Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Halal EL JAAOUANI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Benoît FALTE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05455 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5A6G

N° MINUTE : 8







JUGEMENT 
rendu le 02 octobre 2024


DEMANDEURS
Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0391

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0391

DÉFENDEURS
Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620

Madame [D] [E], domiciliée : chez M [W], [Adresse 2]
représentée par Me Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, greffière lors des débats et de christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, greffier


Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05455 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5A6G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2012, M. [X] [F] et Mme [Z] [F] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2100 euros et d’une provision pour charges de 300 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer à M. [V] [W] et Mme [Y] [E] un congé pour reprise.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer à M. [V] [W] et Mme [Y] [E] un commandement de payer la somme principale de 18387,25 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [W] et Mme [Y] [E] le 1er août 2023.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2024, M. [X] [F] et Mme [Z] [F] ont assigné M. [V] [W] et Mme [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement valider le congé pour reprise, être autorisés à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [V] [W] et tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 2649,45 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
− 26494,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024 avec intérêts au taux légal,
- Le rejet de toute demande de délai,
- 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer avec intérêts au taux légal et le coût d’assignation. 



A l’appui de leurs demandes ils exposent que le commandement de payer est demeuré infructueux et que, subsidiairement, le congé a été valablement délivré.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 27 juin 2024, M. [X] [F] et Mme [Z] [F], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 20 juin 2024, s'élève désormais à 29143,95 euros. Ils s’opposent à tout délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Mme [Y] [E], représentée par son conseil, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes faites à son égard, soutenant ne pas être titulaire du bail et n’être ni mariée ni pacsée à M. [V] [W]. 

M. [V] [W], représenté par son conseil, reconnait le montant de la dette. Il indique avoir réglé les loyers des mois de mai et juin. Il propose de régler la dette à hauteur de 100 euros par mois. Il expose avoir effectué une demande de logement social. Il ne fait pas de demande de délai pour libérer les lieux. Il s’en remet s’agissant de la demande de validation du congé pour reprise. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur les demandes à l’égard de Mme [Y] [E]

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Mme [Y] [E] n’est pas locataire du bien objet du contrat de bail litigieux. Il n’est pas justifié d’une cotitularité légale du bail. 
M. [X] [F] et Mme [Z] [F] seront en conséquence déboutés de leurs demandes à son égard. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [F] et Mme [Z] [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 18387,25 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 septembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du décompte que M. [V] [W] a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il propose de régler la dette à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer courant, ce qui représenterait la somme totale de 3600 euros sur 36 mois. 

Il ressort par ailleurs des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [V] [W] ne lui permettent pas actuellement d’assumer régulièrement le paiement du loyer ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [X] [F] et Mme [Z] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, la demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte sera rejetée.

Par ailleurs, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2649,45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [F] et Mme [Z] [F] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [X] [F] et Mme [Z] [F] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 juin 2024, M. [V] [W] leur devait la somme de 29143,95 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation. 

M. [V] [W] ayant reconnu ce montant à l’audience, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal dans les conditions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
 
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été signifiés, exclusion faite du coût des actes signifiés à Mme [Y] [E]. 

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [X] [F] et Mme [Z] [F] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de Mme [Y] [E] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 janvier 2012 entre M. [X] [F] et Mme [Z] [F], d’une part, et M. [V] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 29 septembre 2023,

REJETTE la demande de M. [V] [W] de délais de paiement sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [V] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2649,45 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [V] [W] à payer à M. [X] [F] et Mme [Z] [F] la somme de 29143,95 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 20 juin 2024, avec intérêts au taux légal dans les conditions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ;

CONDAMNE M. [V] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023 et celui de l'assignation du 25 avril 2024 qui lui ont été signifiés, exclusion faite du coût des actes concernant Mme [Y] [E], 

DEBOUTE M. [X] [F] et Mme [Z] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge