Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [K] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09849 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3STM

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 octobre 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096


DÉFENDEUR
Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Aracelli CERDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0788



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 08 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09849 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3STM

EXPOSÉ DU LITIGE
L’EPIC [Localité 3] HABITAT est propriétaire d’un logement composé de trois pièces, situé [Adresse 2], escalier 4, 8éme étage, n°375, ainsi qu’une cave, donné à bail le 4 août 1969 et 9 septembre 2016 à Monsieur [E] [W], qui est décédé le 15 août 2016, son épouse étant également décédée le 25 décembre 2022. 

Monsieur [K] [W], leur fils, a demandé au bailleur, par courrier du 13 janvier 2023, à bénéficier d’un droit au transfert du bail, ce qui a été refusé. En effet, il lui a été répondu qu’il ne répondait pas aux critères permettant le transfert. L’EPIC [Localité 3] HABITAT explique que les conditions posées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies, en raison, d’une part, de la taille du ménage inadapté, Monsieur [K] [W], célibataire vivant seul dans un appartement de 3 pièces, et, d’autre part, du niveau des ressources. Le bailleur a ainsi demandé à Monsieur [W] [K] de quitter les lieux par lettre du 22 mars 2023. 
 
Le 15 septembre 2023, l’EPIC PARIS HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux par le défendeur depuis la date de décès de Madame [R] [W], le 22 décembre 2022, expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard, astreinte pendant 3 mois, liquidée et à nouveau prononcée, en se réservant la liquidation de cette astreinte, suppression du délai de deux mois, dire que le sort des meubles est régi par le code des procédures civiles d’exécution, et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges majorés de 30%, capitalisation des intérêts, condamnation à payer la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens. 

A l’audience du 3 juillet 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, dépose des écritures et explique que les conditions posées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies, en raison de la taille du ménage, Monsieur [K] [W], célibataire vivant seul dans un appartement de 3 pièces, et du montant de ses revenus, au-dessus des plafonds de ressources. Le bailleur souligne que la situation de handicap relevée par le défendeur n’est pas démontrée à la date du décès de la locataire, sa mère, les certificats médicaux versés, seuls éléments produits, proviennent du médecin traitant, aucune autre démarche n’étant établie auprès de la MDPH. 

Monsieur [W], assisté au cours de l’audience, ne conteste pas le niveau de ses ressources supérieur au seuil exigé, et précise qu’effectivement, il est célibataire. Il rappelle qu’il vit dans cet appartement depuis l’âge de trois ans. Il soutient pouvoir bénéficier de l’exception relative aux dispositions de l’article L114 du code de l’action sociale, ce dernier souffrant d’une grave dépression, le mettant en situation de handicap. Il reconnaît ne pas avoir effectué de démarches auprès de la MDPH, car, ingénieur, il ne souhaite pas informer son employeur de sa situation médicale dégradée. Il fait valoir que cette déclaration n’est, en tout état de cause, pas exigée par les textes. A titre subsidiaire, il demande le maintien dans les lieux avec paiement d’un surloyer, et des délais pour quitter les lieux de trois années, outre le paiement de la somme de 5760 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
La décision est mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2024. 




MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail
Monsieur [K] [W] soutient que le bail s’est poursuivi à son profit en application des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, puisqu’il est en situation de handicap.

Aux termes de l’article 14 de la loi précitée, "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire". Cet article est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, dans les conditions prévues à l’article 40 I de la même loi, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ; les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont toutefois pas requises envers les personnes vivant effectivement avec le locataire depuis plus d’un an qui présentent un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles.
Il n’est pas contesté que Monsieur [K] [W] vit dans l’appartement depuis de nombreuses années, qu’il est célibataire alors que l’appartement dispose de trois pièces et que ses ressources sont supérieures au seuil exigé. Le point débattu entre les parties est uniquement la preuve de sa situation de handicap et la portée de cette circonstance. 

L’article L.114 du code de l’action sociale et des familles dispose que « Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant ».

Il est rappelé que les conditions du transfert s’apprécient à la date du décès. 
Il n’est pas contesté que la situation médicale dont se revendique Monsieur [K] [W] n’a jamais été portée à la connaissance du bailleur. Il n’est pas contesté, non plus, que ce dernier, ingénieur, travaille, sans qu’aucune situation de handicap n’est jamais été révélée à son employeur, ce dernier, à l’audience, expliquant qu’il ne souhaitait pas qu’il soit mis au courant de cette situation médicale. 

Dans la lettre transmise au bailleur pour annoncer le décès de sa mère, le 13 janvier 2023, Monsieur [W] met en avant son attachement à l’appartement dans lequel il a vécu depuis son enfance et depuis la création de la cité, ces critères n’étant, néanmoins, pas retenus pas les textes. Il n’a pas rempli, non plus, lors de l’enquête de situation transmise le fait qu’il était en situation de handicap, la case correspondante n’étant pas cochée. Il indique, à ce propos, que les demandes de ces enquêtes sont ambigües et restreintes, puisqu’il est précisé, juste en dessous de la question sur le handicap, qu’il faut transmettre une carte d’invalidité, soulignant, ainsi, que la définition du handicap retenue par l’article L114 du code de l’action sociale ne correspond pas à ces demandes mais englobe sa situation. 

Il produit comme seules pièces à l’appui de sa demande de transfert, 3 certificats médicaux, deux de son médecin traitant datés des 8 avril 2024 et 16 décembre 2023 et un certificat médical de son psychiatre daté du 6 mars 2024. Il résulte de ces attestations médicales qu’il souffre d’un état mental altéré et de troubles cognitifs. Il convient de mentionner, d’une part, que les certificats médicaux de ses propres médecins, qui ne sont corroborés par aucun autre élément, ne présentent pas une garantie d’impartialité suffisante, à eux-seuls, d’autre part, que le certificat médical du psychiatre daté du 6 mars 2024, ne date pas les troubles, définis comme « une fragilité émotionnelle avec humeur triste et dépressive » mais évoque « une anxiété flottante exacerbée par un contentieux avec son bailleur social nécessitant l’instauration d’un traitement antidépresseur et un suivi psychiatrique conséquent », et enfin que les deux certificats médicaux du médecin traitant indiquent que Monsieur [W] a compensé un syndrome dépressif ancien « lors du décès de sa mère et de son frère » , dans le certificat du 16 décembre 2023 et « que Monsieur [W] souffre actuellement d’une (mot illisible) pathologie suite au décès de sa mère ». 

Outre le fait, qu’aucun élément ou certificat médical n’est versé renseignant sur la survenance d’un état dépressif à la suite du décès de son frère survenu en 2018, les certificats médicaux présentés datent le profond désarroi de Monsieur [W] après le décès et à cause du décès de sa mère et du litige qui l’oppose au bailleur. 

Les justificatifs fournis ne permettent pas de conclure à un état de handicap au sens de l’article 114 du code de l’action sociale au moment du décès de la mère de Monsieur [W]. Il ne peut, donc, pas bénéficier du transfert du bail, les conditions tenant à ses ressources et à l’adaptation du logement à la taille du ménage peuvent ainsi lui être opposées. 

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s'est trouvé résilié à la date du décès de Madame [W], le 25 décembre 2022. 

Monsieur [K] [W] étant sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. De ce fait, la demande subsidiaire de maintien dans les lieux en payant un surloyer n’a pas d’objet. 

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

En l'espèce, au vu de la situation exposée, il sera accordé un délai de six mois à Monsieur [W]. 

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution et le recours à la force publique est suffisamment dissuasive.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, Monsieur [W] sera ainsi tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux, majorée de 30% , compte tenu des ressources de Monsieur [W].

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, dans le cadre des intérêts échus, et non pas sur des intérêts futurs ou non échus.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
La demande au visa de l'article 700 du code de procédure civile sera accueillie à hauteur de 800 euros.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le défendeur n’ayant fait aucune demande d’écarter l’exécution provisoire mais bien de la maintenir.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [W] [R] relativement au logement sis situé [Adresse 2], avec une cave, à la date du décès de la locataire, soit le 25 décembre 2022 ;
CONSTATE que Monsieur [K] [W] est occupant sans droit ni titre de ce bien depuis le 26 décembre 2022 ;

DIT que la demande de maintien dans les lieux en payant un surloyer est devenue sans objet 

ACCORDE à Monsieur [K] [W] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 8 mai 2025 ;
REJETTE la demande de suppression du délai légal de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et la demande d'astreinte ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser à la [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges majorée de 30%, à compter du 26 décembre 2022, jusqu’au jour de la libération effective du logement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les intérêts échus liés à la majoration de l’indemnité d’occupation
CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser la somme de 800 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le président