Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [K] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Yoram LEKER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/04008 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TCR

N° MINUTE : 2







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
Société HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Me Yoram LEKER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0031

DÉFENDERESSE
Madame [K] [H], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04008 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TCR


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 février 2018, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP, agissant au nom et pour le compte de la SA d’HLM Solidarité et Logement selon mandat de gestion immobilière du 29 décembre 2017, a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. 

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 988,53 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [H] le 3 juillet 2023.

Par assignation du 19 mars 2024, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 4 septembre 2023, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [K] [H], ordonner le transport et la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 1497,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022, 
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient que le commandement de payer est demeuré infructueux. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 juin 2024 la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2024, s'élève désormais à 2110,90 euros. Elle indique que le paiement du loyer a repris depuis le mois de mai 2024. 
Elle s’en rapporte s’agissant de la demande de délais de paiement. 

Mme [K] [H] reconnait le montant de la dette. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières et percevoir actuellement le RSA. Elle propose de régler la dette à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle souhaite rester dans le logement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 4 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 988,53 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP a indiqué à l’audience que le paiement du loyer avait repris depuis le mois de mai 2024. Il y a lieu en conséquence de considérer que la condition de reprise du paiement avant l’audience est satisfaite. 

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [K] [H] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [K] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024, Mme [K] [H] était redevable de la somme de 1862,14 euros, soustraction faite des frais de procédure (162.54 +86.22).

Mme [K] [H], qui a reconnu ce montant, sera condamnée à payer cette somme à la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP agissant au nom et pour le compte de la SA d’HLM Solidarité et Logement, à titre de provision, avec intérêts au taux légal non à compter de la mise en demeure puisque son envoi n’est pas justifié mais de l’assignation sur la somme de 1497,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [K] [H] à se libérer de cette dette en 18 mensualités de 100 euros selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 février 2018 entre la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP , agissant au nom et pour le compte de la SA d’HLM Solidarité et Logement, d’une part, et Mme [K] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 5 septembre 2023,

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP agissant au nom et pour le compte de la SA d’HLM Solidarité et Logement la somme de 1862,14 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1497,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [K] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [K] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [K] [H] sera condamnée à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Mme [K] [H] aux dépens, 

DÉBOUTE la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne IRP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et Le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge