Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/11281
N° Portalis 352J-W-B7G-CX5ZF



N° MINUTE : 4

Assignation du :
16 Septembre 2022


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [Z] [N][2]

[2] 
[Adresse 3]
[Localité 5]





JUGEMENT 
rendu le 10 Octobre 2024
DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES SPECIALITES INDUSTRIELLES
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Maître Laure SAGET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0197



DEFENDERESSE

S.A.R.L. TWINKIE
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Maître Mathilde ANDRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0480



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 06 Septembre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2009, la société dénommée SOCIETE FRANCAISE DES SPECIALITES INDUSTRIELLES (ci-après la société S.F.S.I.) a donné à bail commercial à la société TWINKIE des locaux situés à [Adresse 10], [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 15 octobre 2009 au 14 octobre 2018, l'exercice de l'activité de « restauration sans cuisson et sans nuisance, épicerie, traiteur, glacier, vente de thé, café, alccol, vin, vaisselles, articles de cuisine ou s'y rapportant », ainsi qu' un loyer annuel de 21.600 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d'huissier de justice signifié le 29 juin 2018, la société TWINKIE a sollicité de la société S.F.S.I. le renouvellement du bail à compter du 15 octobre 2018, « aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi (augmentation suivant l'indice INSEE) ».

Par acte d'huissier de justice signifié le 27 septembre 2018, la société S.F.S.I. a déclaré accepter le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2018 et moyennant un loyer annuel de 29.000 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d'huissier de justice en date du 25 septembre 2020, la société S.F.S.I. a signifié à la sociétéTWINKIE un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé au 15 octobre 2018 à la somme de 29.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2022, la société S.F.S.I. a assigné la société TWINKIE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.


Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 septembre 2024 à laquelle la société S.F.S.I. et la société TWINKIE étaient représentées par leur avocat.
 
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société S.F.S.I. demande au juge des loyers commerciaux de :

- débouter la société TWINKIE de ses demandes ;
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 octobre 2018 à la somme de 29.000 euros hors taxes et hors charges ;
- condamner la société TWINKIE à lui payer les intérêts légaux sur l'arriéré de loyers au taux légal, à compter du 25 septembre 2020, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d'une année entière ;
- subsidiairement, ordonner une mesure d'instruction et en ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 29.000 euros hors taxes et hors charges;
- rejeter toute demande visant à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la société TWINKIE en tous les dépens.


Au soutien de ses demandes, la société S.F.S.I. expose que selon l'article 20 du contrat de bail les parties ont renoncé au bénéfice du plafonnement de l'article L. 145-34 du code de commerce et ont expressément décidé de fixer à la valeur locative de marché le loyer du bail renouvelé. 

En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, au visa de l'article L.145-33 du code de commerce, la société S.F.S.I. conteste que la valeur locative soit largement inférieure au montant du loyer réglé ainsi que le soutient la société TWINKIE. Elle prétend que les locaux bénéficient d'une implantation de bonne qualité pour une activité de restauration sans cuisson et d'une bonne visibilité. Elle ajoute qu'ils dépendent d'un immeuble en très bon état. Elle évalue leur surface pondérée à 47,90 m²B. Elle retient une valeur locative unitaire de 610 euros/m² compte tenu des éléments de comparaison qu'elle fournit ainsi que de la configuration et de l'emplacement des locaux, soit une valeur locative totale de 29.919 euros qu'elle arrondit à 29.000 euros. 

La société S.F.S.I. s'oppose à ce qu'il soit fait application d'un abattement de 4% pour clause exorbitante du droit commun, ainsi que le sollicite la société TWINKIE, au motif que l'article 24.1 du contrat de bail n'impute pas au preneur les honoraires de gestion et charges de l'immeuble mais uniquement les frais qui pourraient découler de la conclusion d'avenant ou de modification du bail. Elle s'oppose de plus à l'application d'un abattement de 2 à 5% pour droit de préférence au profit du bailleur car la clause prévue au bail ne fait pas obstacle à la cession mais demande seulement au preneur de proposer le fonds au bailleur en premier lieu. Elle s'oppose également à l'application d'un abattement de 5% compte tenu de la clause prévoyant que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché en considérant que cette clause n'est pas exorbitante du droit commun dans la mesure où les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ne sont pas d'ordre public. 

Enfin, elle refuse l'application d'un abattement de 5% en raison de l'obligation pour le preneur de fournir une caution personnelle garantissant le paiement de toute somme pouvant être due pendant le bail en considérant que cette demande est licite.




Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société TWINKIE demande au juge des loyers commerciaux de : 

A titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 15 octobre 2018, selon la valeur locative, à la somme annuelle de 16.765,00 euros HT/HC ;

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où une expertise serait ordonnée,
- ordonner l’expertise aux frais avancés exclusifs de la S.F.S.I. ;
- fixer un loyer provisionnel à la somme annuelle de 20.000 euros hors taxes et hors charges ; 

En tout état de cause,
- débouter la société S.F.S.I. de ses demandes, 
- condamner la société S.F.S.I. au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.


La société TWINKIE soutient que le montant du loyer doit être fixé au montant de la valeur locative dans la mesure où celle-ci s'avère inférieure au loyer plafond et au loyer actuel. Elle expose que la commercialité des locaux est sans commune mesure avec celle des rues proches du Forum des Halles. Elle retient une surface pondérée de 47,90 m² ainsi que la société S.F.S.I. Au vu des références de loyers du voisinage, elle fixe la valeur locative unitaire à la moyenne de 461 euros/m²P toutes surfaces confondues. Elle souligne qu'il résulte des références visées par la société S.F.S.I. une valeur locative de 522,66 euros /m²P et qu'en conséquence la valeur locative retenue par celle-ci de 610,00 euros/m²P apparaît particulièrement excessive. Elle en conclut que le loyer ne saurait excéder 500,00 euros/m²P soit la somme de 23.950,00 euros HT et HC. Sur le fondement de l'article R.145-8 du code de commerce, la société TWINKIE soutient de plus que le contrat de bail comprend plusieurs clauses exclusives du droit commun qui nécessitent de corriger la valeur locative en appliquant des abattements. 

Elle fait valoir que le bail met la taxe foncière à la charge du preneur et sollicite qu'il soit appliqué en conséquence un abattement de 5% ou que le montant de la taxe soit déduit de la valeur locative. Elle considère en outre que le contrat met à sa charge les honoraires de gestion qui seraient facturés au bailleur et retient un abattement de 4%. Le transfert au preneur du coût de l’assurance de l’immeublejustifie, selon elle, un abattement de 5% sur la valeur locative. Elle invoque qu'il est d'usage de pratiquer un abattement de 5% pour tenir compte du transfert au locataire des travaux de mise en conformité. Elle retient un abattement fixé entre 2% et 5% en raison du droit de préférence dont bénéficie le bailleur en cas de cession du fonds de commerce. Elle considère que la renonciation du preneur au bénéfice du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail nécessite l'application d'un abattement de 5%. 

Enfin, elle invoque que l'obligation sprécifique de fournir au bailleur une caution personnelle garantissant le paiement de toutes sommes pouvant être duespendant toute la durée du bail, et de ses renouvellements, est particulièrement excessive compte tenu du montant du loyer et de la durée d'exploitation et entraîne l'application d'un coefficient de minoration de 5%.

Elle en conclut que les correctifs s'élèvent entre 31% et 34% et demande l'application, a minima, d'un abattement de 30%. Elle évalue ainsi la valeur locative à 16.765 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant la société S.F.S.I. et la société TWINKIE est acquis à compter du 15 octobre 2018 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société TWINKIE à la société S.F.S.I. le 29 juin 2018 et l'acceptation de la société S.F.S.I. signifiée à la société TWINKIE le 27 septembre 2018.

Les parties s'accordent à ce sujet.

Cela sera constaté.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 15 octobre 2009 stipule en article XX : 

«  De convention expresse entre les parties, il est stipulé qu'en cas de renouvellement, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché.
Les parties entendent prendre en considération les seules références de marché, c'est-à-dire les prix librement débattus entre Bailleur et Locataire lors de la prise à bail de nouveaux locaux.
Ces dispositions s'appliqueront alors même qu'aucune modification notable des éléments mentionnés aux articles L.145-33 et R.145-2 à 8 du Code de commerce, ne serait intervenue, le preneur renonçant purement et simplement à revendiquer les dispositions édictées par l'article L.145-34 du code de commerce.
Cette condition est déterminante de la volonté des parties et s'imposera à tout expert devant donner son avis sur le montant du loyer.»

Il est acquis que les parties au contrat de bail peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé et ainsi écarter les dispositions relative aux principes du plafonnement du loyer prévu à l'article L.145-34 du code de commerce et de fixation du loyer à la valeur locative prévu à l'article L.145-33 du même code, ces dispositions n'étant pas d'ordre public.

Dès lors, en l'espèce, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché dans les conditions fixées par les stipulations contractuelles ci-dessus rappelées.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer sur le montant du loyer.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société S.F.S.I. qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. 

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société TWINKIE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 


Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SOCIETE FRANCAISE DES SPECIALITES INDUSTRIELLES et la société TWINKIE, et portant sur les locaux sis à [Localité 9], [Adresse 4], à compter du 15 octobre 2018 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder 


Mme [Z] [N]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 7]


expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 9], [Adresse 4], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative de marché des lieux loués à la date du 15 octobre 2018 en précisant les modalités de son évaluation,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 15 octobre 2018 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;


Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 octobre 2025 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SOCIETE FRANCAISE DES SPECIALITES INDUSTRIELLES, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 13 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 07 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


M. [T] [H]
[Adresse 6]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 8]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.


Fait et jugé à PARIS, le 10 octobre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER