Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Mehdi BERBAGUI
Madame [D] [J] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/07588 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23WC

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mehdi BERBAGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0019

Madame [D] [J] épouse [P], demeurant [Adresse 2]


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 juillet 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 08 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07588 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23WC

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2011, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) a donné à bail à Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], ainsi qu’un emplacement de parking, par contrat du 3 septembre 2015, situé au n° 5252 à la même adresse. 

Par acte d'huissier en date du 6 et 23 juin 2023, la régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) a délivré à Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J], un commandement de payer la somme de 2152, 01 euros au titre de l'arriéré de loyer de l'appartement. 

C'est dans ce contexte que par acte d'huissier en date du 1er septembre 2023, la régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) a fait assigner Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation et de stationnementordonner la libération des lieux par le défendeur et tout occupant de leur chef si besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, avec le transport et la séquestration des biens mobiliers, avec astreinte de 50 euros par jour de retard, se réserver la liquidation, liquider après un délai de 3 mois, puis prononcer à nouveaucondamner solidairement ou in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 4122, 91 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre à une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux égale au loyer courant augmenté des charges,capitalisation des intérêtsrejeter tous délaiscondamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de payer.
A l'audience du 3 juillet 2024, la régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP), représentée par son conseil, a sollicité oralement le bénéfice des termes de son assignation. Elle indique que la dette s'élève désormais à la somme de 5488, 33 euros, le 1er juillet 2024 mais que le défendeur a versé ce jour un montant de 2300 euros. Au soutien de ses prétentions, la régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) soutient que le montant des impayés justifient du prononcé de la résiliation judiciaire, mais accepte la suspension de la résiliation au paiement de la dette en 24 mois. La RIVP a contesté la recommandation de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé par la commission de surendettement de Madame [J]. 

Monsieur [O] [P], représenté, dépose des écritures mais reconnaît le montant de la dette et propose un échelonnement de 24 mois, indiquant avoir versé ce jour 2300 euros. Il explique être en instance de divorce. Madame [D] [P] née [J] ne comparaît pas, elle a transmis un courrier expliquant sa situation. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs

Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 6 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 juin 2023.

L’action est donc recevable.

Sur le fond
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la RIVP que Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J] sont redevables de la somme de 5482, 33 euros, solidairement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il est rappelé que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des litiges entre les locataires et les bailleurs, mais ne se prononce pas sur les litiges financiers entre les époux, ce qui relève de la compétence du juge aux affaires familiales. Les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, nonobstant le fait que la séparation des conjoints a été autorisée par le juge et portée à la connaissance du bailleur. La solidarité des époux demeure même si le conjoint a été autorisé par ordonnance à résider séparément avec les deux enfants du couple. Le congé donné par un seul des époux titulaires du bail n'est pas opposable à l'autre et l'époux qui a donné congé reste solidairement tenu des loyers à l'égard du bailleur. 

En l'espèce, le manquement contractuel est suffisamment grave et répété pour justifier du prononcé de la résiliation judiciaire du bail. 

Toutefois, le bailleur accepte que cette résiliation soit suspendue au paiement de la dette et du loyer courant. 

La capitalisation des intérêts sera ordonnée. 

Compte tenu de ces éléments, de l'accord du bailleur, et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, qui dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [O] [P], uniquement, Madame [J] [D] ayant quitté les lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, ainsi que son expulsion du logement et de la place de stationnement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [P], partie perdante, supportera, seul, la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus entre la RIVP et Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi que la place de stationnement situé au [Adresse 2] aux torts de Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J] à verser à la RIVP la somme de 5482, 33 euros au 1er juillet 2024, correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2024, date de l'assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts 

AUTORISE Monsieur [O] [P] et Madame [D] [P] née [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 228 euros chacune et une 24 éme et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la résiliation judiciaire reprenne son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
Que à défaut, pour Monsieur [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans toutefois accompagner l’expulsion d’une astreinte
* que Monsieur [P] [O] soit condamné à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à verser à la RIVP une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris le coût de la sommation de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection