Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître ITZKOVITCH
Maître BOUHASSIRA


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître FORT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/08705 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IAI

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 09 octobre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [I] [P], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître FORT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0764

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [H], 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître ITZKOVITCH, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

S.A.S. VIA CONSEIL IMMOBILIER, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BOUHASSIRA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1490


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 09 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08705 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IAI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2018 à effet au 1er avril 2018, M. [C] [H] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [I] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1111 euros. La gestion locative en est confiée à la société VIA CONSEIL IMMOBILIER. 

L’appartement a subi trois dégâts des eaux. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mars 2023 M. [I] [P] par l’intermédiaire de son conseil a mis en demeure la société VIA CONSEIL IMMOBILIER de faire cesser les désordres.

Par actes de commissaire de justice du 4 septembre 2023, M. [I] [P] a assigné M. [C] [H] et la société VIA CONSEIL IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir :
- ordonner à M. [C] [H] et la société VIA CONSEIL IMMOBILIER de procéder aux travaux de réfection du parquet, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
- condamner solidairement M. [C] [H] et la société VIA CONSEIL IMMOBILIER à lui payer les sommes suivantes :
- 32.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance qu'il subit depuis 2018, et ce, jusqu’au 31 juillet 2023, sous réserve d’une actualisation du préjudice le jour de l'audience, 
- 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi depuis 2018
- 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 5 juillet 2024. 

A l’audience, M. [I] [P], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande la condamnation solidaire de M. [C] [H] et la société VIA CONSEIL IMMOBILIER à lui payer les sommes suivantes :
- 36750 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance qu'il subit depuis 2018, et ce, jusqu’au 14 mai 2024, 
- 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi depuis 2018
- 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 

M. [C] [H], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
A titre principal le rejet des demandes de M. [I] [X] titre subsidiaire : ramener les demandes de dommages-intérêts intérêts de M. [I] [P] à de plus justes proportions, sans dépasser la somme de 1800 € ; A titre subsidiaire et reconventionnel :La condamnation de la société VIA CONSEIL IMMOBILIER à le garantir et relever de toute condamnation prononcée à son encontre ; En tout état de cause : le rejet de la demande de M. [I] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, la condamnation solidaire de M. [I] [P] et la société VIA CONSEIL IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 
La société VIA CONSEIL IMMOBILIER, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :
A titre principal : le rejet des demandes de M. [I] [P] et de M. [C] [H] à son égard et qu’il soit ordonné sa mise hors de cause, A titre subsidiaire : la diminution des sommes allouées au titre des dommages-intérêts, En tout état de cause la condamnation solidaire de M. [I] [P] et M. [C] [H] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur les demandes de dommages-intérêts 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).
Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure.
En l’espèce M. [C] [H] émet des contestations sur les dégâts des eaux tels que décrits par M. [I] [P]. 

Premier sinistre Selon M. [I] [P], les dégâts dans l’appartement sont apparus en décembre 2018. Il les a signalés à son assureur à cette date. 
Il est établi par les pièces produites, et contrairement à ce que soutient M. [C] [H], que le premier dégât des eaux est survenu avant l’entrée dans les lieux de M. [I] [P], et a eu pour origine une fuite d’eau sous le bac de douche de l’appartement. 
En effet, l’assureur de M. [I] [P] lui écrit le 16 décembre 2019 que le sinistre a déjà été déclaré à son assureur en mars 2018 par le précédent locataire. 
En outre, par courrier du 9 mars 2023 la société VIA CONSEIL IMMOBILIER indiquait à M. [I] [P] : « Le sinistre initial de 2018 était dû à des infiltrations de votre douche, les travaux de réfection complète de celle-ci ont été effectués en 2020 (…). » 
Le rapport définitif de l’assureur indique que l’origine du dégât des eaux est bien un défaut d’étanchéité au niveau de la douche. 
Il n’est pas démontré que M. [I] [P] ait eu connaissance du sinistre lors de son entrée dans les lieux, ce qui au demeurant est indifférent quant à l’obligation de délivrance du bailleur. 
Deuxième sinistre M. [I] [P] a signalé un dégât des eaux à la société VIA CONSEIL IMMOBILIER par courriel du 25 octobre 2021 en joignant une photographie du lavabo au sol laquelle lui répond qu’une recherche de fuite d’eau est programmée pour le 27 octobre 2021 
Il ressort du rapport d’intervention du 9 novembre 2021 de l’entreprise mandatée par le syndic que la fuite provient du raccord de la machine à laver de l’occupant de l’appartement à l’étage du dessus, ce qui est confirmé par le rapport d’expertise commun puis du rapport définitif de l’assureur du bailleur et le courriel du gestionnaire du 30 mars 2022 qui précise par ailleurs que les déclarations d’assurance ont été faites. 
Le fait que le 27 décembre 2021 le syndic de copropriété ait évoqué une possible fuite dans une colonne ne concerne pas ce dégât des eaux. 
Troisième sinistre Il ressort du procès-verbal de constatations du 4 décembre 2023 établi par la MACIF, assureur de M. [C] [H], qu’un dégât des eaux a été déclaré le 28 août 2023 ayant pour cause une fuite d’eau au niveau du collet battu de raccord du robinet d’alimentation privative et accessible d’eau dans le sanitaire de l’appartement. 

