Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître CHOUKI Dalila


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07119 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XAL

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, 

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître CHOUKI Dalila, avocat au barreau de Paris, 

Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître CHOUKI Dalila, avocat au barreau de Paris, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07119 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XAL



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2017, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 704,55 euros et d’une provision pour charges de 285 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 juin 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3295,80 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] le 21 juin 2022.

Par assignations du 25 août 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
 - 11520,10 euros au titre de l’arriéré locatif, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 - 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.


Elle soutient que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois. Sur sa demande subsidiaire elle fait valoir que les locataires sont en situation d’impayés locatifs depuis le mois de décembre 2021, que ces manquements répétés justifient la résiliation du bail. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. 

Par décision du 9 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a déclaré le dossier de M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] recevable avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire
Appelée initialement à l’audience du 1er décembre 2023, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 juin 2024. 

À l'audience du 27 juin 2024, la RIVP représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 juin 2024, s'élève désormais à 15106,73 euros. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement dans l’attente de la décision de la commission de surendettement. Elle considère que les dispositions du code de la consommation invoquées par les défendeurs ne sont pas applicables en l’espèce et s’oppose à la suspension de la procédure en cours. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. 

M. [Z] [D] et Mme [Y] [L], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demandent :
- à titre principal la suspension de la clause résolutoire et du règlement de la dette jusqu’à la décision définitive de la commission de surendettement, 
- à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais, 
- dans tous les cas : le rejet des demandes de la RIVP et sa condamnation à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 à distraction de Me CHOUKI, ainsi qu’aux dépens, 
- que l’exécution provisoire soit écartée. 

Ils expliquent que depuis la fermeture de leur restaurant en 2023 ils n’ont plus aucun revenu, que M. [Z] [D] a rencontré d’importants problèmes de santé. Ils indiquent que la commission de surendettement a déclaré leur dossier de surendettement recevable. Ils soutiennent qu’en application des dispositions des articles L722-2 et L722-89 du code de la consommation les procédures d’exécution et d’expulsion doivent être suspendues. Sur leur demande subsidiaire ils indiquent avoir repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de décembre 2023 et que M. [Z] [D] a repris une activité professionnelle. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.




1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Aux termes des VI et VII dudit article lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision définitive dans le cadre de la procédure de surendettement. Pendant le cours de ces délais les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Les articles L722-2 et L722-9 du code de la consommation sont inapplicables au cas d’espèce. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 juin 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3295,80 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La décision du 9 novembre 2023 de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] prononçant la recevabilité du dossier de surendettement de M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] (toujours en instruction) est postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2022.

Il ressort des débats que le paiement intégral du loyer courant a repris. 

En application de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 il y a lieu d’accorder des délais de paiement à M. [Z] [D] et Mme [Y] [L], le juge y étant tenu, selon les modalités exposées ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égale à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

 Sur la dette locative

L'article 9 du code procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la RIVP n’ a pas produit de décompte actualisé au 5 juin 2024, le dernier décompte en date s’arrêtant au 12 avril 2024. Il en ressort qu’à cette date M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] lui devaient la somme de 13921,71 euros. 

M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement (comme stipulé à l’article 8 des conditions générales du contrat de bail) condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2022 sur la somme de 3295,80 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8224,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] à se libérer de cette dette, dans l’attente de la décision qui sera prise dans le cadre de la procédure de surendettement, par le paiement de mensualités de 50 euros pendant trois ans, la dernière échéance devant régler le solde de la dette. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [D] et Mme [Y] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a déclaré recevable le 9 novembre 2023 le dossier de surendettement déposé par M. [Z] [D] et Mme [Y] [L], sans autre décision à ce jour, 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juin 2017 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] d’une part, et M. [Z] [D] et Mme [Y] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 21 août 2022,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 13921,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2022 sur la somme de 3295,80 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8224,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] se libèreront de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [D] et Mme [Y] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 août 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE solidairement M. [Z] [D] et Mme [Y] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 juin 2022,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge