la bailleresse allègue qu' « il est totalement incohérent, pour l'évaluation de la valeur locative du local considéré, de prendre en considération des valeurs locatives de locaux situés [Adresse 11], [Adresse 13] ou [Adresse 14], alors qu'il est constant que les valeurs du [Adresse 7] sont très substantiellement supérieures [...]. Dans ce contexte, il est évident que la valeur locative statutaire du local considéré ne saurait être évaluée à une valeur inférieure à 1.000 € / m² P » (page 9 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément dès lors que d'une part, la valeur locative unitaire des quatorze références utilisées par l'experte judiciaire est comprise entre 290 euros et 838 euros par mètre carré pondéré, sans jamais atteindre la somme de 1.000 euros, et qu'en tout état de cause, la défenderesse ne produit elle-même aux débats aucune référence alternative.

Dès lors, la valeur locative unitaire statutaire de 750 euros par mètre carré pondéré apparaît pertinente et sera retenue.

De même, comme déjà mentionné, l'experte a appliqué un taux de majoration de 5% tenant compte de l' « ouverture en communication sur des locaux dépendant d'un bail distinct », ainsi qu'un taux de minoration de 6% « pour tenir compte des charges exorbitantes du droit commun incombant au locataire : impôt foncier, assurance immeuble et travaux prescrits par l'Autorité administrative) » (page 28 du rapport d'expertise judiciaire), lesquels taux ne sont pas discutés.

Enfin, elle propose également d'appliquer un abattement pour précarité de 10% conformément à l'usage (page 38 du rapport d'expertise judiciaire).

L'abattement total s'élève donc à : 5% - 10% - 6% = - 11%.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'occupation statutaire s'élève à la somme de : (38,94 x 750) - (38,94 x 750 x 11%) = 25.992,45 euros s'agissant du lot n°99 ; et à la somme de : (36,69 x 750) - (36,69 x 750 x 11%) = 24.490,58 euros s'agissant du lot n°101.

Cependant, dès lors que la locataire consent à payer, s'agissant du lot n°99, une somme supérieure au montant susvisé, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, l'indemnité d'occupation afférente à ce lot sera fixée à la somme de 26.010 euros sollicitée.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à la S.A.S. GETRIM 5 à la somme annuelle de 26.010 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 novembre 2017 s'agissant du lot n°99, et à la somme annuelle de 24.490,58 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018 s'agissant du lot n°101, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. GETRIM 5, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

En raison de l'ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et d'ailleurs sollicitée par l'ensemble des parties, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l'article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

FIXE à la somme totale de 301.848,42 euros (TROIS CENT UN MILLE HUIT CENT QUARANTE-HUIT euros et QUARANTE-DEUX centimes) le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.A.S. GETRIM 5 à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement des deux contrats de baux commerciaux, se décomposant comme suit :

– la somme de 250.782,20 euros au titre de l'indemnité principale, 
– la somme de 25.078,22 euros au titre des frais de remploi, 
– la somme de 20.988 euros au titre du trouble commercial, 
– la somme de 5.000 euros au titre des frais de déménagement,

CONDAMNE la S.A.S. GETRIM 5, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV la somme globale de 301.848,42 euros (TROIS CENT UN MILLE HUIT CENT QUARANTE-HUIT euros et QUARANTE-DEUX centimes) à titre d'indemnité d'éviction,

FIXE l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à la S.A.S. GETRIM 5 afférente aux locaux constituant le lot n°99 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 12], à la somme annuelle de 26.010 (VINGT-SIX MILLE DIX) euros hors taxes et hors charges à compter du 15 novembre 2017 jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

FIXE l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV à la S.A.S. GETRIM 5 afférente aux locaux constituant le lot n°101 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 12], à la somme annuelle de 24.490,58 euros (VINGT-QUATRE MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DIX euros et CINQUANTE-HUIT centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018 jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

DÉBOUTE la S.A.S. GETRIM 5 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. GETRIM 5 à payer à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION DE VÊTEMENTS SDV la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. GETRIM 5 aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 10 Octobre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Lucie FONTANELLA