Le rapport définitif de l’assureur confirme que la fuite provient d’une canalisation privée accessible. 
Au demeurant le bailleur est responsable alors même que l’origine des dégâts se trouve dans les parties communes. 
Enfin les trois sinistres ont été déclarés aux assurances. 
Sur le préjudice de jouissance

M. [I] [P] a produit plusieurs photos, dont les premières datent du mois de décembre 2018, sur lesquelles apparaissent : des murs cloqués et dégradés y compris autour de prises électriques, des lames de parquet gonflées, un lavabo de salle de bain au sol (26 octobre 2021), des traces de moisissures et d’humidité sur les murs. 
Ces photos émanent certes de M. [I] [P] mais elles sont cohérentes avec les trois dégâts des eaux subis depuis 2018, des travaux effectués partiellement en 2020 et intégralement en 2024 ainsi que les constatations de l’assureur de M. [C] [H]. 
M. [I] [P] a signalé des dégâts apparus en décembre 2018 à son assureur et au gestionnaire de l’appartement. 
Il indiquait par courriel du 14 janvier 2019 à la société VIA CONSEIL IMMOBILIER que le parquet était soulevé depuis plus d’un mois.

Un plombier est intervenu en décembre 2019 pour changer les joints sur l’alimentation d’eau froide du mitigeur de douche avec recherche d’une nouvelle recherche de fuite si le taux d’humidité ne baissait pas. 

La société VIA CONSEIL IMMOBILIER a évoqué par courriel du 18 juillet 2019 plusieurs recherches de fuite. Néanmoins, la seule pièce produite en ce sens est une facture du 24 juin 2019 pour recherche de fuite adressée à M. [C] [H] c/o le gestionnaire rapportant un goutte à goutte sous le bas de douche. 

Par courriel du 14 janvier 2020 M. [I] [P] transmettait au gestionnaire des photographies des dégâts (murs cloqués, plinthes décollées, traces d’écoulement d’eau au plafond, traces de moisissures) et sollicitait les réparations nécessaires. 

Le 16 janvier 2020 la société VIA CONSEIL IMMOBILIER indiquait à M. [I] [P] que la gestionnaire du dossier devait revenir de congé maternité la semaine suivante. 

Par courriel du 3 février 2020 M. [I] [P] rappelait au gestionnaire les obligations du bailleur prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et décrivait à nouveau les désordres : murs remplis de cloques et de moisissures dans la cuisine, le salon, la chambre la salle de bain, plinthes se décollant dans le salon, chambre et salle d’eau, plancher se soulevant dans le salon et la chambre. 

Par courriels du 3 février 2020 la société VIA CONSEIL IMMOBILIER indiquait à M. [C] [H] avoir donné à l’artisan l’accord pour stopper les fuites et limiter les dégâts et avoir transmis le dossier à la protection judiciaire du propriétaire et avoir demandé à ce dernier son accord pour faire stopper la fuite

Des travaux ont été effectués au mois de mars 2020 dans la salle d’eau (bac, carrelage, peinture, cf. facture du 13 mars 2020).
La société BATI PLUS (cf. factures) est intervenue en mai 2023 pour sceller le lavabo au mur de la salle d’eau et effectuer les branchements nécessaires ainsi qu’en septembre 2023 pour ouvrir la porte d’entrée et déposer les portes de placard en raison des gonflements au sol. 

M. [I] [P] a quitté son appartement du 21 mars au 7 avril 2024 date à laquelle il l’a réintégré pour la réalisation des travaux, lesquels se sont poursuivis après son retour du 17 au 20 avril pour être définitivement achevés le 14 mai 2024. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et des photographies versées aux débats que les dégâts des eaux ont causé des désordres importants dans l’appartement : 
Cloques de peinture sur les murs y compris autour des prises électriques, taches d’humidité, plafonds abîmés, parquet gonflé, et ce depuis la fin de l’année 2018 au point qu’en 2023 une société ait dû intervenir pour ouvrir la porte d’entrée, jusqu’au mois de mai 2024, soit 65 moisle lavabo de douche est resté déposé au sol du 25 octobre 2021 au mois de mai 2023, soit 19 mois. 
M. [I] [P] a dû multiplier les démarches auprès du gestionnaire pour que la première fuite d’eau survenue courant 2018 et ayant dégradé l’appartement en fin d’année soit stoppée en février 2020. 
S’il est évident que les travaux consécutifs à des dégâts des eaux nécessitent un certain délai lié à l’assèchement des murs et au déplacement des experts d’assurance, M. [I] [P] a attendu près de cinq ans pour que les travaux soient réalisés alors que les dégradations ont touché toutes les pièces de l’appartement d’une surface de 30 m². 

Il a ainsi subi un préjudice de jouissance. 
Si la dégradation de l’état de santé de M. [C] [H] est avérée depuis plusieurs années, elle est sans conséquence sur ses obligations résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne prévoit aucune atténuation de responsabilité pour cause d’altérations des facultés mentales du bailleur. 
M. [C] [H] ne peut soutenir avoir découvert à l’assignation que la société VIA CONSEIL IMMOBILIER n’avait pas fait le nécessaire pour remédier aux dégâts des eaux, il ressort au contraire des échanges de courriels qu’il en était informé. 

Il convient d’indemniser le préjudice de jouissance de M. [I] [P] selon les modalités suivantes : 
S’agissant des murs et des plafonds : il sera retenu une période de 50 mois afin de tenir compte des délais d’assèchement et d’intervention des assurances. Le préjudice est évalué à hauteur de 20 % du loyer soit la somme totale de 10.000 euros S’agissant du lavabo, le préjudice est évalué à 15% du loyer soit la somme totale de 3800 euros.
M. [C] [H] sera en conséquence condamné à payer à M. [I] [P] la somme de 13800 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 

Sur le préjudice moral

Il est établi que M. [I] [P] a multiplié les démarches et a dû attendre le courrier de mise en demeure de son conseil pour que des travaux remédiant à l’ensemble des désordres e qui a été incontestablement source d’anxiété et lui a causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500 euros. 

M. [C] [H] sera en conséquence condamné à payer à M. [I] [P] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral. 

Sur l’appel en garantie 

L'article 331 du code de procédure civile pose qu'un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.

Aux termes des article 1984, 1991, 1992 et 1993 du code civil le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort du contrat de mandat de gestion locative conclu le 10 janvier 2017 que la société VIA CONSEIL IMMOBILIER a pour mission de faire exécuter toutes réparations de faible coût et ne dépassant pas 300 euros et celles plus importantes mais urgentes en en avisant rapidement le mandant, prendre toutes mesures conservatoires notamment pour répondre aux critères minimaux de décence, intervenir auprès d’une compagnie d’assurance en cas de sinistre, le présent mandat lui conférant une obligation de moyens et non de résultat. 

Il apparait que la société VIA CONSEIL IMMOBILIER a entendu servir systématiquement d’intermédiaire entre le locataire et le bailleur (courriel à M. [I] [P] du 16 mars 2023) et qu’à aucun moment elle n’a indiqué au bailleur qu’il lui incombait de prendre en charge les travaux. 

Elle s’est montrée négligente dans le traitement du premier dégât des eaux et notamment la recherche de fuite.
Il apparait néanmoins que le bailleur était parfaitement informé des sinistres et des dégâts, et a souhaité afin de limiter les dépenses retarder certaines interventions notamment suite au premier sinistre. Il a été peu soucieux des conséquences pour le locataire et peu enclin à demander des nouvelles des avancées des démarches et travaux au gestionnaire alors que même dans l’hypothèse d’un mandat de gestion locative il demeure responsable au titre de l’article susivsé. 

Dans ces conditions, la société VIA CONSEIL IMMOBILIER sera condamnée à garantir M. [C] [H] des condamnations précédentes en conséquence des sinistres à hauteur de 90%.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [H] et la société VIA CONSEIL IMMOBILIER qui succombent à la cause, supporteront chacun la moitié des dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à M. [I] [P] la somme de 2500 euros concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [H] à payer à M. [I] [P] les sommes suivantes :
13800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,500 euros en réparation de son préjudice moral, 
CONDAMNE la société VIA CONSEIL IMMOBILIER à garantir M. [C] [H] de sa condamnation au paiement des sommes susvisées à hauteur de 90% ; 

DIT que les dépens sont partagés par moitié entre M. [C] [H] et la société VIA CONSEIL IMMOBILIER ; 

CONDAMNE in solidum M. [C] [H] et la société VIA CONSEIL IMMOBILIER à payer à M. [I] [P] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

 Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 oc tobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge